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Maison à vendre

VilleAmilly (45)
Surface200m²
Coût Total288 972€
Loyer Annuel23 683€
Rentabilité8.20%
Cashflow/mois+246€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 195 900 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 979,5 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Terrasse, calme

Amilly Antibes pavillon de construction traditionnelle offrant encore de belles possibilités ! le rez-de-chaussée comprend une large entrée, un vaste salon-séjour avec porte fenêtres donnant sur terrasse exposée Sud (store banne) une cuisine aménagée équipée, 2 chambres dont une avec porte-fenêtre sur terrasse, salle d'eau (douche receveur extra-plat) et WC avec lave-main, dressing. L'étage (dalle ciment) est un plateau de 82 m2 avec fenêtres en pignons, équipé d'une pièce d'eau (wc-lavabo) à finir d'aménager. Le Sous sol est total et distribué en garage, atelier, chaufferie, cave, et est équipé d'un évier & WC. Porte de garage et portail électriques. Interphone. Terrain clos de 614 m². Travaux à prévoir : Huisseries et décoration (mur-sol) Chauffage au fuel avec chaudière performante. (5.89 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Amilly
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45200
Coordonnées : 47.968768, 2.739442
Total : 288 972€
Prix d'acquisition : 195 900€
Travaux : 77 400€
Valeur du bien : 273 300€
Frais de notaire : 15 672€
Coût estimé : 15 672€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 9.87€/m²/mois
Fourchette : 8.02€ - 12.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 1974€/mois
Loyer annuel estimé : 23683€/an
Fourchette totale : 1604€ - 2428€/mois
Fourchette annuelle : 19253€ - 29134€/an
Rentabilité brute :8.20%
Fourchette de rentabilité :6.66% - 10.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 428,57 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :285 714 €
Prix d'achat :195 900 €
Décote à l'achat :-89 814€ (-31.4%)
Marge achat-revente :-3 258€ (-1.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :288 972€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 414,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :115,59€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 529,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :135 324,30€
Coût de l'assurance :34 676,64€
Taxe foncière : 2 368,35€/an
Soit par mois : 197,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 973,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 727,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :246,35€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 304 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fuel
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine avec installations datées, nécessite rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau pour 200 m²
Raison: Normes électriques - Maison nécessite mise aux normes
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, remplacement si nécessaire
Quantité: 200 m²
Raison: Maison nécessite vérification de la plomberie pour conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :77 400 €(387 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 000€
    Isolation toiture/combles: 200 m² × 60€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:17 500€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 700€ = 17500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage, main d'œuvre)
  • Chambres:11 400€
    Rénovation chambres: 60 m² × 100€/m² = 6000€, Électricité: 600€ × 3 chambres = 1800€, Peinture: 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rafraîchissement cuisine: 12000€ (incluant mise à jour des installations, peinture, main d'œuvre)
  • Électricité générale:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise à jour plomberie: 200 m² × 15€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Amilly (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 41 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 974 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 683 €/an
Calcul : 1 974 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 384 €/an
Base de calcul : Emprunt de 288 972 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 387 €/an
Calcul : 116 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 368 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 77 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 90 540 €
Revenus locatifs : +23 683 €
Charges déductibles : -90 540 €
Résultat foncier Année 1 : -66 856 €(Déficit de 66 856 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 456 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 140 €/an
Revenus locatifs : +23 683 €
Charges déductibles : -13 140 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 544 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45456.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 195 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 127 335 €(65% de 195 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 630 €/an
Calcul : 127 335 € × 3,636% = 4 630 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 683 €90 549 €9 394 €-66 866 €21 400 €45 466 €45 466 €
224 157 €12 896 €9 140 €11 261 €--34 204 €
324 640 €12 634 €8 879 €12 006 €--22 198 €
425 133 €12 364 €8 609 €12 769 €--9 429 €
525 636 €12 085 €8 329 €13 551 €---
626 148 €11 796 €8 041 €14 352 €---
726 671 €11 498 €7 742 €15 174 €---
827 205 €11 189 €7 434 €16 015 €---
927 749 €10 871 €7 115 €16 878 €---
1028 304 €10 542 €6 786 €17 762 €---
1128 870 €10 201 €6 446 €18 669 €---
1229 447 €9 850 €6 094 €19 598 €---
1330 036 €9 487 €5 731 €20 550 €---
1430 637 €9 111 €5 356 €21 526 €---
1531 250 €8 723 €4 968 €22 527 €---
1631 875 €8 322 €4 567 €23 553 €---
1732 512 €7 908 €4 152 €24 605 €---
1833 163 €7 480 €3 724 €25 683 €---
1933 826 €7 037 €3 282 €26 789 €---
2034 502 €6 580 €2 824 €27 922 €---
2135 192 €6 107 €2 352 €29 085 €---
2235 896 €5 619 €1 864 €30 277 €---
2336 614 €5 114 €1 359 €31 500 €---
2437 346 €4 593 €838 €32 753 €---
2538 093 €4 054 €299 €34 039 €---
TOTAL758 588 €306 610 €135 324 €451 979 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 451 979 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 683 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 974 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 974 €-6 420 €+11 394 €
2+4 974 €0 €+4 974 €
3+4 974 €0 €+4 974 €
4+4 974 €0 €+4 974 €
5+4 974 €+1 237 €+3 737 €
6+4 974 €+4 306 €+668 €
7+4 974 €+4 552 €+422 €
8+4 974 €+4 805 €+169 €
9+4 974 €+5 063 €-89 €
10+4 974 €+5 329 €-355 €
11+4 974 €+5 601 €-627 €
12+4 974 €+5 879 €-905 €
13+4 974 €+6 165 €-1 191 €
14+4 974 €+6 458 €-1 484 €
15+4 974 €+6 758 €-1 784 €
16+4 974 €+7 066 €-2 092 €
17+4 974 €+7 381 €-2 407 €
18+4 974 €+7 705 €-2 731 €
19+4 974 €+8 037 €-3 063 €
20+4 974 €+8 377 €-3 403 €
21+4 974 €+8 726 €-3 752 €
22+4 974 €+9 083 €-4 109 €
23+4 974 €+9 450 €-4 476 €
24+4 974 €+9 826 €-4 852 €
25+4 974 €+10 212 €-5 238 €
Total+124 350 €+135 594 €+-11 244 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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