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Détails du bien

VilleDigne-les-Bains (04)
Surface155m²
Coût Total199 840€
Loyer Annuel19 806€
Rentabilité9.91%
Cashflow/mois+453€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 173 000 €
Surface : 155 m²
Prix au m² : 1 116,13 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Digne, proche du centre à pied, maison sur 2 niveaux de 132m2 environ avec garage et terrain de 295m2. Composé à ce jour de 2 appartements pouvant être réunis. jardin clos, garage. TRAVAUX A PREVOIR

Ville : Digne-les-Bains
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04000
Coordonnées : 44.102283, 6.232702
Total : 199 840€
Prix d'acquisition : 173 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 186 000€
Frais de notaire : 13 840€
Coût estimé : 13 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 155m²
Loyer prédit : 10.65€/m²/mois
Fourchette : 7.95€ - 14.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1651€/mois
Loyer annuel estimé : 19806€/an
Fourchette totale : 1233€ - 2210€/mois
Fourchette annuelle : 14795€ - 26515€/an
Rentabilité brute :9.91%
Fourchette de rentabilité :7.40% - 13.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 018,6 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :312 883 €
Prix d'achat :173 000 €
Décote à l'achat :-139 883€ (-44.7%)
Marge achat-revente :113 043€ (36.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :199 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :975,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :56,62€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 032,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 949,62€
Coût de l'assurance :16 986,40€
Taxe foncière : 1 980,64€/an
Soit par mois : 165,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 650,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 197,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :452,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 155 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 155 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 22 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres vétustes nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon nécessite rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(84 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant l'installation)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 651 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 806 €/an
Calcul : 1 651 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 450 €/an
Base de calcul : Emprunt de 199 840 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 679 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 981 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 110 €
Revenus locatifs : +19 806 €
Charges déductibles : -22 110 €
Résultat foncier Année 1 : -2 304 €(Déficit de 2 304 €)
Imputable sur revenu global : 2 304 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 110 €/an
Revenus locatifs : +19 806 €
Charges déductibles : -9 110 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 696 €/an
Prix d'achat du bien : 173 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 112 450 €(65% de 173 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 089 €/an
Calcul : 112 450 € × 3,636% = 4 089 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 806 €22 117 €6 456 €-2 310 €2 310 €--
220 203 €8 942 €6 282 €11 260 €---
320 607 €8 762 €6 102 €11 845 €---
421 019 €8 576 €5 916 €12 443 €---
521 439 €8 383 €5 723 €13 056 €---
621 868 €8 185 €5 524 €13 683 €---
722 305 €7 979 €5 319 €14 326 €---
822 751 €7 767 €5 107 €14 984 €---
923 206 €7 548 €4 888 €15 659 €---
1023 671 €7 321 €4 661 €16 349 €---
1124 144 €7 087 €4 427 €17 057 €---
1224 627 €6 845 €4 185 €17 781 €---
1325 119 €6 595 €3 935 €18 524 €---
1425 622 €6 337 €3 677 €19 284 €---
1526 134 €6 071 €3 411 €20 064 €---
1626 657 €5 795 €3 135 €20 862 €---
1727 190 €5 510 €2 850 €21 680 €---
1827 734 €5 216 €2 556 €22 518 €---
1928 288 €4 912 €2 252 €23 376 €---
2028 854 €4 598 €1 938 €24 256 €---
2129 431 €4 274 €1 614 €25 157 €---
2230 020 €3 939 €1 279 €26 081 €---
2330 620 €3 592 €932 €27 028 €---
2431 233 €3 235 €575 €27 998 €---
2531 857 €2 865 €205 €28 992 €---
TOTAL634 406 €172 452 €92 950 €461 954 €2 310 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 693 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 461 954 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 806 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 159 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 159 €-693 €+4 852 €
2+4 159 €+3 378 €+781 €
3+4 159 €+3 553 €+606 €
4+4 159 €+3 733 €+426 €
5+4 159 €+3 917 €+242 €
6+4 159 €+4 105 €+54 €
7+4 159 €+4 298 €-139 €
8+4 159 €+4 495 €-336 €
9+4 159 €+4 698 €-539 €
10+4 159 €+4 905 €-746 €
11+4 159 €+5 117 €-958 €
12+4 159 €+5 334 €-1 175 €
13+4 159 €+5 557 €-1 398 €
14+4 159 €+5 785 €-1 626 €
15+4 159 €+6 019 €-1 860 €
16+4 159 €+6 259 €-2 100 €
17+4 159 €+6 504 €-2 345 €
18+4 159 €+6 755 €-2 596 €
19+4 159 €+7 013 €-2 854 €
20+4 159 €+7 277 €-3 118 €
21+4 159 €+7 547 €-3 388 €
22+4 159 €+7 824 €-3 665 €
23+4 159 €+8 108 €-3 949 €
24+4 159 €+8 399 €-4 240 €
25+4 159 €+8 698 €-4 539 €
Total+103 975 €+138 586 €+-34 611 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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