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Maison de ville 7 pièces 132 m²

Bien expiré
VillePrat-Bonrepaux (09)
Surface132m²
Coût Total94 380€
Loyer Annuel13 494€
Rentabilité14.30%
Cashflow/mois+525€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 500 €
Surface : 132 m²
Prix au m² : 625 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville de 7 pièces principales

Nous vous proposons cette maison familiale au fort potentiel grâce à ces nombreuses dépendances idéale pour du stokage, un investissement locatif, une renovation ou un artisant. Ses beaux volumes ainsi que sa luminosité sauront vous séduire et laisser libre cours à vos projets. Honoraires à charge acquéreur : 10% Référence annonce : 463-9887X Date de réalisation du diagnostic : 12/09/2024 Prix hors honoraires : 75 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 760 € et 3 770 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Prat-Bonrepaux
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09160
Coordonnées : 43.026550, 1.056470
Total : 94 380€
Prix d'acquisition : 82 500€
Travaux : 5 280€
Valeur du bien : 87 780€
Frais de notaire : 6 600€
Coût estimé : 6 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 132m²
Loyer prédit : 8.52€/m²/mois
Fourchette : 6.22€ - 11.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 1124€/mois
Loyer annuel estimé : 13494€/an
Fourchette totale : 822€ - 1539€/mois
Fourchette annuelle : 9859€ - 18469€/an
Rentabilité brute :14.30%
Fourchette de rentabilité :10.45% - 19.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :460,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :26,74€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 487,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 748,33€
Coût de l'assurance :8 022,30€
Taxe foncière : 1 349,39€/an
Soit par mois : 112,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 124,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 599,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :524,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 287 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 132 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 132 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du parquet dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 35 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 280 €(40 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 280€
    Isolation combles: 132 m² × 40€/m² = 5280€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 5 280€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (5 280€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 124 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 494 €/an
Calcul : 1 124 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 037 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 380 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 321 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 349 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 987 €
Revenus locatifs : +13 494 €
Charges déductibles : -9 987 €
Résultat foncier Année 1 : 3 507 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 707 €/an
Revenus locatifs : +13 494 €
Charges déductibles : -4 707 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 787 €/an
Prix d'achat du bien : 82 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 625 €(65% de 82 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 950 €/an
Calcul : 53 625 € × 3,636% = 1 950 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 494 €9 990 €3 040 €3 504 €---
213 764 €4 628 €2 958 €9 136 €---
314 039 €4 543 €2 873 €9 496 €---
414 320 €4 455 €2 785 €9 865 €---
514 606 €4 364 €2 694 €10 242 €---
614 898 €4 271 €2 601 €10 628 €---
715 196 €4 174 €2 504 €11 022 €---
815 500 €4 074 €2 404 €11 426 €---
915 810 €3 971 €2 300 €11 839 €---
1016 126 €3 864 €2 194 €12 262 €---
1116 449 €3 754 €2 084 €12 695 €---
1216 778 €3 640 €1 970 €13 138 €---
1317 113 €3 522 €1 852 €13 591 €---
1417 456 €3 401 €1 730 €14 055 €---
1517 805 €3 275 €1 605 €14 530 €---
1618 161 €3 145 €1 475 €15 016 €---
1718 524 €3 011 €1 341 €15 513 €---
1818 895 €2 873 €1 203 €16 022 €---
1919 273 €2 730 €1 060 €16 543 €---
2019 658 €2 582 €912 €17 076 €---
2120 051 €2 429 €759 €17 622 €---
2220 452 €2 272 €601 €18 180 €---
2320 861 €2 109 €439 €18 752 €---
2421 278 €1 941 €270 €19 338 €---
2521 704 €1 767 €96 €19 937 €---
TOTAL432 213 €90 785 €43 748 €341 427 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 341 427 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 494 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 834 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 834 €+1 051 €+1 783 €
2+2 834 €+2 741 €+93 €
3+2 834 €+2 849 €-15 €
4+2 834 €+2 959 €-125 €
5+2 834 €+3 073 €-239 €
6+2 834 €+3 188 €-354 €
7+2 834 €+3 307 €-473 €
8+2 834 €+3 428 €-594 €
9+2 834 €+3 552 €-718 €
10+2 834 €+3 679 €-845 €
11+2 834 €+3 809 €-975 €
12+2 834 €+3 941 €-1 107 €
13+2 834 €+4 077 €-1 243 €
14+2 834 €+4 217 €-1 383 €
15+2 834 €+4 359 €-1 525 €
16+2 834 €+4 505 €-1 671 €
17+2 834 €+4 654 €-1 820 €
18+2 834 €+4 807 €-1 973 €
19+2 834 €+4 963 €-2 129 €
20+2 834 €+5 123 €-2 289 €
21+2 834 €+5 287 €-2 453 €
22+2 834 €+5 454 €-2 620 €
23+2 834 €+5 626 €-2 792 €
24+2 834 €+5 801 €-2 967 €
25+2 834 €+5 981 €-3 147 €
Total+70 850 €+102 428 €+-31 578 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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