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Maison 8 pièces 210 m²

Bien expiré
VilleBrens (81)
Surface210m²
Coût Total325 200€
Loyer Annuel23 316€
Rentabilité7.17%
Cashflow/mois+70€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 265 000 €
Surface : 210 m²
Prix au m² : 1 261,9 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 8 pièces 210 m² - Traditionnelle de 8 pièces principales

Située dans un environnement agréable et à seulement 15min à pieds du centre de Brens, venez découvrir cette maison traditionnelle actuellement divisée en 2 logements (possibilité de retrouver une maison familiale) avec piscine et dépendances. Ses atouts : Vue dégagée, clim réversible, poêle à bois. À visiter sans tarder! Honoraires à charge acquéreur : 6.2% Référence annonce : 466-813 Date de réalisation du diagnostic : 28/01/2026 Prix hors honoraires : 249 530 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 030 € et 2 810 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Brens
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81600
Coordonnées : 43.872364, 1.911436
Total : 325 200€
Prix d'acquisition : 265 000€
Travaux : 39 000€
Valeur du bien : 304 000€
Frais de notaire : 21 200€
Coût estimé : 21 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 210m²
Loyer prédit : 9.25€/m²/mois
Fourchette : 7.44€ - 11.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 1943€/mois
Loyer annuel estimé : 23316€/an
Fourchette totale : 1563€ - 2416€/mois
Fourchette annuelle : 18751€ - 28991€/an
Rentabilité brute :7.17%
Fourchette de rentabilité :5.77% - 8.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :325 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 586,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :92,14€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 678,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :150 741,24€
Coût de l'assurance :27 642,00€
Taxe foncière : 2 331,57€/an
Soit par mois : 194,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 942,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 872,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :70,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électriques
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise à jour de la décoration
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - salon nécessite un léger rafraîchissement
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: VMC
Installation d'une VMC double flux pour améliorer la qualité de l'air
Quantité: 1 système pour la maison
Raison: Amélioration de la ventilation nécessaire pour le confort et la santé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour la maison
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 000 €(186 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 500€
    Cuisine complète: 12 m² × 600€/m² = 7200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain:10 400€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1300€/m² = 10400€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:12 000€
    Rénovation lourde chambres: 80 m² × 150€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 600€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre incluse
  • Ventilation:6 000€
    Installation VMC double flux: 1 système = 6000€ (matériel et main d'œuvre inclus)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique = 1500€ (matériel et main d'œuvre inclus)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brens (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Ventilation
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 943 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 316 €/an
Calcul : 1 943 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 464 €/an
Base de calcul : Emprunt de 325 200 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 106 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 332 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 901 €
Revenus locatifs : +23 316 €
Charges déductibles : -52 901 €
Résultat foncier Année 1 : -29 586 €(Déficit de 29 586 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 186 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 901 €/an
Revenus locatifs : +23 316 €
Charges déductibles : -13 901 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 414 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8185.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 265 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 172 250 €(65% de 265 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 264 €/an
Calcul : 172 250 € × 3,636% = 6 264 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 316 €52 912 €10 474 €-29 596 €21 400 €8 196 €8 196 €
223 782 €13 628 €10 191 €10 154 €---
324 258 €13 335 €9 898 €10 922 €---
424 743 €13 033 €9 596 €11 710 €---
525 238 €12 721 €9 283 €12 517 €---
625 742 €12 398 €8 961 €13 345 €---
726 257 €12 064 €8 627 €14 193 €---
826 782 €11 720 €8 283 €15 063 €---
927 318 €11 364 €7 927 €15 954 €---
1027 864 €10 996 €7 559 €16 868 €---
1128 422 €10 616 €7 179 €17 805 €---
1228 990 €10 224 €6 787 €18 766 €---
1329 570 €9 819 €6 381 €19 751 €---
1430 161 €9 400 €5 962 €20 762 €---
1530 765 €8 967 €5 530 €21 798 €---
1631 380 €8 520 €5 083 €22 860 €---
1732 008 €8 058 €4 621 €23 949 €---
1832 648 €7 581 €4 144 €25 066 €---
1933 301 €7 088 €3 651 €26 212 €---
2033 967 €6 579 €3 142 €27 387 €---
2134 646 €6 053 €2 616 €28 593 €---
2235 339 €5 510 €2 073 €29 829 €---
2336 046 €4 948 €1 511 €31 097 €---
2436 767 €4 368 €931 €32 398 €---
2537 502 €3 769 €332 €33 733 €---
TOTAL746 810 €275 673 €150 741 €471 138 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 471 138 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 316 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 896 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 896 €-6 420 €+11 316 €
2+4 896 €+587 €+4 309 €
3+4 896 €+3 277 €+1 619 €
4+4 896 €+3 513 €+1 383 €
5+4 896 €+3 755 €+1 141 €
6+4 896 €+4 003 €+893 €
7+4 896 €+4 258 €+638 €
8+4 896 €+4 519 €+377 €
9+4 896 €+4 786 €+110 €
10+4 896 €+5 060 €-164 €
11+4 896 €+5 342 €-446 €
12+4 896 €+5 630 €-734 €
13+4 896 €+5 925 €-1 029 €
14+4 896 €+6 228 €-1 332 €
15+4 896 €+6 539 €-1 643 €
16+4 896 €+6 858 €-1 962 €
17+4 896 €+7 185 €-2 289 €
18+4 896 €+7 520 €-2 624 €
19+4 896 €+7 864 €-2 968 €
20+4 896 €+8 216 €-3 320 €
21+4 896 €+8 578 €-3 682 €
22+4 896 €+8 949 €-4 053 €
23+4 896 €+9 329 €-4 433 €
24+4 896 €+9 719 €-4 823 €
25+4 896 €+10 120 €-5 224 €
Total+122 400 €+141 341 €+-18 941 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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