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VILLENEUVE SUR LOT. BORD DU LOT. Beau potentiel pour cette charmante maison de ville d'environ 180m2 habitable. La maison possède deux terrasses avec la vue sur le lot et un garage. Elle offre pleins de possibilités et même il est possible d'y faire deux

VilleVilleneuve-sur-Lot (47)
Surface187.43
Coût Total292 466
Loyer Annuel18 872
Rentabilité6.45%
Cashflow/mois-96
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 219 900 €
Surface : 187.43 m²
Prix au m² : 1 173,24 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Mandat exclusif, Jardin

VILLENEUVE SUR LOT. BORD DU LOT. Beau potentiel pour cette charmante maison de ville d'environ 180m2 habitable. La maison possède deux terrasses avec la vue sur le lot et un garage. Elle offre pleins de possibilités et même il est possible d'y faire deux logements. Elle possède 4 chambres, une belle pièce de vie ouverte donnant sur le lot. L'ensemble des menuiseries sont en double vitrage et la maison est raccordée au tout-à-l'égout. A venir visiter sans tarder. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/2115.pdf

Ville : Villeneuve-sur-Lot
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47300
Coordonnées : 44.409098, 0.698317
Total : 292 466
Prix d'acquisition : 219 900
Travaux : 54 974
Valeur du bien : 274 874
Frais de notaire : 17 592
Coût estimé : 17 592
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 187.43
Loyer prédit : 8.39€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1573€/mois
Loyer annuel estimé : 18872€/an
Fourchette totale : 1228€ - 2014€/mois
Fourchette annuelle : 14735€ - 24170€/an
Rentabilité brute :6.45%
Fourchette de rentabilité :5.04% - 8.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 137,66 €/m²
Basé sur :188 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :213 232
Prix d'achat :219 900
Décote à l'achat :+6 668 (+3.1%)
Marge achat-revente :-79 234€ (-37.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :292 466
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 428,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :82,87€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 511,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :136 031,84
Coût de l'assurance :24 859,61
Taxe foncière : 1 887,19€/an
Soit par mois : 157,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 572,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 668,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-95,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 187.43 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 187.43 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 23 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 187.43 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 35 m²
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 974(293 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:1 874
    Isolation toiture/combles: 187.43 m² × 10€/m² = 1874€ (prix moyen pour laine soufflée, main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:13 800
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 600€ = 13800€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 20€/m² = 1200€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:700
    Peinture murs et plafonds: 35 m² × 20€/m² = 700€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Entrée - Peinture:300
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 20€/m² = 300€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-sur-Lot (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 573 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 872 €/an
Calcul : 1 573 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 440 €/an
Base de calcul : Emprunt de 292 466 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 994 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 887 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 974
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 295
Revenus locatifs : +18 872
Charges déductibles : -67 295
Résultat foncier Année 1 : -48 423(Déficit de 48 423 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 023
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 321 €/an
Revenus locatifs : +18 872
Charges déductibles : -12 321
Résultat foncier Années 2+ : 6 551 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27023.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 219 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 142 935(65% de 219 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 198 €/an
Calcul : 142 935 € × 3,636% = 5 198
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 87267 3059 449-48 43321 400 €27 033 €27 033 €
219 24912 0759 1947 174--19 859 €
319 63411 8128 9307 823--12 036 €
420 02711 5398 6578 488--3 548 €
520 42811 2578 3769 170---
620 83610 9678 0859 870---
721 25310 6667 78410 587---
821 67810 3557 47411 322---
922 11110 0357 15312 077---
1022 5549 7036 82112 851---
1123 0059 3616 47913 644---
1223 4659 0076 12514 458---
1323 9348 6415 75915 293---
1424 4138 2635 38216 150---
1524 9017 8734 99117 028---
1625 3997 4704 58817 929---
1725 9077 0534 17118 854---
1826 4256 6233 74119 803---
1926 9546 1783 29620 776---
2027 4935 7182 83721 775---
2128 0435 2432 36222 799---
2228 6044 7531 87123 851---
2329 1764 2461 36424 930---
2429 7593 72284126 037---
2530 3543 18130027 173---
TOTAL604 473263 045136 032341 42821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 341 428
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 872 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 963 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 963-6 420+10 383
2+3 9630+3 963
3+3 9630+3 963
4+3 9630+3 963
5+3 963+1 687+2 276
6+3 963+2 961+1 002
7+3 963+3 176+787
8+3 963+3 397+566
9+3 963+3 623+340
10+3 963+3 855+108
11+3 963+4 093-130
12+3 963+4 337-374
13+3 963+4 588-625
14+3 963+4 845-882
15+3 963+5 108-1 145
16+3 963+5 379-1 416
17+3 963+5 656-1 693
18+3 963+5 941-1 978
19+3 963+6 233-2 270
20+3 963+6 532-2 569
21+3 963+6 840-2 877
22+3 963+7 155-3 192
23+3 963+7 479-3 516
24+3 963+7 811-3 848
25+3 963+8 152-4 189
Total+99 075+102 428+-3 353
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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