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Appartement à vendre

VilleMontbéliard (25)
Surface95m²
Coût Total112 720€
Loyer Annuel10 405€
Rentabilité9.23%
Cashflow/mois+169€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 726,32 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/9 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, Salon (total 31,98 m²), 2 chambres, 1 parking: Parking, Balcon

Exclusivité SQUARE HABITAT ! Belle opportunité pour ce bien situé au centre-ville de Montbéliard. Au 4ème étage avec ascenseur d'une copropriété ayant fait l'objet de travaux de rénovation énergétique au courant de cette année (DPE C), venez découvrir cet appartement disposant d'un vaste salon séjour, balcon, cuisine, 3 chambres, salle de bains, cellier, cave et place de parking privative. Fenêtres en double vitrage PVC, électricité en partie refaite et quelques pièces déjà rénovées. Prévoir rafraichissement pour le reste et exploiter au mieux le potentiel de ce bien. Vue imprenable sur le Château de Montbéliard ! Contactez SQUARE HABITAT pour plus d'informations et pour planifier votre visite.

Ville : Montbéliard
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25200
Coordonnées : 47.511896, 6.795633
Total : 112 720€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 38 200€
Valeur du bien : 107 200€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 9.13€/m²/mois
Fourchette : 7.03€ - 11.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 867€/mois
Loyer annuel estimé : 10405€/an
Fourchette totale : 668€ - 1125€/mois
Fourchette annuelle : 8019€ - 13500€/an
Rentabilité brute :9.23%
Fourchette de rentabilité :7.11% - 11.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 100 €/m²
Basé sur :241 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :104 500 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :-35 500€ (-34.0%)
Marge achat-revente :-8 220€ (-7.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :566,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :45,09€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 611,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 115,43€
Coût de l'assurance :13 526,40€
Taxe foncière : 1 040,47€/an
Soit par mois : 86,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 867,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 697,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :169,15€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 100 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine anciens et vétustes, mise à jour de l'électroménager, réfection de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète (environ 22 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine moderne mais nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage des murs et du sol, réfection de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité et des menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé, nécessite rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, nettoyage et entretien des fenêtres
Quantité: salon (environ 45 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure normale nécessitant un rafraîchissement
ÉlectricitéRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Électricité en partie refaite, nécessité de vérifier la conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 200 €(402 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:16 000€
    Rénovation complète cuisine: 22 m² × 700€/m² = 15400€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres (2 pièces):6 000€
    Rénovation lourde chambres: 20 m² × 300€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:3 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 45 m² × 40€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montbéliard (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 867 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 405 €/an
Calcul : 867 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 929 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 720 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 541 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 040 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 711 €
Revenus locatifs : +10 405 €
Charges déductibles : -43 711 €
Résultat foncier Année 1 : -33 306 €(Déficit de 33 306 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 22 606 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 511 €/an
Revenus locatifs : +10 405 €
Charges déductibles : -5 511 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 894 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 22606.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 405 €43 715 €3 933 €-33 310 €10 700 €22 610 €22 610 €
210 613 €5 412 €3 830 €5 201 €--17 409 €
310 825 €5 306 €3 724 €5 519 €--11 890 €
411 042 €5 196 €3 614 €5 846 €--6 044 €
511 262 €5 081 €3 500 €6 181 €---
611 488 €4 963 €3 382 €6 524 €---
711 717 €4 841 €3 259 €6 877 €---
811 952 €4 714 €3 133 €7 238 €---
912 191 €4 583 €3 001 €7 608 €---
1012 435 €4 447 €2 865 €7 988 €---
1112 683 €4 306 €2 724 €8 378 €---
1212 937 €4 160 €2 578 €8 777 €---
1313 196 €4 009 €2 427 €9 187 €---
1413 460 €3 852 €2 270 €9 608 €---
1513 729 €3 690 €2 108 €10 039 €---
1614 003 €3 522 €1 940 €10 482 €---
1714 283 €3 347 €1 766 €10 936 €---
1814 569 €3 167 €1 586 €11 402 €---
1914 860 €2 980 €1 399 €11 880 €---
2015 158 €2 787 €1 205 €12 371 €---
2115 461 €2 586 €1 005 €12 875 €---
2215 770 €2 378 €797 €13 392 €---
2316 085 €2 163 €582 €13 922 €---
2416 407 €1 941 €359 €14 467 €---
2516 735 €1 710 €128 €15 026 €---
TOTAL333 266 €134 854 €57 115 €198 412 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 198 412 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 405 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 185 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 185 €-3 210 €+5 395 €
2+2 185 €0 €+2 185 €
3+2 185 €0 €+2 185 €
4+2 185 €0 €+2 185 €
5+2 185 €+41 €+2 144 €
6+2 185 €+1 957 €+228 €
7+2 185 €+2 063 €+122 €
8+2 185 €+2 171 €+14 €
9+2 185 €+2 282 €-97 €
10+2 185 €+2 396 €-211 €
11+2 185 €+2 513 €-328 €
12+2 185 €+2 633 €-448 €
13+2 185 €+2 756 €-571 €
14+2 185 €+2 882 €-697 €
15+2 185 €+3 012 €-827 €
16+2 185 €+3 145 €-960 €
17+2 185 €+3 281 €-1 096 €
18+2 185 €+3 421 €-1 236 €
19+2 185 €+3 564 €-1 379 €
20+2 185 €+3 711 €-1 526 €
21+2 185 €+3 862 €-1 677 €
22+2 185 €+4 017 €-1 832 €
23+2 185 €+4 177 €-1 992 €
24+2 185 €+4 340 €-2 155 €
25+2 185 €+4 508 €-2 323 €
Total+54 625 €+59 524 €+-4 899 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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