Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSoissons (02)
Surface110m²
Coût Total209 460€
Loyer Annuel12 745€
Rentabilité6.08%
Cashflow/mois-143€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 162 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 1 472,73 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cheminée, 3 chambres, Entrée séparée, Interphone, Pas de balcon, Pas de cave

ENVIRONNEMENT : Vous bénéficiez du centre ville de Soissons à la sortie de l'immeuble.

LE BIEN :

  • pièce de vie d'environ 30m2 avec cheminée
  • 3 chambres dont une avec salle de bain privative

À SAVOIR : Système de chauffage individuel : chaudière gaz Menuiseries en double vitrage

Informations sur rendez-vous Cette annonce vous est proposée par Poulain Jean-Charles - EI - N°RSAC: 813 970 795, Enregistré au Greffe du tribunal de commerce de Soissons Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Honoraires charge vendeur. , E-mail: . Exerçant avec la carte professionnelle numéro CPI02012024000000004. La financière du Fay immobilier RCS de Soissons.

Ville : Soissons
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02200
Coordonnées : 49.378302, 3.327852
Total : 209 460€
Prix d'acquisition : 162 000€
Travaux : 34 500€
Valeur du bien : 196 500€
Frais de notaire : 12 960€
Coût estimé : 12 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 9.66€/m²/mois
Fourchette : 7.75€ - 12.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 1062€/mois
Loyer annuel estimé : 12745€/an
Fourchette totale : 852€ - 1324€/mois
Fourchette annuelle : 10227€ - 15883€/an
Rentabilité brute :6.08%
Fourchette de rentabilité :4.88% - 7.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 765,96 €/m²
Basé sur :261 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :194 256 €
Prix d'achat :162 000 €
Décote à l'achat :-32 256€ (-16.6%)
Marge achat-revente :-15 204€ (-7.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :209 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 037,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :61,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 098,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 761,83€
Coût de l'assurance :18 327,75€
Taxe foncière : 1 274,49€/an
Soit par mois : 106,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 062,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 204,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-142,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 153 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes de la chaudière gaz existante
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE D - Appartement - Mise aux normes recommandée pour garantir l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec nouveaux éléments, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 500 €(314 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement chaudière gaz: 1 chaudière × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 1500€/m² = 15000€ (incluant main d'œuvre et électroménager)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres (environ 45 m²) × 40€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Soissons (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 062 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 745 €/an
Calcul : 1 062 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 031 €/an
Base de calcul : Emprunt de 209 460 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 733 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 274 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 539 €
Revenus locatifs : +12 745 €
Charges déductibles : -43 539 €
Résultat foncier Année 1 : -30 794 €(Déficit de 30 794 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 394 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 039 €/an
Revenus locatifs : +12 745 €
Charges déductibles : -9 039 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 706 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9393.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 162 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 105 300 €(65% de 162 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 829 €/an
Calcul : 105 300 € × 3,636% = 3 829 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 745 €43 545 €7 038 €-30 801 €21 400 €9 401 €9 401 €
213 000 €8 859 €6 851 €4 141 €--5 259 €
313 260 €8 665 €6 658 €4 595 €--665 €
413 525 €8 465 €6 458 €5 060 €---
513 796 €8 258 €6 251 €5 537 €---
614 071 €8 044 €6 037 €6 027 €---
714 353 €7 823 €5 815 €6 530 €---
814 640 €7 594 €5 586 €7 046 €---
914 933 €7 357 €5 349 €7 576 €---
1015 231 €7 112 €5 104 €8 120 €---
1115 536 €6 858 €4 850 €8 678 €---
1215 847 €6 595 €4 588 €9 251 €---
1316 164 €6 324 €4 316 €9 840 €---
1416 487 €6 043 €4 036 €10 444 €---
1516 817 €5 753 €3 745 €11 064 €---
1617 153 €5 452 €3 444 €11 701 €---
1717 496 €5 141 €3 133 €12 355 €---
1817 846 €4 819 €2 812 €13 027 €---
1918 203 €4 487 €2 479 €13 716 €---
2018 567 €4 142 €2 135 €14 425 €---
2118 938 €3 786 €1 778 €15 152 €---
2219 317 €3 418 €1 410 €15 900 €---
2319 703 €3 036 €1 029 €16 667 €---
2420 097 €2 642 €634 €17 456 €---
2520 499 €2 234 €226 €18 266 €---
TOTAL408 224 €186 452 €101 762 €221 772 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 221 772 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 745 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 676 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 676 €-6 420 €+9 096 €
2+2 676 €0 €+2 676 €
3+2 676 €0 €+2 676 €
4+2 676 €+1 319 €+1 357 €
5+2 676 €+1 661 €+1 015 €
6+2 676 €+1 808 €+868 €
7+2 676 €+1 959 €+717 €
8+2 676 €+2 114 €+562 €
9+2 676 €+2 273 €+403 €
10+2 676 €+2 436 €+240 €
11+2 676 €+2 603 €+73 €
12+2 676 €+2 775 €-99 €
13+2 676 €+2 952 €-276 €
14+2 676 €+3 133 €-457 €
15+2 676 €+3 319 €-643 €
16+2 676 €+3 510 €-834 €
17+2 676 €+3 707 €-1 031 €
18+2 676 €+3 908 €-1 232 €
19+2 676 €+4 115 €-1 439 €
20+2 676 €+4 327 €-1 651 €
21+2 676 €+4 546 €-1 870 €
22+2 676 €+4 770 €-2 094 €
23+2 676 €+5 000 €-2 324 €
24+2 676 €+5 237 €-2 561 €
25+2 676 €+5 480 €-2 804 €
Total+66 900 €+66 532 €+368 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →