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Détails du bien

Bien expiré
VilleAngers (49)
Surface115m²
Coût Total208 450€
Loyer Annuel18 104€
Rentabilité8.69%
Cashflow/mois+279€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 137 500 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 1 195,65 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Idéalement située à l'entrée de la commune de Vernoil-le-Fourrier, cette ancienne ferme s'étend sur une parcelle entièrement close de 3 680 m². La propriété se compose d'une maison d'habitation, de deux grandes dépendances et d'une maison ancienne. La maison principale dispose d'une cuisine ouverte sur un salon lumineux, d'une grande chambre, d'une salle d'eau et d'un WC. À l'étage, un palier dessert quatre chambres offrant un très beau potentiel d'aménagement. Un atelier attenant complète ce bien. L'extérieur comprend une ancienne grange, une dépendance supplémentaire et deux puits. Ce bien est une opportunité à découvrir rapidement.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 137 500 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Benoit VANNIER - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de ANGERS sous le numéro 819 734 740

Ville : Angers
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49000
Total : 208 450€
Prix d'acquisition : 137 500€
Travaux : 59 950€
Valeur du bien : 197 450€
Frais de notaire : 11 000€
Coût estimé : 11 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 13.12€/m²/mois
Fourchette : 9.32€ - 18.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 1509€/mois
Loyer annuel estimé : 18104€/an
Fourchette totale : 1071€ - 2124€/mois
Fourchette annuelle : 12857€ - 25493€/an
Rentabilité brute :8.69%
Fourchette de rentabilité :6.17% - 12.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 605,18 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :414 596 €
Prix d'achat :137 500 €
Décote à l'achat :-277 096€ (-66.8%)
Marge achat-revente :206 146€ (49.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :208 450€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 018,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :60,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 078,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 954,30€
Coût de l'assurance :18 239,38€
Taxe foncière : 1 810,44€/an
Soit par mois : 150,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 508,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 229,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :279,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 345 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 115 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des 4 chambres avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photo - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 950 €(521 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:4 600€
    Isolation des combles: 115 m² × 40€/m² = 4600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:14 000€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1000€ = 14000€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rafraîchissement:3 600€
    Rafraîchissement chambres: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:2 250€
    Rafraîchissement salon: 30 m² × 75€/m² = 2250€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Angers. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont adaptés aux coûts régionaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 509 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 104 €/an
Calcul : 1 509 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 728 €/an
Base de calcul : Emprunt de 208 450 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 730 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 810 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 218 €
Revenus locatifs : +18 104 €
Charges déductibles : -69 218 €
Résultat foncier Année 1 : -51 114 €(Déficit de 51 114 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 714 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 268 €/an
Revenus locatifs : +18 104 €
Charges déductibles : -9 268 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 836 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29713.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 137 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 375 €(65% de 137 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 250 €/an
Calcul : 89 375 € × 3,636% = 3 250 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 104 €69 225 €6 735 €-51 120 €21 400 €29 720 €29 720 €
218 467 €9 093 €6 553 €9 374 €--20 346 €
318 836 €8 905 €6 365 €9 931 €--10 415 €
419 213 €8 710 €6 170 €10 502 €---
519 597 €8 510 €5 970 €11 087 €---
619 989 €8 302 €5 762 €11 686 €---
720 389 €8 088 €5 548 €12 300 €---
820 796 €7 867 €5 327 €12 929 €---
921 212 €7 638 €5 098 €13 574 €---
1021 636 €7 402 €4 862 €14 235 €---
1122 069 €7 158 €4 618 €14 911 €---
1222 511 €6 906 €4 366 €15 605 €---
1322 961 €6 645 €4 105 €16 316 €---
1423 420 €6 376 €3 836 €17 044 €---
1523 888 €6 098 €3 558 €17 791 €---
1624 366 €5 810 €3 270 €18 556 €---
1724 853 €5 513 €2 973 €19 340 €---
1825 351 €5 206 €2 666 €20 144 €---
1925 858 €4 889 €2 349 €20 968 €---
2026 375 €4 562 €2 022 €21 813 €---
2126 902 €4 223 €1 683 €22 679 €---
2227 440 €3 874 €1 334 €23 567 €---
2327 989 €3 513 €973 €24 477 €---
2428 549 €3 139 €599 €25 410 €---
2529 120 €2 754 €214 €26 366 €---
TOTAL579 890 €220 405 €96 954 €359 485 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 359 485 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 104 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 802 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 802 €-6 420 €+10 222 €
2+3 802 €0 €+3 802 €
3+3 802 €0 €+3 802 €
4+3 802 €+26 €+3 776 €
5+3 802 €+3 326 €+476 €
6+3 802 €+3 506 €+296 €
7+3 802 €+3 690 €+112 €
8+3 802 €+3 879 €-77 €
9+3 802 €+4 072 €-270 €
10+3 802 €+4 270 €-468 €
11+3 802 €+4 473 €-671 €
12+3 802 €+4 682 €-880 €
13+3 802 €+4 895 €-1 093 €
14+3 802 €+5 113 €-1 311 €
15+3 802 €+5 337 €-1 535 €
16+3 802 €+5 567 €-1 765 €
17+3 802 €+5 802 €-2 000 €
18+3 802 €+6 043 €-2 241 €
19+3 802 €+6 290 €-2 488 €
20+3 802 €+6 544 €-2 742 €
21+3 802 €+6 804 €-3 002 €
22+3 802 €+7 070 €-3 268 €
23+3 802 €+7 343 €-3 541 €
24+3 802 €+7 623 €-3 821 €
25+3 802 €+7 910 €-4 108 €
Total+95 050 €+107 846 €+-12 796 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 166 jours
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