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Appartement type T4 67 m²

VilleVivier-au-Court (08)
Surface67m²
Coût Total110 120€
Loyer Annuel7 348€
Rentabilité6.67%
Cashflow/mois-21€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 54 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 805,97 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je mets en vente cet appartement de type T4 de 4 pièces de 67 m² situé au 2ème étage d'un immeuble de 3 étages, à Vivier-au-Court. Construite en 1959, cette propriété ancienne offre un potentiel de rénovation. Cet appartement comprend 3 chambres et 1 salle de bain. La cuisine est séparée. L'appartement dispose d'une belle luminosité grâce à ses baies vitrées donnant sur l'extérieur.

  • À rafraîchir
  • 2 places de parking
  • Cave
  • Interphone
  • Accès facile aux étages supérieurs

Chauffage au gaz individuel. Classe énergie E - Classe climat E. Une opportunité à saisir pour un projet de rénovation ou investissement locatif ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

Ville : Vivier-au-Court
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08440
Coordonnées : 49.731640, 4.830620
Total : 110 120€
Prix d'acquisition : 54 000€
Travaux : 51 800€
Valeur du bien : 105 800€
Frais de notaire : 4 320€
Coût estimé : 4 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 9.14€/m²/mois
Fourchette : 7.69€ - 10.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 612€/mois
Loyer annuel estimé : 7348€/an
Fourchette totale : 515€ - 728€/mois
Fourchette annuelle : 6182€ - 8734€/an
Rentabilité brute :6.67%
Fourchette de rentabilité :5.61% - 7.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :980,39 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :65 686 €
Prix d'achat :54 000 €
Décote à l'achat :-11 686€ (-17.8%)
Marge achat-revente :-44 434€ (-67.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :539,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :32,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 571,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 743,70€
Coût de l'assurance :9 635,50€
Taxe foncière : 734,78€/an
Soit par mois : 61,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 612,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 632,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-20,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage au gaz individuel ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 67 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine à rénover complètement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 5.25 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec carrelage fissuré et peinture abîmée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture abîmée dans les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - parquet usé nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 800 €(773 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:8 900€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Revêtement sol:1 500€
    Rafraîchissement parquet: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 612 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 348 €/an
Calcul : 612 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 587 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 120 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 385 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 735 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 507 €
Revenus locatifs : +7 348 €
Charges déductibles : -56 507 €
Résultat foncier Année 1 : -49 159 €(Déficit de 49 159 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 759 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 707 €/an
Revenus locatifs : +7 348 €
Charges déductibles : -4 707 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 641 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27759.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 100 €(65% de 54 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 276 €/an
Calcul : 35 100 € × 3,636% = 1 276 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 348 €56 511 €3 591 €-49 163 €21 400 €27 763 €27 763 €
27 495 €4 614 €3 494 €2 881 €--24 882 €
37 645 €4 514 €3 394 €3 130 €--21 752 €
47 798 €4 411 €3 291 €3 386 €--18 365 €
57 954 €4 304 €3 184 €3 649 €--14 716 €
68 113 €4 194 €3 074 €3 918 €--10 798 €
78 275 €4 080 €2 960 €4 195 €--6 603 €
88 440 €3 963 €2 842 €4 478 €--2 126 €
98 609 €3 841 €2 721 €4 768 €---
108 781 €3 715 €2 595 €5 066 €---
118 957 €3 585 €2 465 €5 372 €---
129 136 €3 451 €2 331 €5 685 €---
139 319 €3 312 €2 192 €6 007 €---
149 505 €3 168 €2 048 €6 337 €---
159 695 €3 020 €1 900 €6 675 €---
169 889 €2 867 €1 747 €7 022 €---
1710 087 €2 708 €1 588 €7 379 €---
1810 289 €2 545 €1 425 €7 744 €---
1910 495 €2 376 €1 255 €8 119 €---
2010 704 €2 201 €1 080 €8 504 €---
2110 919 €2 020 €900 €8 899 €---
2211 137 €1 833 €713 €9 304 €---
2311 360 €1 640 €520 €9 719 €---
2411 587 €1 441 €320 €10 146 €---
2511 819 €1 234 €114 €10 584 €---
TOTAL235 354 €131 549 €51 744 €103 805 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 103 805 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 348 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 543 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 543 €-6 420 €+7 963 €
2+1 543 €0 €+1 543 €
3+1 543 €0 €+1 543 €
4+1 543 €0 €+1 543 €
5+1 543 €0 €+1 543 €
6+1 543 €0 €+1 543 €
7+1 543 €0 €+1 543 €
8+1 543 €0 €+1 543 €
9+1 543 €+793 €+750 €
10+1 543 €+1 520 €+23 €
11+1 543 €+1 612 €-69 €
12+1 543 €+1 706 €-163 €
13+1 543 €+1 802 €-259 €
14+1 543 €+1 901 €-358 €
15+1 543 €+2 003 €-460 €
16+1 543 €+2 107 €-564 €
17+1 543 €+2 214 €-671 €
18+1 543 €+2 323 €-780 €
19+1 543 €+2 436 €-893 €
20+1 543 €+2 551 €-1 008 €
21+1 543 €+2 670 €-1 127 €
22+1 543 €+2 791 €-1 248 €
23+1 543 €+2 916 €-1 373 €
24+1 543 €+3 044 €-1 501 €
25+1 543 €+3 175 €-1 632 €
Total+38 575 €+31 141 €+7 434 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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