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Immeuble 244 m² Noyelles Les Vermelles

VilleNoyelles-lès-Vermelles (62)
Surface244m²
Coût Total317 908€
Loyer Annuel30 861€
Rentabilité9.71%
Cashflow/mois+591€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 192 600 €
Surface : 244 m²
Prix au m² : 789,34 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble à vendre à noyelles-lès-vermelles

Pulp immobilier vous présente en exclusivité cet immeuble actuellement utilisé en bureaux, située à Noyelles les vermelles.

Ce bien idealement situé sera vous offre plusieurs possibilités :

  • division pour créer un immeuble de rapport allant jusque 5 appartements / studio
  • activité professionnelle avec bureaux
  • réabilitation en maison

Ce bien se compose actuellement de 9 bureaux, d'une salle de pause, d'un coin cuisine, d'un wc au rez de chaussée et de pièces de stockage au second niveau. Une cour et plusieurs places de stationnement complètent de bien. Ce bien vous intéresse, contactez rapidement votre agence locale PULP-IMMOBILIER.

Nous avons hâte de découvrir votre projet.

Vous êtes propriétaires ?! Nous vous offrons l'estimation de votre bien. Référence annonce : bil18323 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Noyelles-lès-Vermelles
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62980
Coordonnées : 50.487210, 2.726364
Total : 317 908€
Prix d'acquisition : 192 600€
Travaux : 109 900€
Valeur du bien : 302 500€
Frais de notaire : 15 408€
Coût estimé : 15 408€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 244m²
Loyer prédit : 10.54€/m²/mois
Fourchette : 8.73€ - 12.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 2572€/mois
Loyer annuel estimé : 30861€/an
Fourchette totale : 2129€ - 3106€/mois
Fourchette annuelle : 25552€ - 37272€/an
Rentabilité brute :9.71%
Fourchette de rentabilité :8.04% - 11.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 408,15 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :343 589 €
Prix d'achat :192 600 €
Décote à l'achat :-150 989€ (-43.9%)
Marge achat-revente :25 681€ (7.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :317 908€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 596,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :127,16€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 723,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :161 084,58€
Coût de l'assurance :38 148,96€
Taxe foncière : 3 086,07€/an
Soit par mois : 257,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 571,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 980,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :590,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 244 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 24 fenêtres (estimation basée sur 244 m²)
Raison: DPE F - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 244 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des équipements de cuisine vétustes et mise aux normes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements datés nécessitant une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de modernisation et mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol et peinture pour le salon
Quantité: 1 salon (environ 40 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :109 900 €(450 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:25 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système: 12000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 13000€
  • Menuiseries:24 000€
    Fenêtres double vitrage performant: 24 fenêtres × 1000€/fenêtre = 24000€
  • Eau chaude:7 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système: 3500€ + Main d'œuvre: 500€ = 4000€
  • Cuisine:22 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 12000€
  • Salle de bain:11 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 6000€
  • Chambres:12 000€
    Revêtement sol et peinture: 60 m² × 80€/m² = 4800€, Main d'œuvre: 2400€ = 7200€
  • Salon:8 400€
    Revêtement sol et peinture: 40 m² × 80€/m² = 3200€, Main d'œuvre: 2000€ = 5200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Noyelles-lès-Vermelles (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 572 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 861 €/an
Calcul : 2 572 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 082 €/an
Base de calcul : Emprunt de 317 908 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 526 €/an
Calcul : 127 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 086 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 109 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 125 594 €
Revenus locatifs : +30 861 €
Charges déductibles : -125 594 €
Résultat foncier Année 1 : -94 733 €(Déficit de 94 733 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 73 333 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 694 €/an
Revenus locatifs : +30 861 €
Charges déductibles : -15 694 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 167 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 73333.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 192 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 125 190 €(65% de 192 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 552 €/an
Calcul : 125 190 € × 3,636% = 4 552 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 861 €125 604 €11 092 €-94 744 €21 400 €73 344 €73 344 €
231 478 €15 415 €10 803 €16 063 €--57 281 €
332 107 €15 115 €10 503 €16 992 €--40 289 €
432 750 €14 805 €10 193 €17 945 €--22 344 €
533 405 €14 483 €9 871 €18 922 €--3 422 €
634 073 €14 150 €9 538 €19 923 €---
734 754 €13 805 €9 192 €20 950 €---
835 449 €13 447 €8 835 €22 002 €---
936 158 €13 077 €8 464 €23 082 €---
1036 881 €12 693 €8 081 €24 189 €---
1137 619 €12 295 €7 683 €25 324 €---
1238 371 €11 884 €7 272 €26 488 €---
1339 139 €11 457 €6 845 €27 682 €---
1439 922 €11 015 €6 403 €28 906 €---
1540 720 €10 558 €5 946 €30 162 €---
1641 534 €10 084 €5 472 €31 451 €---
1742 365 €9 592 €4 980 €32 773 €---
1843 212 €9 084 €4 472 €34 129 €---
1944 077 €8 557 €3 945 €35 520 €---
2044 958 €8 011 €3 399 €36 947 €---
2145 857 €7 445 €2 833 €38 412 €---
2246 775 €6 860 €2 248 €39 915 €---
2347 710 €6 253 €1 641 €41 457 €---
2448 664 €5 624 €1 012 €43 040 €---
2549 638 €4 973 €361 €44 664 €---
TOTAL988 478 €386 285 €161 085 €602 193 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 602 193 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 861 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 481 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 481 €-6 420 €+12 901 €
2+6 481 €0 €+6 481 €
3+6 481 €0 €+6 481 €
4+6 481 €0 €+6 481 €
5+6 481 €0 €+6 481 €
6+6 481 €+4 950 €+1 531 €
7+6 481 €+6 285 €+196 €
8+6 481 €+6 601 €-120 €
9+6 481 €+6 925 €-444 €
10+6 481 €+7 257 €-776 €
11+6 481 €+7 597 €-1 116 €
12+6 481 €+7 946 €-1 465 €
13+6 481 €+8 305 €-1 824 €
14+6 481 €+8 672 €-2 191 €
15+6 481 €+9 049 €-2 568 €
16+6 481 €+9 435 €-2 954 €
17+6 481 €+9 832 €-3 351 €
18+6 481 €+10 239 €-3 758 €
19+6 481 €+10 656 €-4 175 €
20+6 481 €+11 084 €-4 603 €
21+6 481 €+11 524 €-5 043 €
22+6 481 €+11 974 €-5 493 €
23+6 481 €+12 437 €-5 956 €
24+6 481 €+12 912 €-6 431 €
25+6 481 €+13 399 €-6 918 €
Total+162 025 €+180 658 €+-18 633 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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