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Maison 4 pièces 48 m²

Bien expiré
VilleNaveil (41)
Surface48
Coût Total80 175
Loyer Annuel4 706
Rentabilité5.87%
Cashflow/mois-65
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 29 000 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 604,17 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 48 m²

iad France - Damien Gosse vous propose: Située dans la commune de Naveil, cette maison d’environ 48 m² offre un beau potentiel pour un projet de rénovation. Elle se compose de quatre pièces : un séjour, une cuisine séparée, deux chambres et une salle d’eau. La maison dispose également d’un petit extérieur.

Le bien est raccordé au tout-à-l’égout. Les menuiseries sont en bon état, tout comme la toiture. Maison non habitable en l’état, nécessitant une rénovation complète.

Ce bien conviendra parfaitement à un premier achat ou à un investisseur souhaitant réaliser un projet, à fort potentiel dans un environnement calme, à proximité de Vendôme et de ses commodités.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Bien non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Damien Gosse mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Blois sous le numéro 931447205, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Surface : 48 m²

Consommation énergie primaire : 0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Naveil
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41100
Coordonnées : 47.796459, 1.023303
Total : 80 175
Prix d'acquisition : 29 000
Travaux : 48 855
Valeur du bien : 77 855
Frais de notaire : 2 320
Coût estimé : 2 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48
Loyer prédit : 8.17€/m²/mois
Fourchette : 6.73€ - 9.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 392€/mois
Loyer annuel estimé : 4706€/an
Fourchette totale : 323€ - 476€/mois
Fourchette annuelle : 3879€ - 5710€/an
Rentabilité brute :5.87%
Fourchette de rentabilité :4.84% - 7.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :80 175
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :394,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :23,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 418,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 311,22
Coût de l'assurance :7 015,31
Taxe foncière : 470,63€/an
Soit par mois : 39,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 392,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 457,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-65,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 48 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 48 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 855(1 018 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 600
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12600€ = 12600€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:2 880
    Isolation toiture/combles: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:7 200
    Rénovation lourde chambres: 20 m² × 360€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:975
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 65€/m² = 975€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Naveil (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 392 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 706 €/an
Calcul : 392 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 651 €/an
Base de calcul : Emprunt de 80 175 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 281 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 471 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 855
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 258
Revenus locatifs : +4 706
Charges déductibles : -52 258
Résultat foncier Année 1 : -47 551(Déficit de 47 551 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 151
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 403 €/an
Revenus locatifs : +4 706
Charges déductibles : -3 403
Résultat foncier Années 2+ : 1 304 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26151.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 29 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 18 850(65% de 29 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 685 €/an
Calcul : 18 850 € × 3,636% = 685
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 70652 2602 654-47 55421 400 €26 154 €26 154 €
24 8003 3342 5831 466--24 688 €
34 8963 2612 5101 635--23 052 €
44 9943 1852 4341 809--21 243 €
55 0943 1072 3551 988--19 256 €
65 1963 0262 2742 171--17 085 €
75 3002 9422 1902 358--14 727 €
85 4062 8552 1042 551--12 176 €
95 5142 7652 0142 749--9 427 €
105 6242 6731 9212 952--6 475 €
115 7372 5771 8263 160--3 315 €
125 8522 4781 7263 374---
135 9692 3751 6243 594---
146 0882 2691 5183 819---
156 2102 1601 4084 050---
166 3342 0461 2954 288---
176 4611 9291 1784 532---
186 5901 8081 0574 782---
196 7221 6839315 039---
206 8561 5538025 303---
216 9931 4196685 574---
227 1331 2815295 853---
237 2761 1373866 138---
247 4219892386 432---
257 570836856 734---
TOTAL150 744105 94738 31144 79721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 44 797
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 706 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +988 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+988-6 420+7 408
2+9880+988
3+9880+988
4+9880+988
5+9880+988
6+9880+988
7+9880+988
8+9880+988
9+9880+988
10+9880+988
11+9880+988
12+988+1 012-24
13+988+1 078-90
14+988+1 146-158
15+988+1 215-227
16+988+1 286-298
17+988+1 360-372
18+988+1 435-447
19+988+1 512-524
20+988+1 591-603
21+988+1 672-684
22+988+1 756-768
23+988+1 842-854
24+988+1 930-942
25+988+2 020-1 032
Total+24 700+14 433+10 267
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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