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Appartement 2 pièces 38 m²

VilleHavre (76)
Surface38m²
Coût Total122 000€
Loyer Annuel6 227€
Rentabilité5.10%
Cashflow/mois-181€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 38 m²
Prix au m² : 1 578,95 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement Le Havre 2 pièce(s) 38 m2

Votre agence Laforêt Le Havre vous accueille téléphoniquement du lundi au samedi inclus de 7h00 à 21h00 sans interruption.

Référence : 4844

APPARTEMENT T2 - 38 m² - REZ-DE-CHAUSSEE AVEC COUR PRIVATIVE - DOCKS/QUARTIER DE L'EURE

Je vous propose cet appartement T2 de 38 m², situé en rez-de-chaussée et disposant d'une cour privative, véritable atout pour ce bien.

L'appartement nécessite une rénovation générale et s'adresse particulièrement aux acquéreurs souhaitant réaliser des travaux et aménager le logement à leur goût.

Rez-de-chaussée Cour privative Chauffage électrique Appartement à rénover

Un bien avec travaux offrant un beau potentiel de rénovation, idéal pour un projet de résidence principale ou d'investissement locatif.

Votre agence LAFORET vous invite à découvrir toutes les originalités de cet appartement en vente en prenant rendez-vous avec nous.

Les informations et les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Lola LEGUILLON (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 931 395 248 - LE HAVRE. Référence annonce : 4844 Date de réalisation du diagnostic : 27/03/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 050 € et 1 430 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Havre
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76600
Coordonnées : 49.495660, 0.161642
Total : 122 000€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 57 200€
Valeur du bien : 117 200€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 38m²
Loyer prédit : 13.66€/m²/mois
Fourchette : 10.51€ - 17.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 519€/mois
Loyer annuel estimé : 6227€/an
Fourchette totale : 399€ - 674€/mois
Fourchette annuelle : 4791€ - 8093€/an
Rentabilité brute :5.10%
Fourchette de rentabilité :3.93% - 6.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 467,03 €/m²
Basé sur :102 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :55 747 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :+4 253€ (+7.6%)
Marge achat-revente :-66 253€ (-118.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :612,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :35,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 647,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 621,04€
Coût de l'assurance :10 675,00€
Taxe foncière : 622,71€/an
Soit par mois : 51,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 518,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 699,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-180,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 38 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine très datée nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais supposé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais supposé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réparation des murs, peinture, et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon complet
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - pièce en mauvais état nécessitant travaux

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 200 €(1 505 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1300€ = 5200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (installation, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (installation, plomberie, électricité, carrelage, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries, main d'œuvre incluse)
  • Salon:6 000€
    Rénovation complète salon: 1 salon complet × 6000€ = 6000€ (réparation murs, peinture, électricité, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Havre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 519 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 227 €/an
Calcul : 519 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 241 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 000 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 427 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 623 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 490 €
Revenus locatifs : +6 227 €
Charges déductibles : -62 490 €
Résultat foncier Année 1 : -56 263 €(Déficit de 56 263 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 863 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 290 €/an
Revenus locatifs : +6 227 €
Charges déductibles : -5 290 €
Résultat foncier Années 2+ : 937 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34863.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 227 €62 494 €4 245 €-56 267 €21 400 €34 867 €34 867 €
26 352 €5 184 €4 134 €1 168 €--33 699 €
36 479 €5 069 €4 019 €1 410 €--32 289 €
46 608 €4 950 €3 900 €1 659 €--30 631 €
56 740 €4 826 €3 777 €1 914 €--28 717 €
66 875 €4 699 €3 649 €2 176 €--26 540 €
77 013 €4 567 €3 517 €2 446 €--24 094 €
87 153 €4 430 €3 380 €2 723 €--21 371 €
97 296 €4 288 €3 238 €3 008 €--18 363 €
107 442 €4 141 €3 091 €3 301 €--15 062 €
117 591 €3 989 €2 939 €3 602 €--11 460 €
127 743 €3 831 €2 781 €3 911 €---
137 897 €3 668 €2 618 €4 230 €---
148 055 €3 499 €2 449 €4 557 €---
158 216 €3 324 €2 274 €4 893 €---
168 381 €3 142 €2 092 €5 239 €---
178 548 €2 954 €1 905 €5 594 €---
188 719 €2 760 €1 710 €5 960 €---
198 894 €2 558 €1 508 €6 336 €---
209 072 €2 349 €1 300 €6 722 €---
219 253 €2 133 €1 083 €7 120 €---
229 438 €1 909 €859 €7 529 €---
239 627 €1 677 €627 €7 950 €---
249 819 €1 437 €387 €8 383 €---
2510 016 €1 188 €138 €8 828 €---
TOTAL199 455 €145 064 €61 621 €54 391 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 54 391 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 227 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 308 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 308 €-6 420 €+7 728 €
2+1 308 €0 €+1 308 €
3+1 308 €0 €+1 308 €
4+1 308 €0 €+1 308 €
5+1 308 €0 €+1 308 €
6+1 308 €0 €+1 308 €
7+1 308 €0 €+1 308 €
8+1 308 €0 €+1 308 €
9+1 308 €0 €+1 308 €
10+1 308 €0 €+1 308 €
11+1 308 €0 €+1 308 €
12+1 308 €+1 173 €+135 €
13+1 308 €+1 269 €+39 €
14+1 308 €+1 367 €-59 €
15+1 308 €+1 468 €-160 €
16+1 308 €+1 572 €-264 €
17+1 308 €+1 678 €-370 €
18+1 308 €+1 788 €-480 €
19+1 308 €+1 901 €-593 €
20+1 308 €+2 017 €-709 €
21+1 308 €+2 136 €-828 €
22+1 308 €+2 259 €-951 €
23+1 308 €+2 385 €-1 077 €
24+1 308 €+2 515 €-1 207 €
25+1 308 €+2 648 €-1 340 €
Total+32 700 €+19 755 €+12 945 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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