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Appartement à vendre

VilleLormont (33)
Surface92m²
Coût Total250 860€
Loyer Annuel13 645€
Rentabilité5.44%
Cashflow/mois-308€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 178 500 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 940,22 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, 3 chambres, Pas de cave

Venez découvrir cet appartement familial de 4 chambres, situé dans une résidence sécurisée et proche de toutes commodités (écoles, commerces et transports). Belle exposition. Ravalement effectué en 2025.

Ville : Lormont
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33310
Coordonnées : 44.869943, -0.523747
Total : 250 860€
Prix d'acquisition : 178 500€
Travaux : 58 080€
Valeur du bien : 236 580€
Frais de notaire : 14 280€
Coût estimé : 14 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 12.36€/m²/mois
Fourchette : 10.60€ - 14.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1137€/mois
Loyer annuel estimé : 13645€/an
Fourchette totale : 976€ - 1325€/mois
Fourchette annuelle : 11706€ - 15904€/an
Rentabilité brute :5.44%
Fourchette de rentabilité :4.67% - 6.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 272,04 €/m²
Basé sur :187 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :209 028 €
Prix d'achat :178 500 €
Décote à l'achat :-30 528€ (-14.6%)
Marge achat-revente :-41 832€ (-20.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :250 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 258,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :73,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 331,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :126 707,01€
Coût de l'assurance :21 950,25€
Taxe foncière : 1 364,48€/an
Soit par mois : 113,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 137,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 445,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-308,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 218 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un ancien système
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 92 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager et réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (~12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon incluant peinture et revêtement de sol
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du carrelage dans l'entrée
Quantité: entrée (environ 18 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 080 €(631 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (moyenne), Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 1200€/fenêtre = 10800€ (moyenne), Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3000€ (moyenne), Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 8000€, Électroménager: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 040€
    Parquet flottant: 34 m² × 60€/m² = 2040€ (moyenne), Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 020€
    Peinture murs: 34 m² × 30€/m² = 1020€ (moyenne), Main d'œuvre incluse
  • Salon - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salon: 1 salon complet = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Entrée - Rafraîchissement:720€
    Peinture murs entrée: 18 m² × 40€/m² = 720€ (moyenne), Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lormont (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 28 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 137 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 645 €/an
Calcul : 1 137 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 720 €/an
Base de calcul : Emprunt de 250 860 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 878 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 364 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 042 €
Revenus locatifs : +13 645 €
Charges déductibles : -69 042 €
Résultat foncier Année 1 : -55 398 €(Déficit de 55 398 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 998 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 962 €/an
Revenus locatifs : +13 645 €
Charges déductibles : -10 962 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 682 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33997.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 178 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 025 €(65% de 178 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 219 €/an
Calcul : 116 025 € × 3,636% = 4 219 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 645 €69 051 €8 728 €-55 406 €21 400 €34 006 €34 006 €
213 918 €10 743 €8 500 €3 175 €--30 831 €
314 196 €10 506 €8 264 €3 690 €--27 141 €
414 480 €10 262 €8 019 €4 218 €--22 923 €
514 770 €10 008 €7 766 €4 761 €--18 161 €
615 065 €9 746 €7 503 €5 319 €--12 842 €
715 366 €9 474 €7 231 €5 892 €--6 950 €
815 674 €9 192 €6 950 €6 481 €--469 €
915 987 €8 901 €6 658 €7 086 €---
1016 307 €8 599 €6 356 €7 708 €---
1116 633 €8 286 €6 043 €8 347 €---
1216 966 €7 962 €5 719 €9 004 €---
1317 305 €7 626 €5 383 €9 679 €---
1417 651 €7 278 €5 036 €10 373 €---
1518 004 €6 918 €4 676 €11 086 €---
1618 364 €6 545 €4 303 €11 819 €---
1718 731 €6 159 €3 916 €12 573 €---
1819 106 €5 759 €3 516 €13 347 €---
1919 488 €5 344 €3 102 €14 144 €---
2019 878 €4 915 €2 672 €14 963 €---
2120 275 €4 470 €2 228 €15 805 €---
2220 681 €4 010 €1 767 €16 671 €---
2321 095 €3 532 €1 290 €17 562 €---
2421 516 €3 038 €796 €18 478 €---
2521 947 €2 527 €284 €19 420 €---
TOTAL437 046 €240 849 €126 707 €196 197 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 196 197 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 645 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 865 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 865 €-6 420 €+9 285 €
2+2 865 €0 €+2 865 €
3+2 865 €0 €+2 865 €
4+2 865 €0 €+2 865 €
5+2 865 €0 €+2 865 €
6+2 865 €0 €+2 865 €
7+2 865 €0 €+2 865 €
8+2 865 €0 €+2 865 €
9+2 865 €+1 985 €+880 €
10+2 865 €+2 312 €+553 €
11+2 865 €+2 504 €+361 €
12+2 865 €+2 701 €+164 €
13+2 865 €+2 904 €-39 €
14+2 865 €+3 112 €-247 €
15+2 865 €+3 326 €-461 €
16+2 865 €+3 546 €-681 €
17+2 865 €+3 772 €-907 €
18+2 865 €+4 004 €-1 139 €
19+2 865 €+4 243 €-1 378 €
20+2 865 €+4 489 €-1 624 €
21+2 865 €+4 742 €-1 877 €
22+2 865 €+5 001 €-2 136 €
23+2 865 €+5 269 €-2 404 €
24+2 865 €+5 543 €-2 678 €
25+2 865 €+5 826 €-2 961 €
Total+71 625 €+58 859 €+12 766 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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