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Appartement f3 avec patio

Bien expiré
VilleBelfort (90)
Surface62m²
Coût Total104 230€
Loyer Annuel6 808€
Rentabilité6.53%
Cashflow/mois-27€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 83 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 338,71 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

VDS : f3 de 62m2, avec patio de 11.50m2, comprenant : une entrée avec placard, cuisine ouverte équipée de meuble donnant sur le salon, une chambre au rez de chaussée, salle de bain avec baignoire, et lavabo sur meuble avec deux tiroirs, la chaudière à coté (elle à deux ans), plus un WC séparé. Au premier étage un bureau, ou une petite chambre. L’appartement a été refait : sol, peinture, double vitrage. Classe énergétique D. Voir mes autres annonces, pour éventuellement acheter plusieurs lots (f1 f3 f4 ou maison complète) Je n’ai pas voulu le relouer pour laisser le choix au futur propriétaire. Me contacter par SMS en indiquant votre nom ou directement par téléphone de vive voix pour en discuter. Faites faire une étude par votre banque avant de vous lancer à acheter, ou à visiter. Pas d’agence pour l’instant merci. Cordialement.

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.646300, 6.852500
Total : 104 230€
Prix d'acquisition : 83 000€
Travaux : 14 590€
Valeur du bien : 97 590€
Frais de notaire : 6 640€
Coût estimé : 6 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 567€/mois
Loyer annuel estimé : 6808€/an
Fourchette totale : 442€ - 728€/mois
Fourchette annuelle : 5303€ - 8741€/an
Rentabilité brute :6.53%
Fourchette de rentabilité :5.09% - 8.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 230€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :508,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :29,53€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 538,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 314,14€
Coût de l'assurance :8 859,55€
Taxe foncière : 680,80€/an
Soit par mois : 56,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 567,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 594,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-27,41€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car la chaudière a deux ans et est en bon état.
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE D - Chaudière récente, pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine usés et mise à jour de l'électroménager.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais avec usure.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures et mise à jour du carrelage si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais fixtures datées.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol et peinture des murs pour la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs si nécessaire.
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 590 €(235 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car la chaudière a deux ans et est en bon état.
  • Cuisine:8 500€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:4 500€
    Rénovation salle de bain complète: 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambre:840€
    Revêtement sol 12 m²: 50€/m² × 12 = 600€, Peinture murs 12 m²: 30€/m² × 12 = 360€, Main d'œuvre: 840€
  • Salon:750€
    Peinture murs salon 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (pas d'ajustement régional nécessaire). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 567 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 808 €/an
Calcul : 567 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 354 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 230 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 354 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 681 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 590 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 979 €
Revenus locatifs : +6 808 €
Charges déductibles : -18 979 €
Résultat foncier Année 1 : -12 171 €(Déficit de 12 171 €)
Imputable sur revenu global : 12 171 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 389 €/an
Revenus locatifs : +6 808 €
Charges déductibles : -4 389 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 419 €/an
Prix d'achat du bien : 83 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 950 €(65% de 83 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 962 €/an
Calcul : 53 950 € × 3,636% = 1 962 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 808 €18 982 €3 357 €-12 174 €12 174 €--
26 944 €4 301 €3 266 €2 643 €---
37 083 €4 208 €3 172 €2 875 €---
47 225 €4 111 €3 076 €3 114 €---
57 369 €4 011 €2 975 €3 359 €---
67 517 €3 907 €2 872 €3 609 €---
77 667 €3 800 €2 765 €3 867 €---
87 820 €3 690 €2 655 €4 130 €---
97 977 €3 576 €2 541 €4 401 €---
108 136 €3 458 €2 423 €4 678 €---
118 299 €3 336 €2 301 €4 963 €---
128 465 €3 210 €2 175 €5 255 €---
138 634 €3 080 €2 045 €5 554 €---
148 807 €2 946 €1 911 €5 861 €---
158 983 €2 808 €1 772 €6 175 €---
169 163 €2 664 €1 629 €6 498 €---
179 346 €2 516 €1 481 €6 830 €---
189 533 €2 363 €1 328 €7 169 €---
199 724 €2 205 €1 170 €7 518 €---
209 918 €2 042 €1 007 €7 876 €---
2110 116 €1 874 €838 €8 243 €---
2210 319 €1 699 €664 €8 619 €---
2310 525 €1 520 €484 €9 006 €---
2410 736 €1 334 €298 €9 402 €---
2510 950 €1 142 €106 €9 809 €---
TOTAL218 062 €88 784 €48 314 €129 279 €12 174 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 652 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 129 279 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 808 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 430 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 430 €-3 652 €+5 082 €
2+1 430 €+793 €+637 €
3+1 430 €+863 €+567 €
4+1 430 €+934 €+496 €
5+1 430 €+1 008 €+422 €
6+1 430 €+1 083 €+347 €
7+1 430 €+1 160 €+270 €
8+1 430 €+1 239 €+191 €
9+1 430 €+1 320 €+110 €
10+1 430 €+1 403 €+27 €
11+1 430 €+1 489 €-59 €
12+1 430 €+1 576 €-146 €
13+1 430 €+1 666 €-236 €
14+1 430 €+1 758 €-328 €
15+1 430 €+1 853 €-423 €
16+1 430 €+1 950 €-520 €
17+1 430 €+2 049 €-619 €
18+1 430 €+2 151 €-721 €
19+1 430 €+2 255 €-825 €
20+1 430 €+2 363 €-933 €
21+1 430 €+2 473 €-1 043 €
22+1 430 €+2 586 €-1 156 €
23+1 430 €+2 702 €-1 272 €
24+1 430 €+2 821 €-1 391 €
25+1 430 €+2 943 €-1 513 €
Total+35 750 €+38 784 €+-3 034 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 252 jours
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