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10 Mns De Dreux Maison De 3 Pieces Avec Atelier Sur 2260 M² De Terrain.

VilleLaons (28)
Surface91m²
Coût Total153 420€
Loyer Annuel9 981€
Rentabilité6.51%
Cashflow/mois-64€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 000 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 1 010,99 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 91 m², 4 pièces

Exclusivité, à 10 Mns de DREUX, Maison édifiée sur un terrain divisible de 2260 m² comprenant : -au RDC véranda, séjour-salon, cuisine, buanderie, WC avec lave-mains. -à l'étage deux chambres, salle d'eau avec WC, dégagement avec placards, bureau. En dépendance atelier et garage (d'environ 55M²). Tout à l'égout. Travaux à prévoir. CLASSE ENERGIE : E et CLASSE CLIMAT : D - Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard compris entre 1940 € et 2700 € année de réf 2021.

Ville : Laons
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28270
Coordonnées : 48.705824, 1.176122
Total : 153 420€
Prix d'acquisition : 92 000€
Travaux : 54 060€
Valeur du bien : 146 060€
Frais de notaire : 7 360€
Coût estimé : 7 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91m²
Loyer prédit : 9.14€/m²/mois
Fourchette : 7.65€ - 10.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 832€/mois
Loyer annuel estimé : 9981€/an
Fourchette totale : 696€ - 994€/mois
Fourchette annuelle : 8349€ - 11932€/an
Rentabilité brute :6.51%
Fourchette de rentabilité :5.44% - 7.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 500 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :136 500 €
Prix d'achat :92 000 €
Décote à l'achat :-44 500€ (-32.6%)
Marge achat-revente :-16 920€ (-12.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :750,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :61,37€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 812,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 845,90€
Coût de l'assurance :18 410,40€
Taxe foncière : 998,06€/an
Soit par mois : 83,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 831,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 895,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-63,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 91 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine vétustes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessitant des rénovations
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol et peinture pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitant des rénovations
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 060 €(594 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 10500€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:5 460€
    Isolation toiture/combles: 91 m² × 60€/m² = 5460€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (incluant main d'œuvre et équipements)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant main d'œuvre et équipements)
  • Chambres:4 200€
    Revêtement sol et peinture pour 2 chambres: 30 m² × 70€/m² = 2100€, Peinture: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon:1 800€
    Peinture salon: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Laons (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 060€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 832 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 981 €/an
Calcul : 832 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 982 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 420 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 736 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 998 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 777 €
Revenus locatifs : +9 981 €
Charges déductibles : -60 777 €
Résultat foncier Année 1 : -50 796 €(Déficit de 50 796 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 396 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 717 €/an
Revenus locatifs : +9 981 €
Charges déductibles : -6 717 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 264 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29396.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 92 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 800 €(65% de 92 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 175 €/an
Calcul : 59 800 € × 3,636% = 2 175 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 981 €60 782 €4 987 €-50 801 €21 400 €29 401 €29 401 €
210 180 €6 587 €4 853 €3 593 €--25 808 €
310 384 €6 448 €4 714 €3 935 €--21 873 €
410 591 €6 305 €4 570 €4 287 €--17 586 €
510 803 €6 157 €4 422 €4 647 €--12 940 €
611 019 €6 003 €4 269 €5 016 €--7 924 €
711 240 €5 845 €4 110 €5 395 €--2 529 €
811 465 €5 681 €3 947 €5 783 €---
911 694 €5 512 €3 778 €6 182 €---
1011 928 €5 337 €3 603 €6 590 €---
1112 166 €5 157 €3 422 €7 009 €---
1212 410 €4 970 €3 236 €7 439 €---
1312 658 €4 777 €3 043 €7 881 €---
1412 911 €4 578 €2 843 €8 333 €---
1513 169 €4 372 €2 637 €8 797 €---
1613 433 €4 159 €2 425 €9 273 €---
1713 701 €3 939 €2 205 €9 762 €---
1813 975 €3 712 €1 977 €10 263 €---
1914 255 €3 477 €1 742 €10 778 €---
2014 540 €3 234 €1 500 €11 306 €---
2114 831 €2 983 €1 249 €11 847 €---
2215 127 €2 724 €989 €12 403 €---
2315 430 €2 456 €722 €12 974 €---
2415 738 €2 179 €445 €13 559 €---
2516 053 €1 893 €159 €14 160 €---
TOTAL319 680 €169 268 €71 846 €150 413 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 150 413 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 981 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 096 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 096 €-6 420 €+8 516 €
2+2 096 €0 €+2 096 €
3+2 096 €0 €+2 096 €
4+2 096 €0 €+2 096 €
5+2 096 €0 €+2 096 €
6+2 096 €0 €+2 096 €
7+2 096 €0 €+2 096 €
8+2 096 €+976 €+1 120 €
9+2 096 €+1 854 €+242 €
10+2 096 €+1 977 €+119 €
11+2 096 €+2 103 €-7 €
12+2 096 €+2 232 €-136 €
13+2 096 €+2 364 €-268 €
14+2 096 €+2 500 €-404 €
15+2 096 €+2 639 €-543 €
16+2 096 €+2 782 €-686 €
17+2 096 €+2 929 €-833 €
18+2 096 €+3 079 €-983 €
19+2 096 €+3 233 €-1 137 €
20+2 096 €+3 392 €-1 296 €
21+2 096 €+3 554 €-1 458 €
22+2 096 €+3 721 €-1 625 €
23+2 096 €+3 892 €-1 796 €
24+2 096 €+4 068 €-1 972 €
25+2 096 €+4 248 €-2 152 €
Total+52 400 €+45 124 €+7 276 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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