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Appartement à vendre

VilleChennevières-sur-Marne (94)
Surface82.1m²
Coût Total223 860€
Loyer Annuel17 021€
Rentabilité7.60%
Cashflow/mois-227€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 500 €
Surface : 82.1 m²
Prix au m² : 2 064,56 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Salle de bain, Salon (total 24,74 m²), 3 chambres, 1 parking: Parking, Digicode, Interphone, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

Situé au premier étage d'une résidence privée, découvrez cet appartement de 4 pièces principales d'environ 80 m². Il comprend un double séjour avec balcon, une cuisine indépendante, un cellier, un dégagement desservant 3 chambres, une salle de bains, un WC indépendant et une loggia. Une place de stationnement extérieure est également vendue avec l'appartement. les écoles commerces et transports sont accessibles à pied depuis la résidence. Une opportunité à saisir pour créer votre futur chezvous à rafraichir selon vos gouts, dans un environnement à la fois résidentiel et bien desservi. Prix : 169500.0 euros, Honoraires charge vendeur. Copropriété : Nb de lots : 498 Budget prévisionnel (dépenses courantes) : 4144.36 euros/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1510.0 ¤ et 2120.0 ¤ indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Bien proposé par Cécile BOUILLAGUET EI, agent commercial (RSAC 914794854)

Ville : Chennevières-sur-Marne
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94430
Coordonnées : 48.803630, 2.557302
Total : 223 860€
Prix d'acquisition : 169 500€
Travaux : 40 800€
Valeur du bien : 210 300€
Frais de notaire : 13 560€
Coût estimé : 13 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82.1m²
Loyer prédit : 17.28€/m²/mois
Fourchette : 14.36€ - 20.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 1418€/mois
Loyer annuel estimé : 17021€/an
Fourchette totale : 1179€ - 1706€/mois
Fourchette annuelle : 14151€ - 20473€/an
Rentabilité brute :7.60%
Fourchette de rentabilité :6.32% - 9.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 693,55 €/m²
Basé sur :121 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :221 140 €
Prix d'achat :169 500 €
Décote à l'achat :-51 640€ (-23.4%)
Marge achat-revente :-2 720€ (-1.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :223 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 102,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :55,97€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 158,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 970,37€
Coût de l'assurance :16 789,50€
Taxe foncière : 1 702,13€/an
Soit par mois : 141,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 345,36€/mois
Soit par an : 4 144,36€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 418,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 645,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-227,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 222 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 82.1 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments datés
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation partielle de la salle de bain avec mise à jour des éléments sanitaires
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite des améliorations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 800 €(497 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:12 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€/fenêtre = 10400€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 600€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1600€
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chennevières-sur-Marne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 418 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 021 €/an
Calcul : 1 418 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 403 €/an
Base de calcul : Emprunt de 223 860 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 672 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 702 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 144 €/an
Calcul : 345 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 721 €
Revenus locatifs : +17 021 €
Charges déductibles : -54 721 €
Résultat foncier Année 1 : -37 700 €(Déficit de 37 700 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 300 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 921 €/an
Revenus locatifs : +17 021 €
Charges déductibles : -13 921 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 100 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16300.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 175 €(65% de 169 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 006 €/an
Calcul : 110 175 € × 3,636% = 4 006 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 021 €54 729 €7 410 €-37 707 €21 400 €16 307 €16 307 €
217 362 €13 730 €7 212 €3 631 €--12 676 €
317 709 €13 526 €7 008 €4 183 €--8 492 €
418 063 €13 314 €6 796 €4 749 €--3 743 €
518 424 €13 095 €6 577 €5 330 €---
618 793 €12 868 €6 350 €5 925 €---
719 169 €12 634 €6 116 €6 535 €---
819 552 €12 392 €5 874 €7 160 €---
919 943 €12 142 €5 624 €7 801 €---
1020 342 €11 883 €5 365 €8 459 €---
1120 749 €11 615 €5 097 €9 134 €---
1221 164 €11 338 €4 820 €9 825 €---
1321 587 €11 052 €4 534 €10 535 €---
1422 019 €10 756 €4 238 €11 263 €---
1522 459 €10 450 €3 932 €12 009 €---
1622 908 €10 134 €3 616 €12 775 €---
1723 367 €9 807 €3 289 €13 560 €---
1823 834 €9 468 €2 950 €14 366 €---
1924 311 €9 119 €2 600 €15 192 €---
2024 797 €8 757 €2 239 €16 040 €---
2125 293 €8 383 €1 865 €16 910 €---
2225 799 €7 996 €1 478 €17 803 €---
2326 315 €7 596 €1 078 €18 718 €---
2426 841 €7 183 €665 €19 658 €---
2527 378 €6 755 €237 €20 623 €---
TOTAL545 199 €310 722 €106 970 €234 476 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 234 476 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 021 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 574 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 574 €-6 420 €+9 994 €
2+3 574 €0 €+3 574 €
3+3 574 €0 €+3 574 €
4+3 574 €0 €+3 574 €
5+3 574 €+476 €+3 098 €
6+3 574 €+1 777 €+1 797 €
7+3 574 €+1 960 €+1 614 €
8+3 574 €+2 148 €+1 426 €
9+3 574 €+2 340 €+1 234 €
10+3 574 €+2 538 €+1 036 €
11+3 574 €+2 740 €+834 €
12+3 574 €+2 948 €+626 €
13+3 574 €+3 160 €+414 €
14+3 574 €+3 379 €+195 €
15+3 574 €+3 603 €-29 €
16+3 574 €+3 832 €-258 €
17+3 574 €+4 068 €-494 €
18+3 574 €+4 310 €-736 €
19+3 574 €+4 558 €-984 €
20+3 574 €+4 812 €-1 238 €
21+3 574 €+5 073 €-1 499 €
22+3 574 €+5 341 €-1 767 €
23+3 574 €+5 616 €-2 042 €
24+3 574 €+5 897 €-2 323 €
25+3 574 €+6 187 €-2 613 €
Total+89 350 €+70 343 €+19 007 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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