Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

VilleAngers, Écouflant (49)
Surface207
Coût Total412 490
Loyer Annuel32 588
Rentabilité7.90%
Cashflow/mois+309
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 315 000 €
Surface : 207 m²
Prix au m² : 1 521,74 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Proche du centre bourg et de toutes les commodités : sur environ 3500m² de terrain avec Verger et potager ! Grande maison de style contemporain (Sur sous-sol) de Construction Traditionnelle comprenant de plain pied : Vaste entrée lumineuse, Pièce de Vie de plus de 60m² composée d'une cuisine aménagée ouverte sur salle à manger avec cheminée(insert) et salon. Accès sur un grand "balcon-terrasse "surplombant le jardin. Une grande chambre avec salle de douche privative, bureau, wc avec lave-main. A l'étage via un escalier en travertin : vaste mezzanine centrale de plus de 25m² distribuant 3 chambres avec placards, salle de bains (baignoire+douche), wc indépendant et dressing. Sous-sol sous toute la maison: non enterré côté jardin arrière. Dans ce sous-sol: salle à manger avec cheminée donnant sur terrasse et jardin, cellier avec rangements, cave, atelier , lingerie avec coin douche, wc. Chaudière au gaz à condensation: De Dietrich de 2025. Deux garages (23 et 26m²). (possibilité de rentrer un camping car ). A noter la présence d'une aspiration centralisée dans la maison! Grand terrain avec partie verger, potager, puits et dépendance! -Exclusivité Agence La Placette- "Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site géorisques"

Ville : Angers, Écouflant
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49000
Total : 412 490
Prix d'acquisition : 315 000
Travaux : 72 290
Valeur du bien : 387 290
Frais de notaire : 25 200
Coût estimé : 25 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 207
Loyer prédit : 13.12€/m²/mois
Fourchette : 9.32€ - 18.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 2716€/mois
Loyer annuel estimé : 32588€/an
Fourchette totale : 1929€ - 3824€/mois
Fourchette annuelle : 23143€ - 45888€/an
Rentabilité brute :7.90%
Fourchette de rentabilité :5.61% - 11.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 605,18 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :746 272
Prix d'achat :315 000
Décote à l'achat :-431 272 (-57.8%)
Marge achat-revente :333 782€ (44.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :412 490
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 014,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :120,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 134,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :191 857,42
Coût de l'assurance :36 092,88
Taxe foncière : 3 258,80€/an
Soit par mois : 271,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 715,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 406,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :309,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 182 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 207 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si simple vitrage existant.
Quantité: environ 26 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation des combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: surface des combles (environ 207 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager, peinture si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols des chambres nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise à jour de l'éclairage.
Quantité: salon (environ 60 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 290(349 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:19 500
    Fenêtres double vitrage PVC: 26 fenêtres × 750€/fenêtre = 19500€ (installation incluse)
  • Isolation - Isolation des combles:13 890
    Isolation combles: 207 m² × 67€/m² = 13890€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:12 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 500
    Parquet flottant: 50 m² × 90€/m² = 4500€ (installation incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:2 400
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (installation incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:1 500
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Angers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 45 890✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Isolation - Isolation des combles
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 716 €/mois
Revenus locatifs annuels : 32 588 €/an
Calcul : 2 716 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 314 €/an
Base de calcul : Emprunt de 412 490 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 444 €/an
Calcul : 120 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 259 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 290
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 90 306
Revenus locatifs : +32 588
Charges déductibles : -90 306
Résultat foncier Année 1 : -57 718(Déficit de 57 718 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 318
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 016 €/an
Revenus locatifs : +32 588
Charges déductibles : -18 016
Résultat foncier Années 2+ : 14 572 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36318.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 315 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 204 750(65% de 315 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 445 €/an
Calcul : 204 750 € × 3,636% = 7 445
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
132 58890 31913 327-57 73121 400 €36 331 €36 331 €
233 24017 66912 96715 570--20 761 €
333 90517 29712 59516 607--4 154 €
434 58316 91312 21017 670---
535 27416 51611 81318 759---
635 98016 10511 40319 874---
736 69915 68210 97921 018---
837 43315 24410 54122 190---
938 18214 79110 08823 391---
1038 94614 3239 62124 622---
1139 72513 8409 13825 884---
1240 51913 3418 63927 178---
1341 32912 8268 12328 504---
1442 15612 2937 59029 863---
1542 99911 7427 04031 257---
1643 85911 1736 47132 686---
1744 73610 5865 88334 150---
1845 6319 9795 27635 652---
1946 5449 3514 64937 192---
2047 4748 7034 00138 771---
2148 4248 0343 33140 390---
2249 3927 3422 63942 051---
2350 3806 6271 92443 753---
2451 3885 8881 18645 500---
2552 4165 12542347 290---
TOTAL1 043 802381 710191 857662 09221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 662 092
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 32 588 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 843 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 843-6 420+13 263
2+6 8430+6 843
3+6 8430+6 843
4+6 843+4 055+2 788
5+6 843+5 628+1 215
6+6 843+5 962+881
7+6 843+6 305+538
8+6 843+6 657+186
9+6 843+7 017-174
10+6 843+7 387-544
11+6 843+7 765-922
12+6 843+8 153-1 310
13+6 843+8 551-1 708
14+6 843+8 959-2 116
15+6 843+9 377-2 534
16+6 843+9 806-2 963
17+6 843+10 245-3 402
18+6 843+10 696-3 853
19+6 843+11 158-4 315
20+6 843+11 631-4 788
21+6 843+12 117-5 274
22+6 843+12 615-5 772
23+6 843+13 126-6 283
24+6 843+13 650-6 807
25+6 843+14 187-7 344
Total+171 075+198 628+-27 553
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →