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Détails du bien

Bien expiré
VilleAngers, Écouflant (49)
Surface207m²
Coût Total412 490€
Loyer Annuel32 588€
Rentabilité7.90%
Cashflow/mois+309€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 315 000 €
Surface : 207 m²
Prix au m² : 1 521,74 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Proche du centre bourg et de toutes les commodités : sur environ 3500m² de terrain avec Verger et potager ! Grande maison de style contemporain (Sur sous-sol) de Construction Traditionnelle comprenant de plain pied : Vaste entrée lumineuse, Pièce de Vie de plus de 60m² composée d'une cuisine aménagée ouverte sur salle à manger avec cheminée(insert) et salon. Accès sur un grand "balcon-terrasse "surplombant le jardin. Une grande chambre avec salle de douche privative, bureau, wc avec lave-main. A l'étage via un escalier en travertin : vaste mezzanine centrale de plus de 25m² distribuant 3 chambres avec placards, salle de bains (baignoire+douche), wc indépendant et dressing. Sous-sol sous toute la maison: non enterré côté jardin arrière. Dans ce sous-sol: salle à manger avec cheminée donnant sur terrasse et jardin, cellier avec rangements, cave, atelier , lingerie avec coin douche, wc. Chaudière au gaz à condensation: De Dietrich de 2025. Deux garages (23 et 26m²). (possibilité de rentrer un camping car ). A noter la présence d'une aspiration centralisée dans la maison! Grand terrain avec partie verger, potager, puits et dépendance! -Exclusivité Agence La Placette- "Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site géorisques"

Ville : Angers, Écouflant
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49000
Total : 412 490€
Prix d'acquisition : 315 000€
Travaux : 72 290€
Valeur du bien : 387 290€
Frais de notaire : 25 200€
Coût estimé : 25 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 207m²
Loyer prédit : 13.12€/m²/mois
Fourchette : 9.32€ - 18.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 2716€/mois
Loyer annuel estimé : 32588€/an
Fourchette totale : 1929€ - 3824€/mois
Fourchette annuelle : 23143€ - 45888€/an
Rentabilité brute :7.90%
Fourchette de rentabilité :5.61% - 11.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 605,18 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :746 272 €
Prix d'achat :315 000 €
Décote à l'achat :-431 272€ (-57.8%)
Marge achat-revente :333 782€ (44.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :412 490€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 014,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :120,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 134,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :191 857,42€
Coût de l'assurance :36 092,88€
Taxe foncière : 3 258,80€/an
Soit par mois : 271,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 715,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 406,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :309,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 182 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 207 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si simple vitrage existant.
Quantité: environ 26 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation des combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: surface des combles (environ 207 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager, peinture si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols des chambres nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise à jour de l'éclairage.
Quantité: salon (environ 60 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 290 €(349 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:19 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 26 fenêtres × 750€/fenêtre = 19500€ (installation incluse)
  • Isolation - Isolation des combles:13 890€
    Isolation combles: 207 m² × 67€/m² = 13890€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Parquet flottant: 50 m² × 90€/m² = 4500€ (installation incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (installation incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Angers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 45 890€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Isolation - Isolation des combles
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 716 €/mois
Revenus locatifs annuels : 32 588 €/an
Calcul : 2 716 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 314 €/an
Base de calcul : Emprunt de 412 490 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 444 €/an
Calcul : 120 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 259 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 290 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 90 306 €
Revenus locatifs : +32 588 €
Charges déductibles : -90 306 €
Résultat foncier Année 1 : -57 718 €(Déficit de 57 718 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 318 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 016 €/an
Revenus locatifs : +32 588 €
Charges déductibles : -18 016 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 572 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36318.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 315 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 204 750 €(65% de 315 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 445 €/an
Calcul : 204 750 € × 3,636% = 7 445 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
132 588 €90 319 €13 327 €-57 731 €21 400 €36 331 €36 331 €
233 240 €17 669 €12 967 €15 570 €--20 761 €
333 905 €17 297 €12 595 €16 607 €--4 154 €
434 583 €16 913 €12 210 €17 670 €---
535 274 €16 516 €11 813 €18 759 €---
635 980 €16 105 €11 403 €19 874 €---
736 699 €15 682 €10 979 €21 018 €---
837 433 €15 244 €10 541 €22 190 €---
938 182 €14 791 €10 088 €23 391 €---
1038 946 €14 323 €9 621 €24 622 €---
1139 725 €13 840 €9 138 €25 884 €---
1240 519 €13 341 €8 639 €27 178 €---
1341 329 €12 826 €8 123 €28 504 €---
1442 156 €12 293 €7 590 €29 863 €---
1542 999 €11 742 €7 040 €31 257 €---
1643 859 €11 173 €6 471 €32 686 €---
1744 736 €10 586 €5 883 €34 150 €---
1845 631 €9 979 €5 276 €35 652 €---
1946 544 €9 351 €4 649 €37 192 €---
2047 474 €8 703 €4 001 €38 771 €---
2148 424 €8 034 €3 331 €40 390 €---
2249 392 €7 342 €2 639 €42 051 €---
2350 380 €6 627 €1 924 €43 753 €---
2451 388 €5 888 €1 186 €45 500 €---
2552 416 €5 125 €423 €47 290 €---
TOTAL1 043 802 €381 710 €191 857 €662 092 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 662 092 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 32 588 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 843 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 843 €-6 420 €+13 263 €
2+6 843 €0 €+6 843 €
3+6 843 €0 €+6 843 €
4+6 843 €+4 055 €+2 788 €
5+6 843 €+5 628 €+1 215 €
6+6 843 €+5 962 €+881 €
7+6 843 €+6 305 €+538 €
8+6 843 €+6 657 €+186 €
9+6 843 €+7 017 €-174 €
10+6 843 €+7 387 €-544 €
11+6 843 €+7 765 €-922 €
12+6 843 €+8 153 €-1 310 €
13+6 843 €+8 551 €-1 708 €
14+6 843 €+8 959 €-2 116 €
15+6 843 €+9 377 €-2 534 €
16+6 843 €+9 806 €-2 963 €
17+6 843 €+10 245 €-3 402 €
18+6 843 €+10 696 €-3 853 €
19+6 843 €+11 158 €-4 315 €
20+6 843 €+11 631 €-4 788 €
21+6 843 €+12 117 €-5 274 €
22+6 843 €+12 615 €-5 772 €
23+6 843 €+13 126 €-6 283 €
24+6 843 €+13 650 €-6 807 €
25+6 843 €+14 187 €-7 344 €
Total+171 075 €+198 628 €+-27 553 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 141 jours
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