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Appartement 3 pièces 93 m²

Bien expiré
VilleHagetmau (40)
Surface93m²
Coût Total124 080€
Loyer Annuel7 785€
Rentabilité6.27%
Cashflow/mois-58€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 81 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 870,97 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 93 m²

Le prix affiché correspond à un prix de première offre possible, honoraires de négociation inclus. Toutes les offres seront transmises au vendeur, lequel restera libre dans la sélection de l'offre à laquelle il entend donner suite Début des offres d'achat en ligne le 21 Novembre 2025 à 12h00 - Fin des offres d'achat en ligne : 23 Novembre à 0h00 En plein cœur d'Hagetmau, au 2? étage d'un petit immeuble, appartement de 93 m² à fort potentiel. Actuellement composé de 2 grandes chambres (possibilité 3), d'une cuisine séparée et d'un séjour lumineux. Travaux à prévoir, idéal pour résidence principale ou investissement. Emplacement central, tout à pied. 93 m² | 2 chambres (3 possibles) | Travaux Infos et visites sur demande. . Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 93 m²

Consommation énergie primaire : 359 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Hagetmau
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40700
Coordonnées : 43.652970, -0.594546
Total : 124 080€
Prix d'acquisition : 81 000€
Travaux : 36 600€
Valeur du bien : 117 600€
Frais de notaire : 6 480€
Coût estimé : 6 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 6.98€/m²/mois
Fourchette : 5.69€ - 8.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 649€/mois
Loyer annuel estimé : 7785€/an
Fourchette totale : 529€ - 795€/mois
Fourchette annuelle : 6350€ - 9545€/an
Rentabilité brute :6.27%
Fourchette de rentabilité :5.12% - 7.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 693,51 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :157 496 €
Prix d'achat :81 000 €
Décote à l'achat :-76 496€ (-48.6%)
Marge achat-revente :33 416€ (21.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :605,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :36,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 642,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 712,11€
Coût de l'assurance :10 857,00€
Taxe foncière : 778,55€/an
Soit par mois : 64,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 648,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 707,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-58,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec murs abîmés et électroménager nécessitant des travaux
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage) pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 35 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 600 €(394 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10500€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambres: Parquet flottant 20 m² × 50€/m² = 1000€, Peinture 20 m² × 30€/m² = 600€, Électricité 2 chambres (600€ × 2) = 1200€, Main d'œuvre: 3200€
  • Salon:1 400€
    Peinture salon: Peinture 35 m² × 40€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hagetmau (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 649 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 785 €/an
Calcul : 649 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 005 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 080 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 434 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 779 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 818 €
Revenus locatifs : +7 785 €
Charges déductibles : -41 818 €
Résultat foncier Année 1 : -34 032 €(Déficit de 34 032 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 632 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 218 €/an
Revenus locatifs : +7 785 €
Charges déductibles : -5 218 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 568 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12632.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 81 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 650 €(65% de 81 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 915 €/an
Calcul : 52 650 € × 3,636% = 1 915 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 785 €41 822 €4 009 €-34 036 €21 400 €12 636 €12 636 €
27 941 €5 113 €3 900 €2 828 €--9 808 €
38 100 €5 001 €3 789 €3 099 €--6 710 €
48 262 €4 886 €3 673 €3 376 €--3 334 €
58 427 €4 766 €3 554 €3 661 €---
68 596 €4 643 €3 430 €3 953 €---
78 768 €4 515 €3 303 €4 252 €---
88 943 €4 384 €3 171 €4 559 €---
99 122 €4 248 €3 035 €4 874 €---
109 304 €4 107 €2 894 €5 197 €---
119 490 €3 962 €2 749 €5 529 €---
129 680 €3 811 €2 599 €5 869 €---
139 874 €3 656 €2 443 €6 218 €---
1410 071 €3 496 €2 283 €6 575 €---
1510 273 €3 330 €2 118 €6 942 €---
1610 478 €3 159 €1 947 €7 319 €---
1710 688 €2 983 €1 770 €7 705 €---
1810 902 €2 800 €1 587 €8 102 €---
1911 120 €2 611 €1 398 €8 508 €---
2011 342 €2 416 €1 203 €8 926 €---
2111 569 €2 215 €1 002 €9 354 €---
2211 800 €2 007 €794 €9 793 €---
2312 036 €1 792 €579 €10 244 €---
2412 277 €1 570 €357 €10 707 €---
2512 522 €1 340 €127 €11 182 €---
TOTAL249 371 €124 633 €57 712 €124 738 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 738 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 785 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 635 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 635 €-6 420 €+8 055 €
2+1 635 €0 €+1 635 €
3+1 635 €0 €+1 635 €
4+1 635 €0 €+1 635 €
5+1 635 €+98 €+1 537 €
6+1 635 €+1 186 €+449 €
7+1 635 €+1 276 €+359 €
8+1 635 €+1 368 €+267 €
9+1 635 €+1 462 €+173 €
10+1 635 €+1 559 €+76 €
11+1 635 €+1 659 €-24 €
12+1 635 €+1 761 €-126 €
13+1 635 €+1 865 €-230 €
14+1 635 €+1 973 €-338 €
15+1 635 €+2 083 €-448 €
16+1 635 €+2 196 €-561 €
17+1 635 €+2 312 €-677 €
18+1 635 €+2 430 €-795 €
19+1 635 €+2 552 €-917 €
20+1 635 €+2 678 €-1 043 €
21+1 635 €+2 806 €-1 171 €
22+1 635 €+2 938 €-1 303 €
23+1 635 €+3 073 €-1 438 €
24+1 635 €+3 212 €-1 577 €
25+1 635 €+3 355 €-1 720 €
Total+40 875 €+37 421 €+3 454 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 143 jours
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