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Appartement 2 pièces 44 m²

Bien expiré
VilleRoubaix (59)
Surface44m²
Coût Total101 380€
Loyer Annuel8 035€
Rentabilité7.93%
Cashflow/mois-93€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 52 000 €
Surface : 44 m²
Prix au m² : 1 181,82 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces

VILOGIA PREMIUM vous propose à ROUBAIX, à proximité immédiate de Mac Arthyr Glenn dans un immeuble de 4 étages, un appartement de 44 m2 au 1er étage comprenant : une cuisine semi ouverte, un séjour très lumineux, 1 chambre, 1 salle de bains et un wc séparé, de nombreux placards. Chaudière collectif. Nombres de lots : 40 Charges mensuelles : 165 € Nos logements sont vendus sous condition du dispositif de la loi Elan. Les offres sont à transmettre à l'issue de la visite ou par e mail à : [Coordonnées masquées]. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : CLAUDEL_T2 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Roubaix
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59100
Coordonnées : 50.692910, 3.194312
Total : 101 380€
Prix d'acquisition : 52 000€
Travaux : 45 220€
Valeur du bien : 97 220€
Frais de notaire : 4 160€
Coût estimé : 4 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 44m²
Loyer prédit : 15.22€/m²/mois
Fourchette : 12.45€ - 18.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 670€/mois
Loyer annuel estimé : 8035€/an
Fourchette totale : 548€ - 818€/mois
Fourchette annuelle : 6576€ - 9818€/an
Rentabilité brute :7.93%
Fourchette de rentabilité :6.49% - 9.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :501,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :29,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 530,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 929,31€
Coût de l'assurance :8 870,75€
Taxe foncière : 803,49€/an
Soit par mois : 66,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 165,00€/mois
Soit par an : 1 980,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 669,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 762,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-92,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage individuel performant (ex: chaudière gaz à condensation) pour remplacer le chauffage collectif
Quantité: 1 système pour 44 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessitant mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électroménager
Installation d'un nouvel électroménager (plaque, four, hotte, frigo) dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - électroménager absent, amélioration nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 220 €(1 028 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 200€
    Remplacement chaudière gaz à condensation: 1 système: 4000€ + Main d'œuvre: 200€ = 4200€
  • Menuiseries:8 400€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 4 fenêtres: 1000€/fenêtre × 4 = 4000€, Main d'œuvre: 400€ = 4400€
  • Eau chaude:6 200€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3000€ + Main d'œuvre: 200€ = 3200€
  • Salle de bain:12 500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain: 6000€ + Main d'œuvre: 500€ = 6500€
  • Cuisine:7 500€
    Installation électroménager cuisine: 1 cuisine complète: 3500€ + Main d'œuvre: 500€ = 4000€
  • Chambres:1 100€
    Peinture chambre: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 500€ = 800€
  • Salon:1 320€
    Peinture salon: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 600€ = 960€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roubaix (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 670 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 035 €/an
Calcul : 670 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 383 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 380 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 355 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 803 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 980 €/an
Calcul : 165 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 741 €
Revenus locatifs : +8 035 €
Charges déductibles : -51 741 €
Résultat foncier Année 1 : -43 706 €(Déficit de 43 706 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 306 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 521 €/an
Revenus locatifs : +8 035 €
Charges déductibles : -6 521 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 514 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22306.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 52 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 33 800 €(65% de 52 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 229 €/an
Calcul : 33 800 € × 3,636% = 1 229 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 035 €51 745 €3 386 €-43 710 €21 400 €22 310 €22 310 €
28 196 €6 434 €3 296 €1 761 €--20 548 €
38 360 €6 341 €3 203 €2 018 €--18 530 €
48 527 €6 245 €3 106 €2 282 €--16 248 €
58 697 €6 145 €3 007 €2 552 €--13 696 €
68 871 €6 042 €2 903 €2 829 €--10 866 €
79 049 €5 935 €2 797 €3 114 €--7 753 €
89 230 €5 825 €2 686 €3 405 €--4 348 €
99 414 €5 710 €2 572 €3 704 €--644 €
109 602 €5 592 €2 454 €4 010 €---
119 795 €5 470 €2 332 €4 324 €---
129 990 €5 344 €2 206 €4 647 €---
1310 190 €5 213 €2 075 €4 977 €---
1410 394 €5 078 €1 940 €5 316 €---
1510 602 €4 938 €1 800 €5 664 €---
1610 814 €4 794 €1 655 €6 020 €---
1711 030 €4 644 €1 506 €6 386 €---
1811 251 €4 489 €1 351 €6 762 €---
1911 476 €4 329 €1 191 €7 147 €---
2011 705 €4 164 €1 025 €7 542 €---
2111 939 €3 993 €854 €7 947 €---
2212 178 €3 815 €677 €8 363 €---
2312 422 €3 632 €494 €8 789 €---
2412 670 €3 443 €305 €9 227 €---
2512 924 €3 247 €109 €9 677 €---
TOTAL257 361 €172 607 €48 929 €84 754 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 84 754 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 035 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 687 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 687 €-6 420 €+8 107 €
2+1 687 €0 €+1 687 €
3+1 687 €0 €+1 687 €
4+1 687 €0 €+1 687 €
5+1 687 €0 €+1 687 €
6+1 687 €0 €+1 687 €
7+1 687 €0 €+1 687 €
8+1 687 €0 €+1 687 €
9+1 687 €0 €+1 687 €
10+1 687 €+1 010 €+677 €
11+1 687 €+1 297 €+390 €
12+1 687 €+1 394 €+293 €
13+1 687 €+1 493 €+194 €
14+1 687 €+1 595 €+92 €
15+1 687 €+1 699 €-12 €
16+1 687 €+1 806 €-119 €
17+1 687 €+1 916 €-229 €
18+1 687 €+2 028 €-341 €
19+1 687 €+2 144 €-457 €
20+1 687 €+2 262 €-575 €
21+1 687 €+2 384 €-697 €
22+1 687 €+2 509 €-822 €
23+1 687 €+2 637 €-950 €
24+1 687 €+2 768 €-1 081 €
25+1 687 €+2 903 €-1 216 €
Total+42 175 €+25 426 €+16 749 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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