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Appartement Saint Flour 4 pièce(s) 130 m2

Bien expiré
VilleSaint-Flour (15)
Surface130.62m²
Coût Total130 184€
Loyer Annuel11 409€
Rentabilité8.76%
Cashflow/mois+158€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 800 €
Surface : 130.62 m²
Prix au m² : 649,21 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur fuel individuel, Nombre d'égages : 3, Cave, Nombre de WC : 1

Votre agence Laforêt SAINT-FLOUR vous propose à la vente cet appartement en plein coeur du centre ville de SAINT-FLOUR. Au deuxième étage d'une petite copropriété cet appartement de type 4 se compose de la façon suivante :

  • une entrée, une cuisine ouverte, un salon avec balcon, une salle à manger et trois chambres, un bureau, un cellier, une salle de bain et un WC indépendant. Au même niveau sur le palier une pièce pouvant faire office de cave complète ce bien. Le chauffage est individuel au fioul et les fenêtres sont en double vitrage PVC. Des travaux sont à prévoir notamment au niveau de l'électricité, de l'isolation, et d'un rafraichissement intérieur. Pour plus d'informations n'hésitez pas à contacter notre agence ! Copropriété de 6 lots (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 234.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/293018.pdf
Ville : Saint-Flour
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15100
Coordonnées : 45.036213, 3.088113
Total : 130 184€
Prix d'acquisition : 84 800€
Travaux : 38 600€
Valeur du bien : 123 400€
Frais de notaire : 6 784€
Coût estimé : 6 784€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130.62m²
Loyer prédit : 7.28€/m²/mois
Fourchette : 5.63€ - 9.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 951€/mois
Loyer annuel estimé : 11409€/an
Fourchette totale : 735€ - 1229€/mois
Fourchette annuelle : 8825€ - 14749€/an
Rentabilité brute :8.76%
Fourchette de rentabilité :6.78% - 11.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 214,29 €/m²
Basé sur :43 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :158 611 €
Prix d'achat :84 800 €
Décote à l'achat :-73 811€ (-46.5%)
Marge achat-revente :28 427€ (17.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 184€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :645,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :32,55€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 678,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 455,48€
Coût de l'assurance :9 763,80€
Taxe foncière : 1 140,92€/an
Soit par mois : 95,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 19,50€/mois
Soit par an : 234,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 950,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 792,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :158,18€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 298 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres en double vitrage PVC
Quantité: nombre de fenêtres estimé selon surface
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 130 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en très mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rénovation de la décoration
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 2.7/5 visible - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petites réparations cosmétiques
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état général
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: État 2/5 visible - électricité à mettre aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 600 €(296 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:1 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 300€ = 1200€ (estimation pour 130 m², installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 240€/m² = 7200€ (installation incluse)
  • Salon:1 400€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (installation incluse)
  • Cuisine:800€
    Peinture et réparations cosmétiques cuisine: 12 m² × 66.67€/m² = 800€ (installation incluse)
  • Électricité générale:1 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Flour (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 951 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 409 €/an
Calcul : 951 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 383 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 184 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 391 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 141 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 234 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 748 €
Revenus locatifs : +11 409 €
Charges déductibles : -44 748 €
Résultat foncier Année 1 : -33 339 €(Déficit de 33 339 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 939 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 148 €/an
Revenus locatifs : +11 409 €
Charges déductibles : -6 148 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 261 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11939.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 120 €(65% de 84 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 004 €/an
Calcul : 55 120 € × 3,636% = 2 004 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 409 €44 753 €4 387 €-33 343 €21 400 €11 943 €11 943 €
211 637 €6 036 €4 271 €5 601 €--6 342 €
311 870 €5 916 €4 150 €5 954 €--388 €
412 108 €5 791 €4 026 €6 316 €---
512 350 €5 663 €3 897 €6 687 €---
612 597 €5 529 €3 764 €7 067 €---
712 849 €5 391 €3 626 €7 457 €---
813 106 €5 249 €3 483 €7 857 €---
913 368 €5 101 €3 335 €8 267 €---
1013 635 €4 948 €3 183 €8 687 €---
1113 908 €4 790 €3 025 €9 118 €---
1214 186 €4 627 €2 861 €9 559 €---
1314 470 €4 457 €2 692 €10 012 €---
1414 759 €4 282 €2 517 €10 477 €---
1515 054 €4 101 €2 336 €10 953 €---
1615 355 €3 914 €2 148 €11 441 €---
1715 662 €3 720 €1 955 €11 942 €---
1815 976 €3 519 €1 754 €12 456 €---
1916 295 €3 312 €1 546 €12 983 €---
2016 621 €3 097 €1 332 €13 524 €---
2116 953 €2 875 €1 110 €14 078 €---
2217 293 €2 645 €880 €14 647 €---
2317 638 €2 407 €642 €15 231 €---
2417 991 €2 161 €396 €15 830 €---
2518 351 €1 907 €141 €16 444 €---
TOTAL365 439 €146 192 €63 455 €219 247 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 219 247 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 409 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 396 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 396 €-6 420 €+8 816 €
2+2 396 €0 €+2 396 €
3+2 396 €0 €+2 396 €
4+2 396 €+1 778 €+618 €
5+2 396 €+2 006 €+390 €
6+2 396 €+2 120 €+276 €
7+2 396 €+2 237 €+159 €
8+2 396 €+2 357 €+39 €
9+2 396 €+2 480 €-84 €
10+2 396 €+2 606 €-210 €
11+2 396 €+2 735 €-339 €
12+2 396 €+2 868 €-472 €
13+2 396 €+3 004 €-608 €
14+2 396 €+3 143 €-747 €
15+2 396 €+3 286 €-890 €
16+2 396 €+3 432 €-1 036 €
17+2 396 €+3 583 €-1 187 €
18+2 396 €+3 737 €-1 341 €
19+2 396 €+3 895 €-1 499 €
20+2 396 €+4 057 €-1 661 €
21+2 396 €+4 224 €-1 828 €
22+2 396 €+4 394 €-1 998 €
23+2 396 €+4 569 €-2 173 €
24+2 396 €+4 749 €-2 353 €
25+2 396 €+4 933 €-2 537 €
Total+59 900 €+65 774 €+-5 874 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 71 jours
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