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Appartement 4 pièces 89 m²

Bien expiré
VilleTours (37)
Surface89m²
Coût Total193 750€
Loyer Annuel12 918€
Rentabilité6.67%
Cashflow/mois-292€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 1 573,03 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 11
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 89 m²

Appartement situé rives du Cher d'une surface d'environ 90m² avec ascenseur - Vaste entrée avec palcards, cuisine, salon/séjour de 34m² donnant sur grand balcon exposé sud, 2 chambres, salle de bain, salle d'eau, toilettes. Nombreux rangements. Cave - Possibilité d'acquérir un garage - Bien soumis au statut juridique de la Copropriété. Nb de lots : 162. Charges annuelles de copropriété (Montant moyen annuel quote-part du budget prévisionnel vendeur) : 2 965,68 €. Pas de procédure en cours. Honoraires : 7,69 % TTC à la charge de l’acquéreur Prix hors honoraires d’agence : 130 000 €

Surface : 89 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 162 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 10/11/2024

Consommation énergie primaire : 164 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 120 € et 1 560 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37000
Coordonnées : 47.372030, 0.689144
Total : 193 750€
Prix d'acquisition : 140 000€
Travaux : 42 550€
Valeur du bien : 182 550€
Frais de notaire : 11 200€
Coût estimé : 11 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 12.10€/m²/mois
Fourchette : 9.56€ - 15.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 1077€/mois
Loyer annuel estimé : 12918€/an
Fourchette totale : 851€ - 1363€/mois
Fourchette annuelle : 10207€ - 16350€/an
Rentabilité brute :6.67%
Fourchette de rentabilité :5.27% - 8.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :193 750€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :957,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :56,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 014,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 510,09€
Coût de l'assurance :16 953,13€
Taxe foncière : 1 291,84€/an
Soit par mois : 107,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 247,14€/mois
Soit par an : 2 965,68€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 076,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 368,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-292,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: 0
Raison: DPE C - Pas de travaux énergétiques obligatoires
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si simple vitrage existant.
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE C - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager obsolète, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (estimé 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité, menuiseries intérieures.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet.
Quantité: salon (30 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 550 €(478 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Menuiseries - Fenêtres:10 850€
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 1150€/fenêtre = 10350€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:10 200€
    Cuisine complète: 10 m² × 1020€/m² = 10200€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre incluse.
  • Salle de bain - Rénovation complète:5 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre incluse.
  • Chambres - Rénovation lourde:14 400€
    Rénovation 2 chambres: 20 m² × 720€/m² = 14400€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre incluse.
  • Salon - Rafraîchissement léger:2 100€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tours (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 850€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 077 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 918 €/an
Calcul : 1 077 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 465 €/an
Base de calcul : Emprunt de 193 750 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 678 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 292 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 966 €/an
Calcul : 247 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 951 €
Revenus locatifs : +12 918 €
Charges déductibles : -53 951 €
Résultat foncier Année 1 : -41 033 €(Déficit de 41 033 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 633 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 401 €/an
Revenus locatifs : +12 918 €
Charges déductibles : -11 401 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 517 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19632.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000 €(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 918 €53 957 €6 471 €-41 039 €21 400 €19 639 €19 639 €
213 177 €11 235 €6 299 €1 942 €--17 697 €
313 440 €11 057 €6 121 €2 384 €--15 313 €
413 709 €10 872 €5 937 €2 837 €--12 476 €
513 983 €10 682 €5 746 €3 302 €--9 175 €
614 263 €10 484 €5 549 €3 778 €--5 396 €
714 548 €10 280 €5 345 €4 268 €--1 129 €
814 839 €10 070 €5 134 €4 770 €---
915 136 €9 851 €4 916 €5 285 €---
1015 439 €9 626 €4 690 €5 813 €---
1115 747 €9 392 €4 456 €6 355 €---
1216 062 €9 151 €4 215 €6 912 €---
1316 384 €8 901 €3 965 €7 483 €---
1416 711 €8 643 €3 707 €8 069 €---
1517 046 €8 375 €3 440 €8 670 €---
1617 386 €8 099 €3 163 €9 287 €---
1717 734 €7 813 €2 878 €9 921 €---
1818 089 €7 518 €2 582 €10 571 €---
1918 451 €7 212 €2 276 €11 239 €---
2018 820 €6 895 €1 960 €11 924 €---
2119 196 €6 568 €1 633 €12 628 €---
2219 580 €6 230 €1 294 €13 350 €---
2319 972 €5 880 €944 €14 092 €---
2420 371 €5 518 €582 €14 853 €---
2520 778 €5 143 €208 €15 635 €---
TOTAL413 779 €259 451 €93 510 €154 328 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 154 328 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 918 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 713 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 713 €-6 420 €+9 133 €
2+2 713 €0 €+2 713 €
3+2 713 €0 €+2 713 €
4+2 713 €0 €+2 713 €
5+2 713 €0 €+2 713 €
6+2 713 €0 €+2 713 €
7+2 713 €0 €+2 713 €
8+2 713 €+1 092 €+1 621 €
9+2 713 €+1 585 €+1 128 €
10+2 713 €+1 744 €+969 €
11+2 713 €+1 907 €+806 €
12+2 713 €+2 074 €+639 €
13+2 713 €+2 245 €+468 €
14+2 713 €+2 421 €+292 €
15+2 713 €+2 601 €+112 €
16+2 713 €+2 786 €-73 €
17+2 713 €+2 976 €-263 €
18+2 713 €+3 171 €-458 €
19+2 713 €+3 372 €-659 €
20+2 713 €+3 577 €-864 €
21+2 713 €+3 788 €-1 075 €
22+2 713 €+4 005 €-1 292 €
23+2 713 €+4 228 €-1 515 €
24+2 713 €+4 456 €-1 743 €
25+2 713 €+4 691 €-1 978 €
Total+67 825 €+46 298 €+21 527 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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