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Duplex inverse t4 + terrasse pirvative

VilleLapte (43)
Surface102m²
Coût Total125 540€
Loyer Annuel8 360€
Rentabilité6.66%
Cashflow/mois-40€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 000 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 764,71 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 102 m², 5 pièces, Terrasse, Toilettes séparées

A quelques kilomètres d'Yssingeaux, plein centre du village de Lapte, duplex inversé de type 4 composé d'une entrée, d'une cuisine ouverte sur séjour, d'un wc, d'une salle de bains, de 3 chambres. Terrasse privative accessible par le séjour. Porte d'entrée à chaque niveau. Classe energie : D Prix : 78 000 € (honoraires Ttc charge vendeur)

Ville : Lapte
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43200
Coordonnées : 45.185900, 4.217550
Total : 125 540€
Prix d'acquisition : 78 000€
Travaux : 41 300€
Valeur du bien : 119 300€
Frais de notaire : 6 240€
Coût estimé : 6 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 6.83€/m²/mois
Fourchette : 5.32€ - 8.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 697€/mois
Loyer annuel estimé : 8360€/an
Fourchette totale : 542€ - 895€/mois
Fourchette annuelle : 6507€ - 10742€/an
Rentabilité brute :6.66%
Fourchette de rentabilité :5.18% - 8.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 230,77 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :125 539 €
Prix d'achat :78 000 €
Décote à l'achat :-47 539€ (-37.9%)
Marge achat-revente :-1€ (0.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :630,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :36,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 667,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 611,35€
Coût de l'assurance :10 984,75€
Taxe foncière : 836,04€/an
Soit par mois : 69,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 696,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 736,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-40,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 102 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Mise à jour des éléments de cuisine (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite améliorations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 300 €(405 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8 000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 500€ = 3 500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:4 800€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 800€ = 4 800€ (incluant éléments sanitaires et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€ = 1 800€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€ = 1 200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 1 250€ = 10 000€ (incluant meubles, électroménager et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 697 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 360 €/an
Calcul : 697 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 376 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 540 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 439 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 836 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 952 €
Revenus locatifs : +8 360 €
Charges déductibles : -46 952 €
Résultat foncier Année 1 : -38 591 €(Déficit de 38 591 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 191 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 652 €/an
Revenus locatifs : +8 360 €
Charges déductibles : -5 652 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 709 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17191.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700 €(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 360 €46 956 €4 380 €-38 595 €21 400 €17 195 €17 195 €
28 528 €5 541 €4 266 €2 986 €--14 209 €
38 698 €5 423 €4 148 €3 275 €--10 934 €
48 872 €5 300 €4 025 €3 572 €--7 362 €
59 050 €5 173 €3 898 €3 876 €--3 486 €
69 231 €5 042 €3 766 €4 189 €---
79 415 €4 905 €3 630 €4 510 €---
89 604 €4 764 €3 489 €4 839 €---
99 796 €4 618 €3 343 €5 178 €---
109 991 €4 466 €3 191 €5 525 €---
1110 191 €4 310 €3 034 €5 882 €---
1210 395 €4 147 €2 871 €6 248 €---
1310 603 €3 979 €2 703 €6 625 €---
1410 815 €3 804 €2 529 €7 011 €---
1511 031 €3 623 €2 348 €7 408 €---
1611 252 €3 436 €2 161 €7 816 €---
1711 477 €3 242 €1 967 €8 235 €---
1811 707 €3 041 €1 766 €8 665 €---
1911 941 €2 833 €1 558 €9 108 €---
2012 180 €2 618 €1 342 €9 562 €---
2112 423 €2 394 €1 119 €10 029 €---
2212 672 €2 163 €888 €10 509 €---
2312 925 €1 923 €648 €11 002 €---
2413 184 €1 675 €400 €11 508 €---
2513 447 €1 418 €143 €12 029 €---
TOTAL267 787 €136 797 €63 611 €130 990 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 990 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 360 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 756 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 756 €-6 420 €+8 176 €
2+1 756 €0 €+1 756 €
3+1 756 €0 €+1 756 €
4+1 756 €0 €+1 756 €
5+1 756 €0 €+1 756 €
6+1 756 €+211 €+1 545 €
7+1 756 €+1 353 €+403 €
8+1 756 €+1 452 €+304 €
9+1 756 €+1 553 €+203 €
10+1 756 €+1 658 €+98 €
11+1 756 €+1 765 €-9 €
12+1 756 €+1 874 €-118 €
13+1 756 €+1 987 €-231 €
14+1 756 €+2 103 €-347 €
15+1 756 €+2 222 €-466 €
16+1 756 €+2 345 €-589 €
17+1 756 €+2 470 €-714 €
18+1 756 €+2 600 €-844 €
19+1 756 €+2 732 €-976 €
20+1 756 €+2 869 €-1 113 €
21+1 756 €+3 009 €-1 253 €
22+1 756 €+3 153 €-1 397 €
23+1 756 €+3 300 €-1 544 €
24+1 756 €+3 452 €-1 696 €
25+1 756 €+3 609 €-1 853 €
Total+43 900 €+39 297 €+4 603 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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