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Appartement à vendre

VilleLaval (53)
Surface101.69m²
Coût Total172 730€
Loyer Annuel11 922€
Rentabilité6.90%
Cashflow/mois-278€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 156 000 €
Surface : 101.69 m²
Prix au m² : 1 534,07 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 4 chambres, Entrée séparée, Balcon

Immobilier.notaires® et l'office notarial SELAS LM 53 NOTAIRES vous proposent : Appartement à vendre - LAVAL (53000)

Laval, Quartier Murat. Appartement entièrement rénover, situé au 1er étage sans ascenseur et comprenant : entrée, séjour/salon avec balcon, cuisine aménagée, dégagement avec placards, quatre chambres, salle de bains , salle d'eau, w-c. Surface habitable : 101 m² environ. Chauffage collectif. Cave en sous-sol.

Charges mensuel de copropriété : 257.77€ (chauffage, eau froide et chaude).

Au sujet de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 622 Charges prévisionnelles annuelles : 3093 € Date de réalisation du diagnostic énergétique : 13/04/2025

Consommation énergie primaire : 179 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 167 kWh/m²/an

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude SELAS LM 53 NOTAIRES - Notaires à Laval - N° SIRET : 30137597800055

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Ville : Laval
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53000
Coordonnées : 48.066115, -0.763161
Total : 172 730€
Prix d'acquisition : 156 000€
Travaux : 4 250€
Valeur du bien : 160 250€
Frais de notaire : 12 480€
Coût estimé : 12 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101.69m²
Loyer prédit : 9.77€/m²/mois
Fourchette : 7.63€ - 12.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 994€/mois
Loyer annuel estimé : 11922€/an
Fourchette totale : 775€ - 1273€/mois
Fourchette annuelle : 9305€ - 15275€/an
Rentabilité brute :6.90%
Fourchette de rentabilité :5.39% - 8.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 993,75 €/m²
Basé sur :284 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :202 744 €
Prix d'achat :156 000 €
Décote à l'achat :-46 744€ (-23.1%)
Marge achat-revente :30 014€ (14.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :172 730€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :845,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :69,09€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 914,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 888,69€
Coût de l'assurance :20 727,60€
Taxe foncière : 1 192,22€/an
Soit par mois : 99,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 257,77€/mois
Soit par an : 3 093,24€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 993,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 271,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-278,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Système de chauffage
Aucune action nécessaire, le chauffage collectif est déjà en place.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 5/5 visible sur photos - cuisine moderne et bien entretenue.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, joints).
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour maintenir l'état.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour maintenir l'état.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 250 €(42 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, le chauffage collectif est déjà en place.
  • Peinture Cuisine:500€
    Peinture cuisine: 10 m² × 50€/m² = 500€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture Salon:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture Salle de Bain:500€
    Peinture salle de bain: 10 m² × 50€/m² = 500€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture Chambres:2 000€
    Peinture 4 chambres: 40 m² × 50€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Laval. Les prix de peinture incluent la main d'œuvre. Le coût de la peinture a été estimé à 50€/m², qui est un prix moyen pour un rafraîchissement dans un bon état.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 994 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 922 €/an
Calcul : 994 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 609 €/an
Base de calcul : Emprunt de 172 730 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 829 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 192 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 093 €/an
Calcul : 258 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 974 €
Revenus locatifs : +11 922 €
Charges déductibles : -14 974 €
Résultat foncier Année 1 : -3 052 €(Déficit de 3 052 €)
Imputable sur revenu global : 3 052 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 724 €/an
Revenus locatifs : +11 922 €
Charges déductibles : -10 724 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 198 €/an
Prix d'achat du bien : 156 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 101 400 €(65% de 156 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 687 €/an
Calcul : 101 400 € × 3,636% = 3 687 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 922 €14 979 €5 615 €-3 057 €3 057 €--
212 161 €10 578 €5 464 €1 582 €---
312 404 €10 422 €5 307 €1 982 €---
412 652 €10 260 €5 146 €2 392 €---
512 905 €10 093 €4 979 €2 812 €---
613 163 €9 921 €4 806 €3 242 €---
713 426 €9 742 €4 628 €3 684 €---
813 695 €9 558 €4 444 €4 137 €---
913 969 €9 368 €4 253 €4 601 €---
1014 248 €9 171 €4 056 €5 077 €---
1114 533 €8 968 €3 853 €5 566 €---
1214 824 €8 757 €3 643 €6 066 €---
1315 120 €8 540 €3 426 €6 580 €---
1415 423 €8 316 €3 201 €7 107 €---
1515 731 €8 084 €2 969 €7 647 €---
1616 046 €7 844 €2 730 €8 201 €---
1716 367 €7 597 €2 482 €8 770 €---
1816 694 €7 341 €2 226 €9 353 €---
1917 028 €7 076 €1 962 €9 952 €---
2017 368 €6 803 €1 688 €10 566 €---
2117 716 €6 520 €1 406 €11 195 €---
2218 070 €6 229 €1 114 €11 842 €---
2318 432 €5 927 €812 €12 505 €---
2418 800 €5 615 €501 €13 185 €---
2519 176 €5 293 €178 €13 883 €---
TOTAL381 873 €213 003 €80 889 €168 870 €3 057 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 917 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 168 870 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 922 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 504 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 504 €-917 €+3 421 €
2+2 504 €+475 €+2 029 €
3+2 504 €+595 €+1 909 €
4+2 504 €+718 €+1 786 €
5+2 504 €+844 €+1 660 €
6+2 504 €+973 €+1 531 €
7+2 504 €+1 105 €+1 399 €
8+2 504 €+1 241 €+1 263 €
9+2 504 €+1 380 €+1 124 €
10+2 504 €+1 523 €+981 €
11+2 504 €+1 670 €+834 €
12+2 504 €+1 820 €+684 €
13+2 504 €+1 974 €+530 €
14+2 504 €+2 132 €+372 €
15+2 504 €+2 294 €+210 €
16+2 504 €+2 460 €+44 €
17+2 504 €+2 631 €-127 €
18+2 504 €+2 806 €-302 €
19+2 504 €+2 986 €-482 €
20+2 504 €+3 170 €-666 €
21+2 504 €+3 359 €-855 €
22+2 504 €+3 552 €-1 048 €
23+2 504 €+3 751 €-1 247 €
24+2 504 €+3 955 €-1 451 €
25+2 504 €+4 165 €-1 661 €
Total+62 600 €+50 661 €+11 939 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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