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Maison Saint Calais 9 pièce(s) 188 m2

Bien expiré
VilleSaint-Calais (72)
Surface188m²
Coût Total220 000€
Loyer Annuel13 328€
Rentabilité6.06%
Cashflow/mois-166€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 148 000 €
Surface : 188 m²
Prix au m² : 787,23 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 188 m², 7 pièces, 776 m² de terrain, Toilettes séparées, 1 garage, 1 place de parking

Cette annonce présente une maison bourgeoise de 188 m², idéale pour les familles ou un investissement locatif. Elle est située dans un environnement calme, sans vis-à-vis, avec un petit jardin et une cour, offrant une tranquillité appréciable. La propriété inclut également deux grands garages et des dépendances. Description du bien : - Rez-de-chaussée : un premier logement comprenant une entrée, une cuisine, un séjour, deux chambres, une salle d'eau et un Wc. - 1er étage : un deuxième logement comprenant un palier, une cuisine, un séjour, trois chambres, une salle d'eau et un Wc. - 2ème étage : deux chambres supplémentaires à finir de restaurer et un grand grenier aménageable. Atouts supplémentaires : - Proximité des commerces et des activités sportives , accessibles à pied en quelques minutes. - Possibilités d'aménagement : Cette maison peut être utilisée comme investissement locatif avec deux logements séparés, ou regroupée pour en faire une grande maison familiale. C'est une opportunité rare avec de multiples options selon vos besoins ! Severine Cisse (Ei) Agent Commercial - Numéro Rsac : - Le Mans.

Ville : Saint-Calais
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72120
Coordonnées : 47.921600, 0.745600
Total : 220 000€
Prix d'acquisition : 148 000€
Travaux : 60 160€
Valeur du bien : 208 160€
Frais de notaire : 11 840€
Coût estimé : 11 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 188m²
Loyer prédit : 5.91€/m²/mois
Fourchette : 4.59€ - 7.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 1111€/mois
Loyer annuel estimé : 13328€/an
Fourchette totale : 862€ - 1430€/mois
Fourchette annuelle : 10349€ - 17163€/an
Rentabilité brute :6.06%
Fourchette de rentabilité :4.70% - 7.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :823,86 €/m²
Basé sur :73 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :154 886 €
Prix d'achat :148 000 €
Décote à l'achat :-6 886€ (-4.4%)
Marge achat-revente :-65 114€ (-42.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :220 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 101,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :64,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 165,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 411,56€
Coût de l'assurance :19 250,00€
Taxe foncière : 1 332,75€/an
Soit par mois : 111,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 110,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 276,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-165,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 188 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 188 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 160 €(320 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 280€
    Isolation toiture/combles: 188 m² × 60€/m² = 11280€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:18 400€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 800€ = 18400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 250€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 300€
    Parquet flottant: 22 m² × 150€/m² = 3300€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Calais (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 180€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 111 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 328 €/an
Calcul : 1 111 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 603 €/an
Base de calcul : Emprunt de 220 000 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 770 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 333 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 866 €
Revenus locatifs : +13 328 €
Charges déductibles : -69 866 €
Résultat foncier Année 1 : -56 539 €(Déficit de 56 539 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 139 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 706 €/an
Revenus locatifs : +13 328 €
Charges déductibles : -9 706 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 621 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35138.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 148 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 200 €(65% de 148 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 498 €/an
Calcul : 96 200 € × 3,636% = 3 498 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 328 €69 873 €7 611 €-56 546 €21 400 €35 146 €35 146 €
213 594 €9 514 €7 411 €4 080 €--31 066 €
313 866 €9 308 €7 205 €4 558 €--26 507 €
414 143 €9 094 €6 991 €5 050 €--21 458 €
514 426 €8 872 €6 770 €5 554 €--15 904 €
614 715 €8 643 €6 540 €6 072 €--9 832 €
715 009 €8 406 €6 303 €6 603 €--3 229 €
815 309 €8 160 €6 057 €7 149 €---
915 615 €7 905 €5 802 €7 710 €---
1015 928 €7 641 €5 539 €8 286 €---
1116 246 €7 368 €5 265 €8 878 €---
1216 571 €7 085 €4 983 €9 486 €---
1316 902 €6 793 €4 690 €10 110 €---
1417 241 €6 489 €4 387 €10 751 €---
1517 585 €6 175 €4 073 €11 410 €---
1617 937 €5 850 €3 747 €12 087 €---
1718 296 €5 513 €3 411 €12 783 €---
1818 662 €5 164 €3 062 €13 497 €---
1919 035 €4 803 €2 701 €14 232 €---
2019 416 €4 429 €2 327 €14 986 €---
2119 804 €4 042 €1 939 €15 762 €---
2220 200 €3 641 €1 538 €16 559 €---
2320 604 €3 226 €1 123 €17 379 €---
2421 016 €2 795 €693 €18 221 €---
2521 436 €2 350 €247 €19 087 €---
TOTAL426 884 €223 140 €110 412 €203 744 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 203 744 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 328 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 799 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 799 €-6 420 €+9 219 €
2+2 799 €0 €+2 799 €
3+2 799 €0 €+2 799 €
4+2 799 €0 €+2 799 €
5+2 799 €0 €+2 799 €
6+2 799 €0 €+2 799 €
7+2 799 €0 €+2 799 €
8+2 799 €+1 176 €+1 623 €
9+2 799 €+2 313 €+486 €
10+2 799 €+2 486 €+313 €
11+2 799 €+2 663 €+136 €
12+2 799 €+2 846 €-47 €
13+2 799 €+3 033 €-234 €
14+2 799 €+3 225 €-426 €
15+2 799 €+3 423 €-624 €
16+2 799 €+3 626 €-827 €
17+2 799 €+3 835 €-1 036 €
18+2 799 €+4 049 €-1 250 €
19+2 799 €+4 269 €-1 470 €
20+2 799 €+4 496 €-1 697 €
21+2 799 €+4 729 €-1 930 €
22+2 799 €+4 968 €-2 169 €
23+2 799 €+5 214 €-2 415 €
24+2 799 €+5 466 €-2 667 €
25+2 799 €+5 726 €-2 927 €
Total+69 975 €+61 123 €+8 852 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 131 jours
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