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Maison Saint Calais 9 pièce(s) 188 m2

VilleSaint-Calais (72)
Surface188
Coût Total220 000
Loyer Annuel13 328
Rentabilité6.06%
Cashflow/mois-166
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 148 000 €
Surface : 188 m²
Prix au m² : 787,23 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 188 m², 7 pièces, 776 m² de terrain, Toilettes séparées, 1 garage, 1 place de parking

Cette annonce présente une maison bourgeoise de 188 m², idéale pour les familles ou un investissement locatif. Elle est située dans un environnement calme, sans vis-à-vis, avec un petit jardin et une cour, offrant une tranquillité appréciable. La propriété inclut également deux grands garages et des dépendances. Description du bien : - Rez-de-chaussée : un premier logement comprenant une entrée, une cuisine, un séjour, deux chambres, une salle d'eau et un Wc. - 1er étage : un deuxième logement comprenant un palier, une cuisine, un séjour, trois chambres, une salle d'eau et un Wc. - 2ème étage : deux chambres supplémentaires à finir de restaurer et un grand grenier aménageable. Atouts supplémentaires : - Proximité des commerces et des activités sportives , accessibles à pied en quelques minutes. - Possibilités d'aménagement : Cette maison peut être utilisée comme investissement locatif avec deux logements séparés, ou regroupée pour en faire une grande maison familiale. C'est une opportunité rare avec de multiples options selon vos besoins ! Severine Cisse (Ei) Agent Commercial - Numéro Rsac : - Le Mans.

Ville : Saint-Calais
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72120
Coordonnées : 47.921600, 0.745600
Total : 220 000
Prix d'acquisition : 148 000
Travaux : 60 160
Valeur du bien : 208 160
Frais de notaire : 11 840
Coût estimé : 11 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 188
Loyer prédit : 5.91€/m²/mois
Fourchette : 4.59€ - 7.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 1111€/mois
Loyer annuel estimé : 13328€/an
Fourchette totale : 862€ - 1430€/mois
Fourchette annuelle : 10349€ - 17163€/an
Rentabilité brute :6.06%
Fourchette de rentabilité :4.70% - 7.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :823,86 €/m²
Basé sur :73 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :154 886
Prix d'achat :148 000
Décote à l'achat :-6 886 (-4.4%)
Marge achat-revente :-65 114€ (-42.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :220 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 101,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :64,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 165,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 411,56
Coût de l'assurance :19 250,00
Taxe foncière : 1 332,75€/an
Soit par mois : 111,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 110,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 276,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-165,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 188 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 188 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 160(320 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 280
    Isolation toiture/combles: 188 m² × 60€/m² = 11280€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:18 400
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 800€ = 18400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 000
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 250€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 300
    Parquet flottant: 22 m² × 150€/m² = 3300€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:880
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Calais (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 180✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 111 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 328 €/an
Calcul : 1 111 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 603 €/an
Base de calcul : Emprunt de 220 000 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 770 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 333 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 160
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 866
Revenus locatifs : +13 328
Charges déductibles : -69 866
Résultat foncier Année 1 : -56 539(Déficit de 56 539 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 139
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 706 €/an
Revenus locatifs : +13 328
Charges déductibles : -9 706
Résultat foncier Années 2+ : 3 621 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35138.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 148 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 200(65% de 148 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 498 €/an
Calcul : 96 200 € × 3,636% = 3 498
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 32869 8737 611-56 54621 400 €35 146 €35 146 €
213 5949 5147 4114 080--31 066 €
313 8669 3087 2054 558--26 507 €
414 1439 0946 9915 050--21 458 €
514 4268 8726 7705 554--15 904 €
614 7158 6436 5406 072--9 832 €
715 0098 4066 3036 603--3 229 €
815 3098 1606 0577 149---
915 6157 9055 8027 710---
1015 9287 6415 5398 286---
1116 2467 3685 2658 878---
1216 5717 0854 9839 486---
1316 9026 7934 69010 110---
1417 2416 4894 38710 751---
1517 5856 1754 07311 410---
1617 9375 8503 74712 087---
1718 2965 5133 41112 783---
1818 6625 1643 06213 497---
1919 0354 8032 70114 232---
2019 4164 4292 32714 986---
2119 8044 0421 93915 762---
2220 2003 6411 53816 559---
2320 6043 2261 12317 379---
2421 0162 79569318 221---
2521 4362 35024719 087---
TOTAL426 884223 140110 412203 74421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 203 744
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 328 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 799 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 799-6 420+9 219
2+2 7990+2 799
3+2 7990+2 799
4+2 7990+2 799
5+2 7990+2 799
6+2 7990+2 799
7+2 7990+2 799
8+2 799+1 176+1 623
9+2 799+2 313+486
10+2 799+2 486+313
11+2 799+2 663+136
12+2 799+2 846-47
13+2 799+3 033-234
14+2 799+3 225-426
15+2 799+3 423-624
16+2 799+3 626-827
17+2 799+3 835-1 036
18+2 799+4 049-1 250
19+2 799+4 269-1 470
20+2 799+4 496-1 697
21+2 799+4 729-1 930
22+2 799+4 968-2 169
23+2 799+5 214-2 415
24+2 799+5 466-2 667
25+2 799+5 726-2 927
Total+69 975+61 123+8 852
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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