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Appartement 4 pièces 92 m²

VilleMulhouse (68)
Surface92
Coût Total131 480
Loyer Annuel11 225
Rentabilité8.54%
Cashflow/mois+145
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 99 500 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 081,52 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 92 m²

À vendre à Mulhouse, découvrez ce bel appartement 4 pièces de 92 m² situé au 2ème étage d'un immeuble calme de 3 étages. Spacieux et lumineux, ce bien est idéal pour une famille ou pour un investissement locatif.

L'appartement se compose de : 3 grandes chambres Un séjour lumineux Une cuisine fonctionnelle Une salle de bains WC séparés De nombreux espaces de rangement

Le logement est en bon état général et dispose de prestations appréciées : Fenêtres PVC double vitrage Volets PVC Fibre optique installée Cave privative

Vous profiterez d'un environnement pratique et agréable, à proximité immédiate de toutes les commodités :

Tramway : arrêts Tour Nessel et Porte Haute Supermarchés, boulangeries, pharmacies, restaurants, boucherie, bureau de poste Écoles et établissements scolaires : Lycée professionnel Franklin Delano Roosevelt Lycée Albert Schweitzer École maternelle de La Cité École maternelle Jacques Prévert École élémentaire La Fontaine Crèche Caroline Fritz Parcs et espaces verts

Ce bien représente une excellente opportunité pour une résidence principale grâce à sa surface généreuse et sa situation recherchée à Mulhouse.

Prix de vente : 99 500 € Réf. : 4940 Agent : BRUNO Maxime

Bien proposé par l'agence Guy Hoquet MULHOUSE.

Contactez-nous rapidement pour organiser une visite. Maxime BRUNO (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Surface : 92 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 22/05/2018

Consommation énergie primaire : 176 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Mulhouse
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68200
Coordonnées : 47.747643, 7.324101
Total : 131 480
Prix d'acquisition : 99 500
Travaux : 24 020
Valeur du bien : 123 520
Frais de notaire : 7 960
Coût estimé : 7 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92
Loyer prédit : 10.17€/m²/mois
Fourchette : 7.81€ - 13.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 935€/mois
Loyer annuel estimé : 11225€/an
Fourchette totale : 719€ - 1217€/mois
Fourchette annuelle : 8627€ - 14606€/an
Rentabilité brute :8.54%
Fourchette de rentabilité :6.56% - 11.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 480
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :658,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :38,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 696,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 985,96
Coût de l'assurance :11 504,50
Taxe foncière : 1 122,54€/an
Soit par mois : 93,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 935,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 790,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :145,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche et du lavabo, carrelage complet des murs et du sol, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état avec carrelage fissuré
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct, rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 020(261 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:6 500
    Rénovation complète salle de bain: Carrelage (6 m²): 60€/m² × 6 = 360€, Douche: 1500€, Lavabo: 500€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1140€
  • Cuisine:13 000
    Rénovation complète cuisine: Cuisine équipée: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:3 120
    Pose de parquet flottant: Parquet flottant (36 m²): 50€/m² × 36 = 1800€, Main d'œuvre: 720€, Plinthes: 300€, Électricité: 300€
  • Salon:1 400
    Peinture des murs et plafonds: Peinture (20 m²): 50€/m² × 20 = 1000€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mulhouse. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 935 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 225 €/an
Calcul : 935 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 544 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 480 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 460 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 123 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 020
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 147
Revenus locatifs : +11 225
Charges déductibles : -30 147
Résultat foncier Année 1 : -18 921(Déficit de 18 921 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 8 221
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 127 €/an
Revenus locatifs : +11 225
Charges déductibles : -6 127
Résultat foncier Années 2+ : 5 099 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 8221.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 675(65% de 99 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 352 €/an
Calcul : 64 675 € × 3,636% = 2 352
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 22530 1514 548-18 92610 700 €8 226 €8 226 €
211 4506 0124 4295 438--2 788 €
311 6795 8894 3065 790---
411 9125 7614 1786 152---
512 1515 6284 0466 522---
612 3945 4913 9096 902---
712 6425 3503 7677 292---
812 8945 2033 6207 692---
913 1525 0503 4688 102---
1013 4154 8933 3108 523---
1113 6844 7303 1478 954---
1213 9574 5612 9789 397---
1314 2374 3862 8039 851---
1414 5214 2042 62210 317---
1514 8124 0172 43410 795---
1615 1083 8222 24011 286---
1715 4103 6212 03811 789---
1815 7183 4131 83012 306---
1916 0333 1971 61412 836---
2016 3532 9731 39013 380---
2116 6802 7421 15913 939---
2217 0142 50291914 512---
2317 3542 25467115 101---
2417 7011 99741415 705---
2518 0551 73014816 325---
TOTAL359 553129 57465 986229 97910 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 229 979
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 225 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 357 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 357-3 210+5 567
2+2 3570+2 357
3+2 357+901+1 456
4+2 357+1 846+511
5+2 357+1 957+400
6+2 357+2 071+286
7+2 357+2 188+169
8+2 357+2 308+49
9+2 357+2 431-74
10+2 357+2 557-200
11+2 357+2 686-329
12+2 357+2 819-462
13+2 357+2 955-598
14+2 357+3 095-738
15+2 357+3 239-882
16+2 357+3 386-1 029
17+2 357+3 537-1 180
18+2 357+3 692-1 335
19+2 357+3 851-1 494
20+2 357+4 014-1 657
21+2 357+4 182-1 825
22+2 357+4 354-1 997
23+2 357+4 530-2 173
24+2 357+4 711-2 354
25+2 357+4 897-2 540
Total+58 925+68 994+-10 069
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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