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Maison à vendre

Bien expiré
VilleCandé (49)
Surface750
Coût Total555 720
Loyer Annuel62 332
Rentabilité11.22%
Cashflow/mois+1 722
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 464 000 €
Surface : 750 m²
Prix au m² : 618,67 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, Cave, 6 chambres, Terrasse

Votre conseillère Noovimo Claire POUZET vous propose : De découvrir un ensemble immobilier d'environ 750m2. A ce jour, il se compose d'une partie hotelière composée de 6 chambres avec salle d'eau. La partie restauration, quant à elle, présente 3 salles, 1 salon, une cuisine, une cave. N'oubliez pas la terrasse, 2 appartements supplémentaires, garage, grenier, et pièces de stockage. RENOVATION ET MISE AUX NORMES Transformation possible car accès sur 3 rues. RARE SUR LE MARCHE

Au carrefour des routes reliant ANGERS à CHATEAUBRIANT et SEGRE à ANCENIS. Elle est située à une vingtaine de kilomètres d'Ancenis et Segré et à une quarantaine de kilomètres de Châteaubriant et d'Angers. Elle se trouve aussi à une vingtaine de kilomètres au nord de la Loire

'Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : '. Claire POUZET

Honoraires : 14 000EUR TTC de 450 000EUR ( prix de vente honoraires exclus). Soit 464 000EUR honoraires inclus. Honoraires à la charge de l'acquéreur. Nos honoraires sont consultables sur : : 20516.Votre agent indépendant Noovimo inscrit au RSAC de Freecadre portage salarial No CPI 4401 2018 000 028 735 - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire Cette annonce vous est proposée par POUZET Claire - NoRSAC: Pörtage salarial , Enregistré à Chambre de commerce et de l'industrie de Nantes - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Candé
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49440
Coordonnées : 47.559573, -1.029375
Total : 555 720
Prix d'acquisition : 464 000
Travaux : 54 600
Valeur du bien : 518 600
Frais de notaire : 37 120
Coût estimé : 37 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 750
Loyer prédit : 6.93€/m²/mois
Fourchette : 5.30€ - 9.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 5194€/mois
Loyer annuel estimé : 62332€/an
Fourchette totale : 3978€ - 6783€/mois
Fourchette annuelle : 47734€ - 81394€/an
Rentabilité brute :11.22%
Fourchette de rentabilité :8.59% - 14.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 588,89 €/m²
Basé sur :45 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 191 668
Prix d'achat :464 000
Décote à l'achat :-727 668 (-61.1%)
Marge achat-revente :635 948€ (53.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :555 720
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 791,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :162,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 953,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :281 584,36
Coût de l'assurance :48 625,50
Taxe foncière : 6 233,16€/an
Soit par mois : 519,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 194,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 472,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 721,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 118 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 750 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration possible du confort thermique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: Estimation de 10 fenêtres
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine nécessite une mise à jour.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain nécessite une mise à jour.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 6 chambres.
Quantité: 6 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres.
Quantité: 6 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire.
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises dans toute la maison.
Quantité: 1 tableau électrique + 10 prises supplémentaires
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la plomberie générale.
Quantité: 750 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 600(73 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 000
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 700€ = 7000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Cuisine complète: 10000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:7 200
    Parquet flottant: 120 m² × 60€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:3 600
    Peinture murs et plafonds: 120 m² × 30€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 800
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ + 10 prises × 80€ = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:4 500
    Mise aux normes plomberie: 750 m² × 6€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Candé (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CA(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 194 €/mois
Revenus locatifs annuels : 62 332 €/an
Calcul : 5 194 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 19 372 €/an
Base de calcul : Emprunt de 555 720 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 945 €/an
Calcul : 162 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 6 233 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 150
Revenus locatifs : +62 332
Charges déductibles : -82 150
Résultat foncier Année 1 : -19 819(Déficit de 19 819 €)
Imputable sur revenu global : 19 819
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 27 550 €/an
Revenus locatifs : +62 332
Charges déductibles : -27 550
Résultat foncier Années 2+ : 34 781 €/an
Prix d'achat du bien : 464 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 301 600(65% de 464 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 967 €/an
Calcul : 301 600 € × 3,636% = 10 967
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
162 33282 16819 390-19 83719 837 €--
263 57827 06218 88436 516---
364 85026 53818 36038 311---
466 14725 99517 81740 151---
567 47025 43317 25542 037---
668 81924 85116 67243 969---
770 19624 24716 06945 948---
871 59923 62215 44447 977---
973 03122 97514 79650 057---
1074 49222 30414 12652 188---
1175 98221 60913 43154 373---
1277 50220 88912 71156 612---
1379 05220 14411 96658 908---
1480 63319 37111 19361 261---
1582 24518 57110 39363 674---
1683 89017 7439 56466 147---
1785 56816 8848 70668 684---
1887 27915 9957 81771 284---
1989 02515 0746 89673 951---
2090 80514 1205 94176 686---
2192 62113 1314 95379 490---
2294 47412 1073 92982 367---
2396 36311 0472 86885 317---
2498 2919 9481 77088 343---
25100 2568 81063291 447---
TOTAL1 996 500540 639281 5841 455 86119 837Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 951
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 455 861
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 62 332 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +13 090 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+13 090-5 951+19 041
2+13 090+10 955+2 135
3+13 090+11 493+1 597
4+13 090+12 045+1 045
5+13 090+12 611+479
6+13 090+13 191-101
7+13 090+13 785-695
8+13 090+14 393-1 303
9+13 090+15 017-1 927
10+13 090+15 656-2 566
11+13 090+16 312-3 222
12+13 090+16 984-3 894
13+13 090+17 672-4 582
14+13 090+18 378-5 288
15+13 090+19 102-6 012
16+13 090+19 844-6 754
17+13 090+20 605-7 515
18+13 090+21 385-8 295
19+13 090+22 185-9 095
20+13 090+23 006-9 916
21+13 090+23 847-10 757
22+13 090+24 710-11 620
23+13 090+25 595-12 505
24+13 090+26 503-13 413
25+13 090+27 434-14 344
Total+327 250+436 758+-109 508
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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