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Appartement 1 pièce 32 m²

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface32m²
Coût Total99 340€
Loyer Annuel4 273€
Rentabilité4.30%
Cashflow/mois-238€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 32 m²
Prix au m² : 1 406,25 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Saint-Etienne hyper centre F1 à remettre au gout du jour de 32.77m2, cuisine sur séjour, une chambre, une salle de bains, wc sparés, hall d'entrée, double vitrage pvc, chauffage ind électrique ( radiateurs et chauffe eau changés en 2023 et tableau électrique refait), faibles charges, dans copropriété ravalée ne 2023, 45 000€ Vanessa DESSERT [Coordonnées masquées] Cabinet Humbert agent commercial indépendant

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 3827 Date de réalisation du diagnostic : 26/09/2023 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 15 Charges prévisionnelles annuelles : 552 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 680 € et 990 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris)

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.438152, 4.393275
Total : 99 340€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 50 740€
Valeur du bien : 95 740€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 32m²
Loyer prédit : 11.13€/m²/mois
Fourchette : 8.42€ - 14.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 356€/mois
Loyer annuel estimé : 4273€/an
Fourchette totale : 270€ - 471€/mois
Fourchette annuelle : 3234€ - 5646€/an
Rentabilité brute :4.30%
Fourchette de rentabilité :3.26% - 5.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :484,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :28,15€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 512,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 047,46€
Coût de l'assurance :8 443,90€
Taxe foncière : 427,34€/an
Soit par mois : 35,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 46,00€/mois
Soit par an : 552,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 356,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 594,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-238,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant pour remplacer le chauffage électrique actuel.
Quantité: 1 système pour 32 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes.
Quantité: 3 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du chauffe-eau électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage, mise aux normes de la plomberie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations datées et carrelage fissuré
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée et mise aux normes de la plomberie.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement usés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement usés nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 740 €(1 586 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Installation d'une pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 500€
    Amélioration de l'étanchéité des fenêtres: 3 fenêtres × 500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:2 000€
    Mise aux normes du chauffe-eau électrique: 1 chauffe-eau × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète de la salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète de la cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Pose de parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture des murs et plafonds dans la chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture des murs et plafonds dans le salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 356 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 273 €/an
Calcul : 356 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 196 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 340 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 338 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 427 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 552 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 254 €
Revenus locatifs : +4 273 €
Charges déductibles : -55 254 €
Résultat foncier Année 1 : -50 980 €(Déficit de 50 980 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 580 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 514 €/an
Revenus locatifs : +4 273 €
Charges déductibles : -4 514 €
Résultat foncier Années 2+ : -240 €/an(Déficit de 240 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29580.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 273 €55 257 €3 200 €-50 983 €21 400 €29 583 €29 583 €
24 359 €4 430 €3 113 €-71 €71 €-29 583 €
34 446 €4 341 €3 024 €105 €--29 478 €
44 535 €4 248 €2 931 €287 €--29 191 €
54 626 €4 153 €2 836 €473 €--28 719 €
64 718 €4 054 €2 737 €664 €--28 055 €
74 813 €3 952 €2 635 €860 €--27 195 €
84 909 €3 847 €2 530 €1 062 €--26 133 €
95 007 €3 738 €2 421 €1 268 €--24 865 €
105 107 €3 626 €2 309 €1 481 €--23 384 €
115 209 €3 510 €2 193 €1 699 €--21 685 €
125 313 €3 390 €2 073 €1 923 €---
135 420 €3 266 €1 949 €2 153 €---
145 528 €3 138 €1 821 €2 390 €---
155 639 €3 006 €1 689 €2 632 €---
165 751 €2 870 €1 553 €2 882 €---
175 866 €2 729 €1 412 €3 138 €---
185 984 €2 583 €1 266 €3 401 €---
196 103 €2 432 €1 115 €3 671 €---
206 226 €2 277 €960 €3 949 €---
216 350 €2 116 €799 €4 234 €---
226 477 €1 950 €633 €4 527 €---
236 607 €1 779 €462 €4 828 €---
246 739 €1 602 €284 €5 137 €---
256 873 €1 418 €101 €5 455 €---
TOTAL136 878 €129 715 €46 047 €7 163 €21 471 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 441 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 7 163 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 273 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +897 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+897 €-6 420 €+7 317 €
2+897 €-21 €+918 €
3+897 €0 €+897 €
4+897 €0 €+897 €
5+897 €0 €+897 €
6+897 €0 €+897 €
7+897 €0 €+897 €
8+897 €0 €+897 €
9+897 €0 €+897 €
10+897 €0 €+897 €
11+897 €0 €+897 €
12+897 €+577 €+320 €
13+897 €+646 €+251 €
14+897 €+717 €+180 €
15+897 €+790 €+107 €
16+897 €+865 €+32 €
17+897 €+941 €-44 €
18+897 €+1 020 €-123 €
19+897 €+1 101 €-204 €
20+897 €+1 185 €-288 €
21+897 €+1 270 €-373 €
22+897 €+1 358 €-461 €
23+897 €+1 448 €-551 €
24+897 €+1 541 €-644 €
25+897 €+1 636 €-739 €
Total+22 425 €+8 654 €+13 771 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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