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Maison à vendre - 7 pièces - 143 m2 - Angerville - 91 - ILE-DE-FRANCE

VilleAngerville (91)
Surface143m²
Coût Total241 345€
Loyer Annuel18 757€
Rentabilité7.77%
Cashflow/mois+160€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 164 000 €
Surface : 143 m²
Prix au m² : 1 146,85 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Description

Monnerville, 5 mn d'Angerville et 10 mn d'Etampes, votre agence Century 21 Dao Conseils vous présente cette maison de ville comprenant au rez-de-chaussée : un entrée, une salle-à-manger, un salon, une cuisine aménagée et équipée, une salle-de-bains, une véranda, un WC séparé;à l'étage : un palier desservant 4 chambres, un bureau et une salle d'eau avec WCPetite courGarage - Dépendance atelierIdéal première acquisitionA visiter rapidement

Ville : Angerville
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91670
Total : 241 345€
Prix d'acquisition : 164 000€
Travaux : 64 225€
Valeur du bien : 228 225€
Frais de notaire : 13 120€
Coût estimé : 13 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 143m²
Loyer prédit : 10.93€/m²/mois
Fourchette : 8.85€ - 13.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 1563€/mois
Loyer annuel estimé : 18757€/an
Fourchette totale : 1265€ - 1931€/mois
Fourchette annuelle : 15184€ - 23171€/an
Rentabilité brute :7.77%
Fourchette de rentabilité :6.29% - 9.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 224,1 €/m²
Basé sur :75 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :318 046 €
Prix d'achat :164 000 €
Décote à l'achat :-154 046€ (-48.4%)
Marge achat-revente :76 701€ (24.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :241 345€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 178,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :68,38€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 247,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 254,43€
Coût de l'assurance :20 514,33€
Taxe foncière : 1 875,68€/an
Soit par mois : 156,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 563,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 403,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :159,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 143 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 143 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise à jour et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 225 €(449 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 725€
    Isolation toiture/combles: 143 m² × 75€/m² = 10725€, Main d'œuvre: 15€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 0€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:14 400€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 800€ = 14400€, Main d'œuvre: 0€
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3500€, Main d'œuvre: 0€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 8000€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Rénovation légère:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Électricité mise aux normes: 600€, Main d'œuvre: 0€
  • Cuisine - Rénovation importante:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12 m² = 12000€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Angerville (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 563 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 757 €/an
Calcul : 1 563 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 790 €/an
Base de calcul : Emprunt de 241 345 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 821 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 876 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 225 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 711 €
Revenus locatifs : +18 757 €
Charges déductibles : -74 711 €
Résultat foncier Année 1 : -55 954 €(Déficit de 55 954 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 554 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 486 €/an
Revenus locatifs : +18 757 €
Charges déductibles : -10 486 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 271 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34554.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 164 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 106 600 €(65% de 164 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 876 €/an
Calcul : 106 600 € × 3,636% = 3 876 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 757 €74 719 €7 797 €-55 962 €21 400 €34 562 €34 562 €
219 132 €10 283 €7 587 €8 849 €--25 713 €
319 515 €10 065 €7 369 €9 449 €--16 264 €
419 905 €9 840 €7 144 €10 064 €--6 199 €
520 303 €9 608 €6 912 €10 695 €---
620 709 €9 368 €6 672 €11 341 €---
721 123 €9 120 €6 424 €12 003 €---
821 546 €8 864 €6 167 €12 682 €---
921 977 €8 599 €5 903 €13 378 €---
1022 416 €8 325 €5 629 €14 091 €---
1122 864 €8 043 €5 346 €14 822 €---
1223 322 €7 751 €5 054 €15 571 €---
1323 788 €7 449 €4 753 €16 339 €---
1424 264 €7 137 €4 441 €17 127 €---
1524 749 €6 815 €4 119 €17 934 €---
1625 244 €6 482 €3 786 €18 762 €---
1725 749 €6 139 €3 442 €19 611 €---
1826 264 €5 783 €3 087 €20 481 €---
1926 789 €5 416 €2 720 €21 373 €---
2027 325 €5 037 €2 341 €22 288 €---
2127 872 €4 645 €1 949 €23 226 €---
2228 429 €4 240 €1 544 €24 189 €---
2328 998 €3 822 €1 126 €25 175 €---
2429 578 €3 390 €694 €26 188 €---
2530 169 €2 944 €247 €27 226 €---
TOTAL600 786 €243 886 €112 254 €356 901 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 356 901 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 757 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 939 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 939 €-6 420 €+10 359 €
2+3 939 €0 €+3 939 €
3+3 939 €0 €+3 939 €
4+3 939 €0 €+3 939 €
5+3 939 €+1 349 €+2 590 €
6+3 939 €+3 402 €+537 €
7+3 939 €+3 601 €+338 €
8+3 939 €+3 805 €+134 €
9+3 939 €+4 013 €-74 €
10+3 939 €+4 227 €-288 €
11+3 939 €+4 447 €-508 €
12+3 939 €+4 671 €-732 €
13+3 939 €+4 902 €-963 €
14+3 939 €+5 138 €-1 199 €
15+3 939 €+5 380 €-1 441 €
16+3 939 €+5 629 €-1 690 €
17+3 939 €+5 883 €-1 944 €
18+3 939 €+6 144 €-2 205 €
19+3 939 €+6 412 €-2 473 €
20+3 939 €+6 686 €-2 747 €
21+3 939 €+6 968 €-3 029 €
22+3 939 €+7 257 €-3 318 €
23+3 939 €+7 553 €-3 614 €
24+3 939 €+7 856 €-3 917 €
25+3 939 €+8 168 €-4 229 €
Total+98 475 €+107 070 €+-8 595 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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