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Maison de ville 8 pièces 167 m²

VilleMerlerault (61)
Surface167m²
Coût Total153 600€
Loyer Annuel14 408€
Rentabilité9.38%
Cashflow/mois+275€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 167 m²
Prix au m² : 688,62 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

GACE

MERLERAULT LE PIN, belle maison de caractère à rénover offrant env 167 m² hab dont pièce de vie avec chem-insert (36 m²), cuisine avec élèments, ancien local, salon, 4 chambres dont au RDC, bureau, sdb, wc. Chauffage par pompe à chaleur AIR/EAU (2023). TAE. Diverses dépendances pour stockage dont une ancienne maison à restaurer.Agréable terrain de 2 046 m² bénéficiant d'un ancien chemin à l'arrière de la parcelle, offrant un potentiel de réhabilitation selon votre projet. Honoraires d'agence charge vendeur. DPE : D. Prix : 115 000 * *Honoraires à la charge du vendeur

  • Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : Entre 2740 Euros et 3760 Euros par an. Prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2021 (abonnement compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : 3357 Date de réalisation du diagnostic : 05/05/2026 Prix hors honoraires : 115 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 740 € et 3 760 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Merlerault
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61240
Coordonnées : 48.705677, 0.223986
Total : 153 600€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 29 400€
Valeur du bien : 144 400€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 167m²
Loyer prédit : 7.19€/m²/mois
Fourchette : 5.74€ - 9.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 1201€/mois
Loyer annuel estimé : 14408€/an
Fourchette totale : 959€ - 1503€/mois
Fourchette annuelle : 11513€ - 18031€/an
Rentabilité brute :9.38%
Fourchette de rentabilité :7.50% - 11.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 230,77 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :205 539 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :-90 539€ (-44.0%)
Marge achat-revente :51 939€ (25.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :767,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :38,40€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 805,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 593,37€
Coût de l'assurance :11 520,00€
Taxe foncière : 1 440,78€/an
Soit par mois : 120,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 200,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 925,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :274,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Système de chauffage
Aucune action nécessaire, pompe à chaleur AIR/EAU installée en 2023
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Système de chauffage récent
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 4 chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 400 €(176 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, pompe à chaleur AIR/EAU installée en 2023.
  • Cuisine:11 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète: 9500€, Main d'œuvre: 1500€.
  • Salle de bain:9 600€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 8000€, Main d'œuvre: 1600€.
  • Chambres:7 200€
    Rénovation 4 chambres (80 m²): Parquet flottant: 80 m² × 50€/m² = 4000€, Peinture: 80 m² × 30€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 800€.
  • Salon:1 600€
    Peinture salon: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 400€.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Merlerault (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 201 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 408 €/an
Calcul : 1 201 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 278 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 600 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 461 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 441 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 580 €
Revenus locatifs : +14 408 €
Charges déductibles : -36 580 €
Résultat foncier Année 1 : -22 172 €(Déficit de 22 172 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 772 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 180 €/an
Revenus locatifs : +14 408 €
Charges déductibles : -7 180 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 228 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 771.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 408 €36 585 €5 283 €-22 177 €21 400 €777 €777 €
214 696 €7 046 €5 144 €7 650 €---
314 990 €6 902 €5 001 €8 088 €---
415 290 €6 753 €4 852 €8 536 €---
515 595 €6 599 €4 698 €8 996 €---
615 907 €6 440 €4 538 €9 467 €---
716 225 €6 275 €4 373 €9 951 €---
816 550 €6 104 €4 202 €10 446 €---
916 881 €5 927 €4 025 €10 954 €---
1017 219 €5 744 €3 842 €11 475 €---
1117 563 €5 554 €3 652 €12 009 €---
1217 914 €5 357 €3 456 €12 557 €---
1318 273 €5 154 €3 252 €13 118 €---
1418 638 €4 943 €3 042 €13 695 €---
1519 011 €4 725 €2 824 €14 285 €---
1619 391 €4 500 €2 598 €14 891 €---
1719 779 €4 266 €2 364 €15 513 €---
1820 174 €4 024 €2 122 €16 150 €---
1920 578 €3 773 €1 872 €16 804 €---
2020 989 €3 514 €1 612 €17 475 €---
2121 409 €3 245 €1 344 €18 164 €---
2221 837 €2 967 €1 066 €18 870 €---
2322 274 €2 680 €778 €19 595 €---
2422 720 €2 381 €480 €20 338 €---
2523 174 €2 073 €171 €21 101 €---
TOTAL461 485 €153 533 €76 593 €307 953 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 307 953 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 408 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 026 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 026 €-6 420 €+9 446 €
2+3 026 €+2 062 €+964 €
3+3 026 €+2 426 €+600 €
4+3 026 €+2 561 €+465 €
5+3 026 €+2 699 €+327 €
6+3 026 €+2 840 €+186 €
7+3 026 €+2 985 €+41 €
8+3 026 €+3 134 €-108 €
9+3 026 €+3 286 €-260 €
10+3 026 €+3 443 €-417 €
11+3 026 €+3 603 €-577 €
12+3 026 €+3 767 €-741 €
13+3 026 €+3 936 €-910 €
14+3 026 €+4 108 €-1 082 €
15+3 026 €+4 286 €-1 260 €
16+3 026 €+4 467 €-1 441 €
17+3 026 €+4 654 €-1 628 €
18+3 026 €+4 845 €-1 819 €
19+3 026 €+5 041 €-2 015 €
20+3 026 €+5 243 €-2 217 €
21+3 026 €+5 449 €-2 423 €
22+3 026 €+5 661 €-2 635 €
23+3 026 €+5 878 €-2 852 €
24+3 026 €+6 101 €-3 075 €
25+3 026 €+6 330 €-3 304 €
Total+75 650 €+92 386 €+-16 736 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
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