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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSeyne (04)
Surface66.4m²
Coût Total127 200€
Loyer Annuel6 619€
Rentabilité5.20%
Cashflow/mois-171€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 66.4 m²
Prix au m² : 1 054,22 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Accessible aux personne à mobilité réduite, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Belle vue, Exposition sud

Immobilier.notaires® et l'office notarial CAZERES, PUGIBET-PROIETTI et REYBAUD, SELAS vous proposent : Appartement à vendre - SEYNE (04140)

A deux pas du centre du village de SEYNE, joli appartement T3 A VENDRE il est à rénover entièrement Il se trouve au rez-de-chaussée de l'immeuble et se compose d'un hall d'entrée, d'une pièce à vivre, d'une cuisine, de deux chambres et d'une salle d'eau douche. Une cave se situant au rez-de-jardin de l'immeuble est vendue avec Le séjour est orientée plein SUD et offre une jolie vue sur SEYNE et son centre

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude CAZERES, PUGIBET-PROIETTI et REYBAUD, SELAS - Notaires à Seyne - N° SIRET : 49473062500014

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Ville : Seyne
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04140
Coordonnées : 44.332277, 6.376820
Total : 127 200€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 51 600€
Valeur du bien : 121 600€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66.4m²
Loyer prédit : 8.31€/m²/mois
Fourchette : 6.82€ - 10.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 552€/mois
Loyer annuel estimé : 6619€/an
Fourchette totale : 453€ - 672€/mois
Fourchette annuelle : 5433€ - 8064€/an
Rentabilité brute :5.20%
Fourchette de rentabilité :4.27% - 6.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 475,19 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :97 953 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :-27 953€ (-28.5%)
Marge achat-revente :-29 247€ (-29.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :629,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :37,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 667,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 797,50€
Coût de l'assurance :11 130,00€
Taxe foncière : 661,94€/an
Soit par mois : 55,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 551,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 722,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-170,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 389 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 66.4 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessitant un rafraîchissement important
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement important
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du carrelage usé, peinture des murs et plafonds
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 600 €(777 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 2 chambres × 3000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:4 500€
    Rafraîchissement salon: 1 salon × 4500€ = 4500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Seyne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 552 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 619 €/an
Calcul : 552 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 270 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 200 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 445 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 662 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 977 €
Revenus locatifs : +6 619 €
Charges déductibles : -56 977 €
Résultat foncier Année 1 : -50 358 €(Déficit de 50 358 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 958 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 377 €/an
Revenus locatifs : +6 619 €
Charges déductibles : -5 377 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 242 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28957.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 619 €56 981 €4 274 €-50 362 €21 400 €28 962 €28 962 €
26 752 €5 268 €4 160 €1 484 €--27 477 €
36 887 €5 150 €4 043 €1 737 €--25 741 €
47 025 €5 029 €3 922 €1 996 €--23 745 €
57 165 €4 903 €3 796 €2 262 €--21 483 €
67 308 €4 773 €3 666 €2 535 €--18 948 €
77 455 €4 639 €3 531 €2 816 €--16 132 €
87 604 €4 499 €3 392 €3 104 €--13 027 €
97 756 €4 356 €3 248 €3 400 €--9 627 €
107 911 €4 207 €3 100 €3 704 €--5 923 €
118 069 €4 053 €2 945 €4 016 €--1 907 €
128 230 €3 893 €2 786 €4 337 €---
138 395 €3 728 €2 621 €4 667 €---
148 563 €3 558 €2 451 €5 005 €---
158 734 €3 381 €2 274 €5 353 €---
168 909 €3 199 €2 092 €5 710 €---
179 087 €3 010 €1 903 €6 077 €---
189 269 €2 815 €1 708 €6 454 €---
199 454 €2 613 €1 505 €6 842 €---
209 643 €2 403 €1 296 €7 240 €---
219 836 €2 187 €1 080 €7 649 €---
2210 033 €1 963 €856 €8 069 €---
2310 233 €1 732 €625 €8 502 €---
2410 438 €1 492 €385 €8 946 €---
2510 647 €1 245 €137 €9 402 €---
TOTAL212 022 €141 076 €61 798 €70 946 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 70 946 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 619 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 390 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 390 €-6 420 €+7 810 €
2+1 390 €0 €+1 390 €
3+1 390 €0 €+1 390 €
4+1 390 €0 €+1 390 €
5+1 390 €0 €+1 390 €
6+1 390 €0 €+1 390 €
7+1 390 €0 €+1 390 €
8+1 390 €0 €+1 390 €
9+1 390 €0 €+1 390 €
10+1 390 €0 €+1 390 €
11+1 390 €0 €+1 390 €
12+1 390 €+1 301 €+89 €
13+1 390 €+1 400 €-10 €
14+1 390 €+1 502 €-112 €
15+1 390 €+1 606 €-216 €
16+1 390 €+1 713 €-323 €
17+1 390 €+1 823 €-433 €
18+1 390 €+1 936 €-546 €
19+1 390 €+2 052 €-662 €
20+1 390 €+2 172 €-782 €
21+1 390 €+2 295 €-905 €
22+1 390 €+2 421 €-1 031 €
23+1 390 €+2 550 €-1 160 €
24+1 390 €+2 684 €-1 294 €
25+1 390 €+2 821 €-1 431 €
Total+34 750 €+21 856 €+12 894 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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