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Maison à vendre

VilleVérines (17)
Surface117m²
Coût Total173 340€
Loyer Annuel16 606€
Rentabilité9.58%
Cashflow/mois+353€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 154 000 €
Surface : 117 m²
Prix au m² : 1 316,24 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 4 chambres, 1 parking: Parking, Non meublé

A seulement quelques minutes de La Rochelle, découvrez cette maison de 117 m² sur une parcelle de 171 m². Entièrement à rénover, ce bien dispose au rez-de-chaussée d'un salon séjour lumineux, d'une grande cuisine, d'une buanderie/cellier. A l'étage vous trouverez 4 chambres, et une salle d'eau. Nous restons à votre disposition pour plus de renseignements. Référence agence : 587

Ville : Vérines
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17540
Coordonnées : 46.194277, -0.966408
Total : 173 340€
Prix d'acquisition : 154 000€
Travaux : 7 020€
Valeur du bien : 161 020€
Frais de notaire : 12 320€
Coût estimé : 12 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 117m²
Loyer prédit : 11.83€/m²/mois
Fourchette : 9.22€ - 15.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1384€/mois
Loyer annuel estimé : 16606€/an
Fourchette totale : 1079€ - 1775€/mois
Fourchette annuelle : 12948€ - 21297€/an
Rentabilité brute :9.58%
Fourchette de rentabilité :7.47% - 12.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 671,43 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :312 557 €
Prix d'achat :154 000 €
Décote à l'achat :-158 557€ (-50.7%)
Marge achat-revente :139 217€ (44.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :849,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :43,34€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 892,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 449,81€
Coût de l'assurance :13 000,50€
Taxe foncière : 1 660,59€/an
Soit par mois : 138,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 383,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 031,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :352,81€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 312 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 117 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 117 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon avec usure visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais décoration vieillissante
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 020 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 020€
    Isolation combles: 117 m² × 60€/m² = 7020€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 020€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 020€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 384 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 606 €/an
Calcul : 1 384 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 646 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 340 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 520 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 661 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 020 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 847 €
Revenus locatifs : +16 606 €
Charges déductibles : -14 847 €
Résultat foncier Année 1 : 1 759 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 827 €/an
Revenus locatifs : +16 606 €
Charges déductibles : -7 827 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 779 €/an
Prix d'achat du bien : 154 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 100 €(65% de 154 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 640 €/an
Calcul : 100 100 € × 3,636% = 3 640 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 606 €14 853 €5 652 €1 753 €---
216 938 €7 680 €5 500 €9 258 €---
317 277 €7 523 €5 343 €9 753 €---
417 622 €7 361 €5 180 €10 261 €---
517 975 €7 193 €5 012 €10 782 €---
618 334 €7 019 €4 839 €11 315 €---
718 701 €6 840 €4 659 €11 861 €---
819 075 €6 655 €4 474 €12 420 €---
919 456 €6 463 €4 283 €12 993 €---
1019 846 €6 265 €4 085 €13 580 €---
1120 242 €6 061 €3 880 €14 182 €---
1220 647 €5 849 €3 669 €14 798 €---
1321 060 €5 631 €3 450 €15 430 €---
1421 481 €5 405 €3 224 €16 077 €---
1521 911 €5 171 €2 991 €16 740 €---
1622 349 €4 930 €2 749 €17 419 €---
1722 796 €4 681 €2 500 €18 116 €---
1823 252 €4 423 €2 242 €18 829 €---
1923 717 €4 157 €1 976 €19 561 €---
2024 192 €3 881 €1 701 €20 310 €---
2124 675 €3 597 €1 416 €21 079 €---
2225 169 €3 303 €1 122 €21 866 €---
2325 672 €2 999 €818 €22 673 €---
2426 186 €2 685 €504 €23 501 €---
2526 710 €2 360 €180 €24 349 €---
TOTAL531 891 €142 985 €81 450 €388 906 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 388 906 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 606 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 487 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 487 €+526 €+2 961 €
2+3 487 €+2 777 €+710 €
3+3 487 €+2 926 €+561 €
4+3 487 €+3 078 €+409 €
5+3 487 €+3 235 €+252 €
6+3 487 €+3 394 €+93 €
7+3 487 €+3 558 €-71 €
8+3 487 €+3 726 €-239 €
9+3 487 €+3 898 €-411 €
10+3 487 €+4 074 €-587 €
11+3 487 €+4 255 €-768 €
12+3 487 €+4 439 €-952 €
13+3 487 €+4 629 €-1 142 €
14+3 487 €+4 823 €-1 336 €
15+3 487 €+5 022 €-1 535 €
16+3 487 €+5 226 €-1 739 €
17+3 487 €+5 435 €-1 948 €
18+3 487 €+5 649 €-2 162 €
19+3 487 €+5 868 €-2 381 €
20+3 487 €+6 093 €-2 606 €
21+3 487 €+6 324 €-2 837 €
22+3 487 €+6 560 €-3 073 €
23+3 487 €+6 802 €-3 315 €
24+3 487 €+7 050 €-3 563 €
25+3 487 €+7 305 €-3 818 €
Total+87 175 €+116 672 €+-29 497 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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