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Maison à vendre

VilleThémines (46)
Surface88m²
Coût Total70 320€
Loyer Annuel8 183€
Rentabilité11.64%
Cashflow/mois+232€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 54 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 613,64 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, 2 chambres, 1 parking: Garage, Jardin, Belle vue

Maison de village mitoyenne située entre Gramat et Lacapelle-Marival. Vue dégagée (côté sud).

Celle ci se compose :

  • Au RDC : Cave et petit garage

  • Au 1er étage : cuisine et séjour

  • Au 2ème étage : 2 chambres, salle de bain et WC.

  • Au 3ème étage : grenier aménageable.

Ce bien est vendu avec un jardin de 150 m² NON ATTENANT.

54 000 euros. 50 000 euros + Honoraires de négo. : 4 000 euros (soit 8% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Thémines
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46120
Coordonnées : 44.736650, 1.820622
Total : 70 320€
Prix d'acquisition : 54 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 66 000€
Frais de notaire : 4 320€
Coût estimé : 4 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 7.75€/m²/mois
Fourchette : 6.03€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 682€/mois
Loyer annuel estimé : 8183€/an
Fourchette totale : 530€ - 877€/mois
Fourchette annuelle : 6365€ - 10521€/an
Rentabilité brute :11.64%
Fourchette de rentabilité :9.05% - 14.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 120,69 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :98 621 €
Prix d'achat :54 000 €
Décote à l'achat :-44 621€ (-45.2%)
Marge achat-revente :28 301€ (28.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :70 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :353,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :28,13€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 381,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 631,28€
Coût de l'assurance :8 438,40€
Taxe foncière : 818,28€/an
Soit par mois : 68,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 681,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 449,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :232,41€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 88 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant quelques travaux de peinture

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(136 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 682 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 183 €/an
Calcul : 682 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 451 €/an
Base de calcul : Emprunt de 70 320 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 338 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 818 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 607 €
Revenus locatifs : +8 183 €
Charges déductibles : -15 607 €
Résultat foncier Année 1 : -7 424 €(Déficit de 7 424 €)
Imputable sur revenu global : 7 424 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 607 €/an
Revenus locatifs : +8 183 €
Charges déductibles : -3 607 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 576 €/an
Prix d'achat du bien : 54 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 100 €(65% de 54 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 276 €/an
Calcul : 35 100 € × 3,636% = 1 276 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 183 €15 609 €2 454 €-7 427 €7 427 €--
28 346 €3 545 €2 390 €4 801 €---
38 513 €3 479 €2 323 €5 034 €---
48 684 €3 410 €2 255 €5 273 €---
58 857 €3 339 €2 183 €5 518 €---
69 035 €3 266 €2 110 €5 769 €---
79 215 €3 189 €2 033 €6 026 €---
89 400 €3 110 €1 954 €6 289 €---
99 587 €3 028 €1 872 €6 559 €---
109 779 €2 943 €1 787 €6 836 €---
119 975 €2 855 €1 700 €7 119 €---
1210 174 €2 764 €1 608 €7 410 €---
1310 378 €2 670 €1 514 €7 708 €---
1410 585 €2 572 €1 416 €8 013 €---
1510 797 €2 471 €1 315 €8 326 €---
1611 013 €2 366 €1 210 €8 647 €---
1711 233 €2 257 €1 102 €8 976 €---
1811 458 €2 145 €989 €9 313 €---
1911 687 €2 028 €873 €9 659 €---
2011 921 €1 908 €752 €10 013 €---
2112 159 €1 783 €627 €10 377 €---
2212 402 €1 653 €497 €10 749 €---
2312 650 €1 519 €363 €11 132 €---
2412 903 €1 380 €224 €11 524 €---
2513 162 €1 236 €80 €11 926 €---
TOTAL262 099 €76 527 €35 631 €185 572 €7 427 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 228 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 185 572 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 183 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 718 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 718 €-2 228 €+3 946 €
2+1 718 €+1 440 €+278 €
3+1 718 €+1 510 €+208 €
4+1 718 €+1 582 €+136 €
5+1 718 €+1 655 €+63 €
6+1 718 €+1 731 €-13 €
7+1 718 €+1 808 €-90 €
8+1 718 €+1 887 €-169 €
9+1 718 €+1 968 €-250 €
10+1 718 €+2 051 €-333 €
11+1 718 €+2 136 €-418 €
12+1 718 €+2 223 €-505 €
13+1 718 €+2 312 €-594 €
14+1 718 €+2 404 €-686 €
15+1 718 €+2 498 €-780 €
16+1 718 €+2 594 €-876 €
17+1 718 €+2 693 €-975 €
18+1 718 €+2 794 €-1 076 €
19+1 718 €+2 898 €-1 180 €
20+1 718 €+3 004 €-1 286 €
21+1 718 €+3 113 €-1 395 €
22+1 718 €+3 225 €-1 507 €
23+1 718 €+3 340 €-1 622 €
24+1 718 €+3 457 €-1 739 €
25+1 718 €+3 578 €-1 860 €
Total+42 950 €+55 672 €+-12 722 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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