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Appartement 2 pièces 47 m²

VilleSaint-Lô (50)
Surface47m²
Coût Total85 340€
Loyer Annuel6 884€
Rentabilité8.07%
Cashflow/mois-61€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 500 €
Surface : 47 m²
Prix au m² : 1 287,23 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 47 m²

A VENDRE Appartement 2 pièce(s) SAINT LO 50000 ASCENSEUR Le cabinet FOLLIOT vous propose un appartement de type F2 comprenant: entrée, séjour, cuisine, chambre, wc, salle d'eau. Charges annuelles 1500 euros dont 1235 euros de charges locatives ( chauffage compris) DPE E 314 GES E 57 N'hésitez à contacter notre agence pour plus d'informations. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr

Surface : 47 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Saint-Lô
Département : Manche
Région : Normandie
Code postal : 50000
Coordonnées : 49.100113, -1.090345
Total : 85 340€
Prix d'acquisition : 60 500€
Travaux : 20 000€
Valeur du bien : 80 500€
Frais de notaire : 4 840€
Coût estimé : 4 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47m²
Loyer prédit : 12.20€/m²/mois
Fourchette : 10.05€ - 14.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 574€/mois
Loyer annuel estimé : 6884€/an
Fourchette totale : 472€ - 697€/mois
Fourchette annuelle : 5668€ - 8360€/an
Rentabilité brute :8.07%
Fourchette de rentabilité :6.64% - 9.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 270,8 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :59 728 €
Prix d'achat :60 500 €
Décote à l'achat :+772€ (+1.3%)
Marge achat-revente :-25 612€ (-42.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :85 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :428,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :24,18€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 452,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 104,42€
Coût de l'assurance :7 253,90€
Taxe foncière : 688,36€/an
Soit par mois : 57,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 125,00€/mois
Soit par an : 1 500,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 573,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 634,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-61,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 314 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE mentionné explicitement comme E avec une consommation de 314 kWh/m²/an.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 47 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de mise aux normes plomberie/électricité
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 8 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 000 €(426 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture cuisine: 8 m² × 50€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Lô (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 574 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 884 €/an
Calcul : 574 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 966 €/an
Base de calcul : Emprunt de 85 340 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 290 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 688 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 500 €/an
Calcul : 125 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 445 €
Revenus locatifs : +6 884 €
Charges déductibles : -25 445 €
Résultat foncier Année 1 : -18 561 €(Déficit de 18 561 €)
Imputable sur revenu global : 18 561 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 445 €/an
Revenus locatifs : +6 884 €
Charges déductibles : -5 445 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 439 €/an
Prix d'achat du bien : 60 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 325 €(65% de 60 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 430 €/an
Calcul : 39 325 € × 3,636% = 1 430 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 884 €25 448 €2 969 €-18 564 €18 564 €--
27 021 €5 370 €2 892 €1 651 €---
37 162 €5 290 €2 811 €1 872 €---
47 305 €5 207 €2 728 €2 098 €---
57 451 €5 120 €2 642 €2 331 €---
67 600 €5 031 €2 553 €2 569 €---
77 752 €4 939 €2 460 €2 813 €---
87 907 €4 843 €2 364 €3 064 €---
98 065 €4 744 €2 265 €3 322 €---
108 227 €4 641 €2 162 €3 586 €---
118 391 €4 534 €2 056 €3 857 €---
128 559 €4 424 €1 946 €4 135 €---
138 730 €4 310 €1 831 €4 420 €---
148 905 €4 192 €1 713 €4 713 €---
159 083 €4 069 €1 591 €5 014 €---
169 264 €3 942 €1 464 €5 322 €---
179 450 €3 811 €1 332 €5 639 €---
189 639 €3 675 €1 196 €5 964 €---
199 831 €3 534 €1 055 €6 298 €---
2010 028 €3 388 €909 €6 640 €---
2110 229 €3 236 €758 €6 992 €---
2210 433 €3 080 €601 €7 354 €---
2310 642 €2 917 €439 €7 725 €---
2410 855 €2 749 €271 €8 105 €---
2511 072 €2 575 €97 €8 497 €---
TOTAL220 484 €125 067 €43 104 €95 416 €18 564 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 569 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 95 416 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 884 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 446 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 446 €-5 569 €+7 015 €
2+1 446 €+495 €+951 €
3+1 446 €+562 €+884 €
4+1 446 €+630 €+816 €
5+1 446 €+699 €+747 €
6+1 446 €+771 €+675 €
7+1 446 €+844 €+602 €
8+1 446 €+919 €+527 €
9+1 446 €+996 €+450 €
10+1 446 €+1 076 €+370 €
11+1 446 €+1 157 €+289 €
12+1 446 €+1 240 €+206 €
13+1 446 €+1 326 €+120 €
14+1 446 €+1 414 €+32 €
15+1 446 €+1 504 €-58 €
16+1 446 €+1 597 €-151 €
17+1 446 €+1 692 €-246 €
18+1 446 €+1 789 €-343 €
19+1 446 €+1 889 €-443 €
20+1 446 €+1 992 €-546 €
21+1 446 €+2 098 €-652 €
22+1 446 €+2 206 €-760 €
23+1 446 €+2 317 €-871 €
24+1 446 €+2 432 €-986 €
25+1 446 €+2 549 €-1 103 €
Total+36 150 €+28 625 €+7 525 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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