Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleClessé (79)
Surface149m²
Coût Total200 270€
Loyer Annuel12 355€
Rentabilité6.17%
Cashflow/mois-137€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 137 000 €
Surface : 149 m²
Prix au m² : 919,46 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, 2 chambres, 1 parking: Parking, Jardin, Terrasse

REZ-DE-CHAUSSÉE : Cuisine 22 m² Salle à manger 13,5 m² Salon 28,5 m² Salle de jeux 32 m² Buanderie 6 m²

À L'ÉTAGE : Chambre avec salle de bains 50 m² Chambre avec salle d'eau 14 m²

EXTÉRIEUR : À l'avant : Dépendance attenante avec deux pièces prêtes à rénover 32 m² Trois petites granges Puits Parking privé

À L'ARRIÈRE : Terrasse pavée Jardin clos avec accès supplémentaire Chalet de jardin

Ville : Clessé
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79350
Coordonnées : 46.727988, -0.400658
Total : 200 270€
Prix d'acquisition : 137 000€
Travaux : 52 310€
Valeur du bien : 189 310€
Frais de notaire : 10 960€
Coût estimé : 10 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 149m²
Loyer prédit : 6.91€/m²/mois
Fourchette : 5.40€ - 8.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1030€/mois
Loyer annuel estimé : 12355€/an
Fourchette totale : 805€ - 1316€/mois
Fourchette annuelle : 9663€ - 15796€/an
Rentabilité brute :6.17%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 7.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :952,38 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :141 905 €
Prix d'achat :137 000 €
Décote à l'achat :-4 905€ (-3.5%)
Marge achat-revente :-58 365€ (-41.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :200 270€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 004,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :58,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 063,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 154,48€
Coût de l'assurance :17 523,63€
Taxe foncière : 1 235,47€/an
Soit par mois : 102,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 029,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 166,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-136,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 191 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état, mais mise à jour recommandée pour le confort
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Système de chauffage
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 149 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 149 m²
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: VMC
Installation d'une VMC double flux
Quantité: 1 système
Raison: Amélioration de la qualité de l'air intérieur

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 310 €(351 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:3 840€
    Parquet flottant: 64 m² × 60€/m² = 3840€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Système de chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 1000€ = 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Isolation - Isolation toiture/combles:4 470€
    Isolation combles: 149 m² × 30€/m² = 4470€ (main d'œuvre incluse)
  • Ventilation - VMC:8 000€
    VMC double flux: 1 système × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Clessé (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 42 470€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Système de chauffage, Menuiseries - Fenêtres, Isolation - Isolation toiture/combles, Ventilation - VMC
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 030 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 355 €/an
Calcul : 1 030 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 961 €/an
Base de calcul : Emprunt de 200 270 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 701 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 235 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 310 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 208 €
Revenus locatifs : +12 355 €
Charges déductibles : -61 208 €
Résultat foncier Année 1 : -48 853 €(Déficit de 48 853 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 453 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 898 €/an
Revenus locatifs : +12 355 €
Charges déductibles : -8 898 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 457 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27453.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 137 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 050 €(65% de 137 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 238 €/an
Calcul : 89 050 € × 3,636% = 3 238 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 355 €61 214 €6 968 €-48 860 €21 400 €27 460 €27 460 €
212 602 €8 722 €6 786 €3 880 €--23 580 €
312 854 €8 534 €6 597 €4 320 €--19 260 €
413 111 €8 338 €6 402 €4 773 €--14 487 €
513 373 €8 136 €6 200 €5 237 €--9 250 €
613 641 €7 927 €5 990 €5 714 €--3 536 €
713 913 €7 710 €5 773 €6 204 €---
814 192 €7 485 €5 548 €6 707 €---
914 476 €7 252 €5 315 €7 224 €---
1014 765 €7 011 €5 074 €7 754 €---
1115 060 €6 761 €4 825 €8 299 €---
1215 362 €6 502 €4 566 €8 859 €---
1315 669 €6 234 €4 298 €9 435 €---
1415 982 €5 957 €4 020 €10 026 €---
1516 302 €5 669 €3 733 €10 633 €---
1616 628 €5 371 €3 435 €11 256 €---
1716 960 €5 063 €3 127 €11 897 €---
1817 300 €4 743 €2 807 €12 556 €---
1917 646 €4 413 €2 476 €13 233 €---
2017 999 €4 070 €2 133 €13 929 €---
2118 359 €3 715 €1 778 €14 644 €---
2218 726 €3 347 €1 411 €15 379 €---
2319 100 €2 966 €1 030 €16 134 €---
2419 482 €2 572 €635 €16 910 €---
2519 872 €2 163 €227 €17 709 €---
TOTAL395 726 €201 875 €101 154 €193 851 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 193 851 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 355 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 594 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 594 €-6 420 €+9 014 €
2+2 594 €0 €+2 594 €
3+2 594 €0 €+2 594 €
4+2 594 €0 €+2 594 €
5+2 594 €0 €+2 594 €
6+2 594 €0 €+2 594 €
7+2 594 €+800 €+1 794 €
8+2 594 €+2 012 €+582 €
9+2 594 €+2 167 €+427 €
10+2 594 €+2 326 €+268 €
11+2 594 €+2 490 €+104 €
12+2 594 €+2 658 €-64 €
13+2 594 €+2 830 €-236 €
14+2 594 €+3 008 €-414 €
15+2 594 €+3 190 €-596 €
16+2 594 €+3 377 €-783 €
17+2 594 €+3 569 €-975 €
18+2 594 €+3 767 €-1 173 €
19+2 594 €+3 970 €-1 376 €
20+2 594 €+4 179 €-1 585 €
21+2 594 €+4 393 €-1 799 €
22+2 594 €+4 614 €-2 020 €
23+2 594 €+4 840 €-2 246 €
24+2 594 €+5 073 €-2 479 €
25+2 594 €+5 313 €-2 719 €
Total+64 850 €+58 155 €+6 695 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →