Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 3 pièces

VilleMée-sur-Seine (77)
Surface60m²
Coût Total174 320€
Loyer Annuel10 001€
Rentabilité5.74%
Cashflow/mois-389€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 134 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 2 233,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Sur la commune du Mée sur Seine, au coeur de la Croix Blanche, situé dans un immeuble sécurisé de quatre étages, charmant appartement de 3 pièces principales d'environ 61m2 habitables. Il se compose comme suit : une entrée donnant directement sur une belle pièce à vivre lumineuse grâce à une grande baie vitrée, elle se compose d'un espace salon / salle à manger avec accès balcon et d'une cuisine ouverte aménagée et équipée d'environ 32m2, deux chambres, salle d'eau, WC séparés, rangements. Une cave complète ce bien. Charges annuelles 2847,12€ (eau chaude, chauffage,...), 61 lots d'habitations, pas de procédure en cours.

Ville : Mée-sur-Seine
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77350
Coordonnées : 48.545044, 2.642909
Total : 174 320€
Prix d'acquisition : 134 000€
Travaux : 29 600€
Valeur du bien : 163 600€
Frais de notaire : 10 720€
Coût estimé : 10 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 13.89€/m²/mois
Fourchette : 11.32€ - 17.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 833€/mois
Loyer annuel estimé : 10001€/an
Fourchette totale : 679€ - 1023€/mois
Fourchette annuelle : 8150€ - 12272€/an
Rentabilité brute :5.74%
Fourchette de rentabilité :4.68% - 7.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 088,94 €/m²
Basé sur :212 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :125 336 €
Prix d'achat :134 000 €
Décote à l'achat :+8 664€ (+6.9%)
Marge achat-revente :-48 984€ (-39.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :174 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :851,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :50,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 902,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 079,75€
Coût de l'assurance :15 253,00€
Taxe foncière : 1 000,08€/an
Soit par mois : 83,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 237,26€/mois
Soit par an : 2 847,12€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 833,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 222,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-389,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 179 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 supposé pour la cuisine - nécessité de mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification de la plomberie
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain moderne mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais peut bénéficier d'un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais peut bénéficier d'un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 600 €(493 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:14 000€
    Cuisine complète: 1 × 10000€ = 10000€, Plomberie mise aux normes: 1 × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:2 400€
    Revêtement sol: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:1 200€
    Peinture: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mée-sur-Seine (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 833 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 001 €/an
Calcul : 833 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 626 €/an
Base de calcul : Emprunt de 174 320 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 610 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 000 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 847 €/an
Calcul : 237 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 684 €
Revenus locatifs : +10 001 €
Charges déductibles : -39 684 €
Résultat foncier Année 1 : -29 683 €(Déficit de 29 683 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 18 983 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 084 €/an
Revenus locatifs : +10 001 €
Charges déductibles : -10 084 €
Résultat foncier Années 2+ : -83 €/an(Déficit de 83 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 18982.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 134 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 100 €(65% de 134 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 167 €/an
Calcul : 87 100 € × 3,636% = 3 167 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 001 €39 689 €5 632 €-29 688 €10 700 €18 988 €18 988 €
210 201 €9 937 €5 480 €264 €--18 725 €
310 405 €9 780 €5 323 €625 €--18 100 €
410 613 €9 617 €5 160 €995 €--17 104 €
510 825 €9 450 €4 992 €1 376 €--15 729 €
611 042 €9 276 €4 819 €1 765 €--13 963 €
711 263 €9 097 €4 640 €2 165 €--11 798 €
811 488 €8 912 €4 455 €2 576 €--9 222 €
911 718 €8 721 €4 263 €2 997 €--6 225 €
1011 952 €8 523 €4 066 €3 429 €--2 796 €
1112 191 €8 319 €3 862 €3 872 €---
1212 435 €8 108 €3 651 €4 327 €---
1312 683 €7 890 €3 433 €4 793 €---
1412 937 €7 665 €3 208 €5 272 €---
1513 196 €7 432 €2 975 €5 764 €---
1613 460 €7 192 €2 735 €6 268 €---
1713 729 €6 944 €2 486 €6 785 €---
1814 004 €6 687 €2 230 €7 317 €---
1914 284 €6 422 €1 965 €7 862 €---
2014 569 €6 148 €1 691 €8 421 €---
2114 861 €5 865 €1 408 €8 996 €---
2215 158 €5 573 €1 115 €9 585 €---
2315 461 €5 271 €813 €10 190 €---
2415 770 €4 958 €501 €10 812 €---
2516 086 €4 636 €179 €11 450 €---
TOTAL320 330 €222 113 €81 080 €98 217 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 98 217 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 001 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 100 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 100 €-3 210 €+5 310 €
2+2 100 €0 €+2 100 €
3+2 100 €0 €+2 100 €
4+2 100 €0 €+2 100 €
5+2 100 €0 €+2 100 €
6+2 100 €0 €+2 100 €
7+2 100 €0 €+2 100 €
8+2 100 €0 €+2 100 €
9+2 100 €0 €+2 100 €
10+2 100 €0 €+2 100 €
11+2 100 €+323 €+1 777 €
12+2 100 €+1 298 €+802 €
13+2 100 €+1 438 €+662 €
14+2 100 €+1 582 €+518 €
15+2 100 €+1 729 €+371 €
16+2 100 €+1 880 €+220 €
17+2 100 €+2 036 €+64 €
18+2 100 €+2 195 €-95 €
19+2 100 €+2 359 €-259 €
20+2 100 €+2 526 €-426 €
21+2 100 €+2 699 €-599 €
22+2 100 €+2 876 €-776 €
23+2 100 €+3 057 €-957 €
24+2 100 €+3 244 €-1 144 €
25+2 100 €+3 435 €-1 335 €
Total+52 500 €+29 465 €+23 035 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →