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Appartement 4 pièces 89 m²

VilleSurvilliers (95)
Surface89m²
Coût Total190 200€
Loyer Annuel17 436€
Rentabilité9.17%
Cashflow/mois+31€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 1 853,93 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 89 m² - Appartement 4 pièces 89 m²

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Appartement familiale au 3ème étage offrant de beaux volumes décomposé en : Entrée, séjour, salle à manger, cuisine indépendante aménagée, 3 chambres, une salle de bains. Une cave complète ce bien. Une vue dégagée et agréable sur le parc offrant une belle luminosité.

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Surface : 89 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 370 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 22/09/2026

Consommation énergie primaire : 367 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 363 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 600 € et 3 560 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Survilliers
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95470
Coordonnées : 49.101842, 2.542515
Total : 190 200€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 177 000€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 16.33€/m²/mois
Fourchette : 13.71€ - 19.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 1453€/mois
Loyer annuel estimé : 17436€/an
Fourchette totale : 1220€ - 1731€/mois
Fourchette annuelle : 14640€ - 20767€/an
Rentabilité brute :9.17%
Fourchette de rentabilité :7.70% - 10.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 055,56 €/m²
Basé sur :43 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :182 945 €
Prix d'achat :165 000 €
Décote à l'achat :-17 945€ (-9.8%)
Marge achat-revente :-7 255€ (-4.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :190 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :963,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :76,08€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 039,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 833,08€
Coût de l'assurance :22 824,00€
Taxe foncière : 1 743,64€/an
Soit par mois : 145,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 236,83€/mois
Soit par an : 2 841,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 453,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 421,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :31,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 367 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 89 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, vérification plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(135 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 453 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 436 €/an
Calcul : 1 453 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 781 €/an
Base de calcul : Emprunt de 190 200 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 913 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 744 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 842 €/an
Calcul : 237 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 280 €
Revenus locatifs : +17 436 €
Charges déductibles : -24 280 €
Résultat foncier Année 1 : -6 844 €(Déficit de 6 844 €)
Imputable sur revenu global : 6 844 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 280 €/an
Revenus locatifs : +17 436 €
Charges déductibles : -12 280 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 156 €/an
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 436 €24 286 €6 788 €-6 850 €6 850 €--
217 785 €12 111 €6 613 €5 674 €---
318 141 €11 929 €6 431 €6 211 €---
418 504 €11 741 €6 243 €6 762 €---
518 874 €11 546 €6 047 €7 328 €---
619 251 €11 344 €5 845 €7 908 €---
719 636 €11 134 €5 635 €8 502 €---
820 029 €10 916 €5 418 €9 113 €---
920 429 €10 691 €5 192 €9 739 €---
1020 838 €10 457 €4 958 €10 381 €---
1121 255 €10 215 €4 716 €11 040 €---
1221 680 €9 963 €4 465 €11 717 €---
1322 114 €9 703 €4 204 €12 411 €---
1422 556 €9 433 €3 934 €13 123 €---
1523 007 €9 153 €3 654 €13 854 €---
1623 467 €8 863 €3 364 €14 604 €---
1723 936 €8 562 €3 063 €15 374 €---
1824 415 €8 250 €2 751 €16 165 €---
1924 903 €7 927 €2 428 €16 977 €---
2025 401 €7 591 €2 093 €17 810 €---
2125 910 €7 244 €1 745 €18 666 €---
2226 428 €6 884 €1 385 €19 544 €---
2326 956 €6 510 €1 012 €20 446 €---
2427 495 €6 123 €624 €21 372 €---
2528 045 €5 721 €223 €22 324 €---
TOTAL558 492 €248 297 €98 833 €310 195 €6 850 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 055 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 310 195 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 436 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 662 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 662 €-2 055 €+5 717 €
2+3 662 €+1 702 €+1 960 €
3+3 662 €+1 863 €+1 799 €
4+3 662 €+2 029 €+1 633 €
5+3 662 €+2 198 €+1 464 €
6+3 662 €+2 372 €+1 290 €
7+3 662 €+2 551 €+1 111 €
8+3 662 €+2 734 €+928 €
9+3 662 €+2 922 €+740 €
10+3 662 €+3 114 €+548 €
11+3 662 €+3 312 €+350 €
12+3 662 €+3 515 €+147 €
13+3 662 €+3 723 €-61 €
14+3 662 €+3 937 €-275 €
15+3 662 €+4 156 €-494 €
16+3 662 €+4 381 €-719 €
17+3 662 €+4 612 €-950 €
18+3 662 €+4 850 €-1 188 €
19+3 662 €+5 093 €-1 431 €
20+3 662 €+5 343 €-1 681 €
21+3 662 €+5 600 €-1 938 €
22+3 662 €+5 863 €-2 201 €
23+3 662 €+6 134 €-2 472 €
24+3 662 €+6 412 €-2 750 €
25+3 662 €+6 697 €-3 035 €
Total+91 550 €+93 058 €+-1 508 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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