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Maison à vendre

VilleTrégrom (22)
Surface145m²
Coût Total164 132€
Loyer Annuel13 283€
Rentabilité8.09%
Cashflow/mois+135€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 400 €
Surface : 145 m²
Prix au m² : 968,28 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 4 chambres, calme, Pas de cave

Venez découvrir cette maison dans la campagne de Trégrom offrant 4 chambres. Beaux volumes. Des travaux de rafraichissement sont à prévoir. Calme et nature sont au rendez-vous. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Trégrom
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22420
Coordonnées : 48.595142, -3.400587
Total : 164 132€
Prix d'acquisition : 140 400€
Travaux : 12 500€
Valeur du bien : 152 900€
Frais de notaire : 11 232€
Coût estimé : 11 232€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 145m²
Loyer prédit : 7.63€/m²/mois
Fourchette : 5.99€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 1107€/mois
Loyer annuel estimé : 13283€/an
Fourchette totale : 868€ - 1411€/mois
Fourchette annuelle : 10419€ - 16934€/an
Rentabilité brute :8.09%
Fourchette de rentabilité :6.35% - 10.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 447,68 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :209 913 €
Prix d'achat :140 400 €
Décote à l'achat :-69 513€ (-33.1%)
Marge achat-revente :45 781€ (21.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 132€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :819,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :41,03€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 860,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 845,20€
Coût de l'assurance :12 309,90€
Taxe foncière : 1 328,31€/an
Soit par mois : 110,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 106,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 971,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :135,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 206 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 145 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 - carrelage usé et fixtures anciennes nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 - aucune photo fournie, état présumé mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du parquet et peinture des murs
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure visible nécessitant rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Mise aux normes nécessaires pour sécurité
Second œuvre généralRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la plomberie pour éviter les fuites
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 500 €(86 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 107 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 283 €/an
Calcul : 1 107 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 640 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 132 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 492 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 328 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 961 €
Revenus locatifs : +13 283 €
Charges déductibles : -19 961 €
Résultat foncier Année 1 : -6 678 €(Déficit de 6 678 €)
Imputable sur revenu global : 6 678 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 461 €/an
Revenus locatifs : +13 283 €
Charges déductibles : -7 461 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 822 €/an
Prix d'achat du bien : 140 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 260 €(65% de 140 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 319 €/an
Calcul : 91 260 € × 3,636% = 3 319 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 283 €19 966 €5 645 €-6 683 €6 683 €--
213 549 €7 318 €5 497 €6 231 €---
313 820 €7 164 €5 343 €6 656 €---
414 096 €7 005 €5 185 €7 091 €---
514 378 €6 841 €5 020 €7 537 €---
614 666 €6 670 €4 850 €7 995 €---
714 959 €6 494 €4 673 €8 465 €---
815 258 €6 311 €4 490 €8 947 €---
915 563 €6 122 €4 301 €9 441 €---
1015 875 €5 926 €4 105 €9 948 €---
1116 192 €5 723 €3 903 €10 469 €---
1216 516 €5 514 €3 693 €11 002 €---
1316 846 €5 296 €3 475 €11 550 €---
1417 183 €5 071 €3 250 €12 112 €---
1517 527 €4 838 €3 017 €12 689 €---
1617 877 €4 597 €2 776 €13 280 €---
1718 235 €4 347 €2 527 €13 888 €---
1818 600 €4 089 €2 268 €14 511 €---
1918 972 €3 821 €2 000 €15 151 €---
2019 351 €3 544 €1 723 €15 807 €---
2119 738 €3 257 €1 436 €16 481 €---
2220 133 €2 960 €1 139 €17 173 €---
2320 535 €2 652 €831 €17 883 €---
2420 946 €2 333 €513 €18 613 €---
2521 365 €2 004 €183 €19 361 €---
TOTAL425 463 €139 863 €81 845 €285 600 €6 683 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 005 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 285 600 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 283 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 789 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 789 €-2 005 €+4 794 €
2+2 789 €+1 869 €+920 €
3+2 789 €+1 997 €+792 €
4+2 789 €+2 127 €+662 €
5+2 789 €+2 261 €+528 €
6+2 789 €+2 399 €+390 €
7+2 789 €+2 540 €+249 €
8+2 789 €+2 684 €+105 €
9+2 789 €+2 832 €-43 €
10+2 789 €+2 985 €-196 €
11+2 789 €+3 141 €-352 €
12+2 789 €+3 301 €-512 €
13+2 789 €+3 465 €-676 €
14+2 789 €+3 634 €-845 €
15+2 789 €+3 807 €-1 018 €
16+2 789 €+3 984 €-1 195 €
17+2 789 €+4 166 €-1 377 €
18+2 789 €+4 353 €-1 564 €
19+2 789 €+4 545 €-1 756 €
20+2 789 €+4 742 €-1 953 €
21+2 789 €+4 944 €-2 155 €
22+2 789 €+5 152 €-2 363 €
23+2 789 €+5 365 €-2 576 €
24+2 789 €+5 584 €-2 795 €
25+2 789 €+5 808 €-3 019 €
Total+69 725 €+85 680 €+-15 955 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
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