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Maison 4 pièces 92 m²

Bien expiré
VilleCharleville-Mézières (08)
Surface92m²
Coût Total138 300€
Loyer Annuel9 373€
Rentabilité6.78%
Cashflow/mois-16€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 83 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 902,17 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 92 m²

AU RDC : 1 entrée, 1 WC, 1 salle de bain de 4,5 m2, 1 usine aménagée de 16 m2, 1 salon et salle à manger de 20 m2. AU 1 ER : 1 palier, 2 chambres de 14 m2 et 18 m2. AU 2 ème : 1 chambre de 10 m2 et 1 grenier de 14 m2. AU SOUS-SOL : 1 cave de 19 m2 et 1 pièce chaufferie de 17 m2 avec 1 sortie direct sur le terrain et jardin. Double vitrage. Volets manuels. Chauffage Gaz. Taxe foncière de 954 €. DPE : F 371 / F 82. VOIR LA VIDÉO : [URL masquée pour votre sécurité] PRIX : 83 000 € (soit 80 000 € Net vendeur. Honoraires de 3 000 € à la charge de l'acquéreur) MANDAT N° 1677. AGENCE IMMOBILIERE JUSTIMMO08 1 rue Dubois Crancé à Charleville MURIELLE TOMBOIS [Coordonnées masquées]

Surface : 92 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 24/02/2026

Consommation énergie primaire : 371 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 367 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 970 € et 4 030 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Charleville-Mézières
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08000
Coordonnées : 49.770103, 4.708310
Total : 138 300€
Prix d'acquisition : 83 000€
Travaux : 48 660€
Valeur du bien : 131 660€
Frais de notaire : 6 640€
Coût estimé : 6 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 8.49€/m²/mois
Fourchette : 6.51€ - 11.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 781€/mois
Loyer annuel estimé : 9373€/an
Fourchette totale : 598€ - 1019€/mois
Fourchette annuelle : 7182€ - 12232€/an
Rentabilité brute :6.78%
Fourchette de rentabilité :5.19% - 8.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 829,93 €/m²
Basé sur :60 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :168 354 €
Prix d'achat :83 000 €
Décote à l'achat :-85 354€ (-50.7%)
Marge achat-revente :30 054€ (17.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :677,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :40,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 717,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 985,05€
Coût de l'assurance :12 101,25€
Taxe foncière : 954,00€/an
Soit par mois : 79,50€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 781,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 797,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-16,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 92 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols en état moyen nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible - salon nécessite rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale (tableau, prises, éclairage)
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Mise aux normes de la plomberie générale (tuyauterie, évacuations)
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 660 €(529 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 900€
    Isolation toiture/combles: 92 m² × 75€/m² = 6900€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:9 260€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² carrelage × 60€/m² = 360€, 1 baignoire = 1500€, 1 lavabo = 500€, 1 WC = 400€, plomberie = 2000€, électricité = 1500€, main d'œuvre = 3000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 32 m² × 60€/m² = 1920€, main d'œuvre = 480€
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 32 m² × 50€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:3 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Charleville-Mézières (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 781 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 373 €/an
Calcul : 781 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 505 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 300 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 484 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 954 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 603 €
Revenus locatifs : +9 373 €
Charges déductibles : -54 603 €
Résultat foncier Année 1 : -45 230 €(Déficit de 45 230 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 830 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 943 €/an
Revenus locatifs : +9 373 €
Charges déductibles : -5 943 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 430 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23830.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 83 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 950 €(65% de 83 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 962 €/an
Calcul : 53 950 € × 3,636% = 1 962 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 373 €54 607 €4 509 €-45 235 €21 400 €23 835 €23 835 €
29 560 €5 826 €4 388 €3 734 €--20 101 €
39 751 €5 701 €4 263 €4 051 €--16 050 €
49 946 €5 571 €4 133 €4 375 €--11 675 €
510 145 €5 437 €3 999 €4 708 €--6 966 €
610 348 €5 299 €3 861 €5 050 €--1 917 €
710 555 €5 156 €3 718 €5 400 €---
810 766 €5 008 €3 570 €5 759 €---
910 982 €4 855 €3 417 €6 127 €---
1011 201 €4 697 €3 259 €6 504 €---
1111 425 €4 534 €3 096 €6 892 €---
1211 654 €4 365 €2 927 €7 289 €---
1311 887 €4 191 €2 753 €7 696 €---
1412 125 €4 010 €2 572 €8 114 €---
1512 367 €3 824 €2 386 €8 543 €---
1612 614 €3 632 €2 194 €8 983 €---
1712 867 €3 433 €1 995 €9 434 €---
1813 124 €3 227 €1 789 €9 897 €---
1913 387 €3 015 €1 577 €10 372 €---
2013 654 €2 795 €1 357 €10 859 €---
2113 927 €2 568 €1 130 €11 359 €---
2214 206 €2 333 €895 €11 872 €---
2314 490 €2 091 €653 €12 399 €---
2414 780 €1 841 €402 €12 939 €---
2515 075 €1 582 €144 €13 494 €---
TOTAL300 212 €149 596 €64 985 €150 616 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 150 616 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 373 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 968 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 968 €-6 420 €+8 388 €
2+1 968 €0 €+1 968 €
3+1 968 €0 €+1 968 €
4+1 968 €0 €+1 968 €
5+1 968 €0 €+1 968 €
6+1 968 €0 €+1 968 €
7+1 968 €+1 045 €+923 €
8+1 968 €+1 728 €+240 €
9+1 968 €+1 838 €+130 €
10+1 968 €+1 951 €+17 €
11+1 968 €+2 067 €-99 €
12+1 968 €+2 187 €-219 €
13+1 968 €+2 309 €-341 €
14+1 968 €+2 434 €-466 €
15+1 968 €+2 563 €-595 €
16+1 968 €+2 695 €-727 €
17+1 968 €+2 830 €-862 €
18+1 968 €+2 969 €-1 001 €
19+1 968 €+3 112 €-1 144 €
20+1 968 €+3 258 €-1 290 €
21+1 968 €+3 408 €-1 440 €
22+1 968 €+3 562 €-1 594 €
23+1 968 €+3 720 €-1 752 €
24+1 968 €+3 882 €-1 914 €
25+1 968 €+4 048 €-2 080 €
Total+49 200 €+45 185 €+4 015 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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