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3 PIECES CENTRE VILLE SOULTZ

Bien expiré
VilleSoultz-Haut-Rhin (68)
Surface85
Coût Total165 765
Loyer Annuel9 625
Rentabilité5.81%
Cashflow/mois-254
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 134 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 401,58 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1

Centre-ville de SOULTZ, rue De Lattre, appartement 3 pièces 85 m², TBE, au 2ème étage sans ascenseur dans une copropriété de 12 lots principaux, Chauffage individuel gaz, débarras, cave et grenier, place de parking privative Classe énergie : D (167 kWh/m².an) Classe climat : D (33 KgCO2/m².an) Charges de copropriété prévisionnelles annuelles, y compris eau froide : 1 300 euros Possibilité garage en sus pour 8 000 euros. Copropriété en cours de création, lot 13 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix : 119134 euros (hors frais de notaire et de mise en copropriété), frais de notaire réduits, pas de frais d'agence Visite du bien sur rendez-vous, merci de nous contacter au 06 81 53 92 72. Les offres d'achat devront nous parvenir avant le 30mars 2026 à 12 heures par mail (ggugelmann@domial.fr) Cette vente est soumise aux articles L 443-11 et suivants du CCH, aux articles R443-12 et suivants du CCH ainsi qu'aux articles D443-12-1 et suivants du CCH.

Ville : Soultz-Haut-Rhin
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68360
Coordonnées : 47.884314, 7.231918
Total : 165 765
Prix d'acquisition : 119 134
Travaux : 37 100
Valeur du bien : 156 234
Frais de notaire : 9 531
Coût estimé : 9 531
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85
Loyer prédit : 9.44€/m²/mois
Fourchette : 7.52€ - 11.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 802€/mois
Loyer annuel estimé : 9625€/an
Fourchette totale : 639€ - 1007€/mois
Fourchette annuelle : 7666€ - 12083€/an
Rentabilité brute :5.81%
Fourchette de rentabilité :4.62% - 7.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 765
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :819,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :48,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 867,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 003,62
Coût de l'assurance :14 504,44
Taxe foncière : 962,45€/an
Soit par mois : 80,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 108,33€/mois
Soit par an : 1 300,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 802,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 056,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-254,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage individuel au gaz
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Mise à jour de la robinetterie et des joints de la baignoire
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais nécessite des améliorations
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol et peinture des murs
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 4/5 assumé, rafraîchissement léger recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 100(436 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 900
    Remplacement système chauffage individuel au gaz: 1 système: 4500€ + Main d'œuvre: 900€ = 5400€
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine équipée: 8000€ + Électroménager: 2000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 10000€
  • Chambres:1 600
    Pose de parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:1 200
    Mise à jour robinetterie et joints: 6 m² × 200€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:2 000
    Rafraîchissement du sol et peinture murs: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:2 400
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau: 1000€ + Main d'œuvre: 400€ = 1400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alsace (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 900✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 802 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 625 €/an
Calcul : 802 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 531 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 765 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 580 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 962 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 300 €/an
Calcul : 108 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 474
Revenus locatifs : +9 625
Charges déductibles : -45 474
Résultat foncier Année 1 : -35 849(Déficit de 35 849 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 449
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 374 €/an
Revenus locatifs : +9 625
Charges déductibles : -8 374
Résultat foncier Années 2+ : 1 251 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14449.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 134
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 437(65% de 119 134 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 816 €/an
Calcul : 77 437 € × 3,636% = 2 816
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 62545 4795 537-35 85521 400 €14 455 €14 455 €
29 8178 2325 3891 585--12 870 €
310 0138 0795 2371 934--10 936 €
410 2147 9225 0792 292--8 644 €
510 4187 7594 9162 659--5 985 €
610 6267 5904 7473 036--2 948 €
710 8397 4154 5733 423---
811 0567 2354 3923 821---
911 2777 0484 2064 228---
1011 5026 8554 0134 647---
1111 7326 6553 8135 077---
1211 9676 4493 6065 518---
1312 2066 2353 3935 971---
1412 4506 0143 1726 436---
1512 6995 7862 9436 914---
1612 9535 5492 7067 404---
1713 2125 3052 4627 908---
1813 4775 0522 2098 425---
1913 7464 7901 9478 956---
2014 0214 5191 6779 502---
2114 3024 2391 39710 062---
2214 5883 9501 10710 638---
2314 8793 65080811 229---
2415 1773 34149811 836---
2515 4803 02017812 460---
TOTAL308 277188 16980 004120 10821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 120 108
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 625 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 021 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 021-6 420+8 441
2+2 0210+2 021
3+2 0210+2 021
4+2 0210+2 021
5+2 0210+2 021
6+2 0210+2 021
7+2 021+142+1 879
8+2 021+1 146+875
9+2 021+1 269+752
10+2 021+1 394+627
11+2 021+1 523+498
12+2 021+1 655+366
13+2 021+1 791+230
14+2 021+1 931+90
15+2 021+2 074-53
16+2 021+2 221-200
17+2 021+2 372-351
18+2 021+2 528-507
19+2 021+2 687-666
20+2 021+2 851-830
21+2 021+3 019-998
22+2 021+3 191-1 170
23+2 021+3 369-1 348
24+2 021+3 551-1 530
25+2 021+3 738-1 717
Total+50 525+36 032+14 493
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 87 jours
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