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Appartement à vendre

Bien expiré
VillePau (64)
Surface91
Coût Total208 640
Loyer Annuel11 434
Rentabilité5.48%
Cashflow/mois-238
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 500 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 1 653,85 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6/6 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 2 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Parking, Balcon, Terrasse, Exposition sud, Interphone

A Pau, au 6eme et dernier étage d'une résidence, cet appartement de 91,5 m² séduit par sa luminosité exceptionnelle et ses volumes généreux.

Son séjour spacieux, baigné de soleil toute la journée grâce à son exposition plein sud, s'ouvre sur une terrasse de plus de 20 m². La cuisine avec cellier est proche du séjour et accède directement à la terrasse.

L'espace nuit se compose actuellement de deux chambres (possibilité d'en créer une troisième) d'une salle de bains et d'une salle d'eau.

Des travaux de rafraîchissement permettront de révéler tout son potentiel.

Un garage en sous-sol, un parking aérien privatif à la résidence et une cave complètent ce bien.

Idéal pour une résidence principale ou un investissement locatif, il représente une opportunité intéressante à Pau. À visiter rapidement!

Ville : Pau
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64000
Coordonnées : 43.308976, -0.360067
Total : 208 640
Prix d'acquisition : 150 500
Travaux : 46 100
Valeur du bien : 196 600
Frais de notaire : 12 040
Coût estimé : 12 040
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91
Loyer prédit : 10.47€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 13.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 953€/mois
Loyer annuel estimé : 11434€/an
Fourchette totale : 750€ - 1211€/mois
Fourchette annuelle : 8999€ - 14529€/an
Rentabilité brute :5.48%
Fourchette de rentabilité :4.31% - 6.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 828,3 €/m²
Basé sur :699 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :166 375
Prix d'achat :150 500
Décote à l'achat :-15 875 (-9.5%)
Marge achat-revente :-42 265€ (-25.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :208 640
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 034,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :60,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 095,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 697,23
Coût de l'assurance :18 256,00
Taxe foncière : 1 143,45€/an
Soit par mois : 95,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 952,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 190,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-237,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 155 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (type à définir selon l'état actuel) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager, et réfection de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état (pas de photo)
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol, peinture, réfection de l'électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres en mauvais état (pas de photo)
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la moquette et peinture des murs
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 100(507 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:11 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 10000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries - Fenêtres:8 100
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 900€/fenêtre = 8100€
  • Cuisine - Rénovation complète:10 500
    Cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€, Électroménager: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1600€/m² = 8000€
  • Chambres - Rénovation complète:6 000
    Rénovation chambres: 20 m² × 300€/m² = 6000€
  • Salon - Rafraîchissement:2 000
    Peinture murs: 20 m² × 100€/m² = 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pau (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 953 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 434 €/an
Calcul : 953 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 024 €/an
Base de calcul : Emprunt de 208 640 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 730 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 143 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 998
Revenus locatifs : +11 434
Charges déductibles : -54 998
Résultat foncier Année 1 : -43 564(Déficit de 43 564 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 164
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 898 €/an
Revenus locatifs : +11 434
Charges déductibles : -8 898
Résultat foncier Années 2+ : 2 536 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22163.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 825(65% de 150 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 557 €/an
Calcul : 97 825 € × 3,636% = 3 557
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 43455 0057 031-43 57021 400 €22 170 €22 170 €
211 6638 7186 8452 945--19 225 €
311 8968 5256 6523 371--15 854 €
412 1348 3266 4523 809--12 046 €
512 3778 1196 2464 258--7 788 €
612 6257 9066 0324 719--3 069 €
712 8777 6855 8115 192---
813 1357 4565 5825 679---
913 3977 2195 3466 178---
1013 6656 9745 1016 691---
1113 9396 7214 8477 217---
1214 2176 4594 5857 758---
1314 5026 1884 3148 314---
1414 7925 9074 0348 884---
1515 0885 6173 7439 470---
1615 3895 3173 44310 072---
1715 6975 0063 13210 691---
1816 0114 6852 81111 326---
1916 3314 3522 47811 979---
2016 6584 0082 13412 650---
2116 9913 6521 77813 339---
2217 3313 2831 41014 047---
2317 6772 9021 02914 775---
2418 0312 50863415 523---
2518 3922 10022616 292---
TOTAL366 249194 639101 697171 61021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 171 610
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 434 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 401 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 401-6 420+8 821
2+2 4010+2 401
3+2 4010+2 401
4+2 4010+2 401
5+2 4010+2 401
6+2 4010+2 401
7+2 401+637+1 764
8+2 401+1 704+697
9+2 401+1 853+548
10+2 401+2 007+394
11+2 401+2 165+236
12+2 401+2 327+74
13+2 401+2 494-93
14+2 401+2 665-264
15+2 401+2 841-440
16+2 401+3 022-621
17+2 401+3 207-806
18+2 401+3 398-997
19+2 401+3 594-1 193
20+2 401+3 795-1 394
21+2 401+4 002-1 601
22+2 401+4 214-1 813
23+2 401+4 433-2 032
24+2 401+4 657-2 256
25+2 401+4 887-2 486
Total+60 025+51 483+8 542
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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