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Achat appartement

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface59.33
Coût Total89 620
Loyer Annuel7 923
Rentabilité8.84%
Cashflow/mois+89
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 59.33 m²
Prix au m² : 825,89 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Secteur Conservatoire, à deux pas de la place Villeboeuf, nous vous proposons ce charmant T2 au 2ème étage avec balcon

Dès l'entrée, vous découvrirez une cuisine aménagée, agrémentée d'un puit de lumière. Le séjour lumineux constitue le cœur de ce bien avec son agréable balcon et son coin alcôve, offrant un espace supplémentaire pour vos moments de détente. Une chambre confortable et une salle d'eau fonctionnelle complètent ce bien. Une cave en sous-sol vous permet de bénéficier d'un espace de rangement supplémentaire.

Parfaitement situé à proximité immédiate du bas du cours Fauriel, cet appartement dispose d'un emplacement de choix à la fois proche du centre ville, de sa multitude de commerces et des transports.

Bien que nécessitant des travaux de rénovation ce bien saura vous séduire par ses nombreux atouts.

Visites et renseignements Claire FERNANDES O6 62 O3 35 42

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Coordonnées : 45.431995, 4.392324
Total : 89 620
Prix d'acquisition : 49 000
Travaux : 36 700
Valeur du bien : 85 700
Frais de notaire : 3 920
Coût estimé : 3 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59.33
Loyer prédit : 11.13€/m²/mois
Fourchette : 8.42€ - 14.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 660€/mois
Loyer annuel estimé : 7923€/an
Fourchette totale : 500€ - 872€/mois
Fourchette annuelle : 5997€ - 10469€/an
Rentabilité brute :8.84%
Fourchette de rentabilité :6.69% - 11.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 620
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :442,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :26,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 469,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 253,55
Coût de l'assurance :7 841,75
Taxe foncière : 792,31€/an
Soit par mois : 66,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 36,00€/mois
Soit par an : 432,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 660,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 571,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :89,19€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 59.33 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais avec installations datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état avec fixtures très datées
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 700(619 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (inclut la main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (inclut la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (inclut la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (inclut la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (inclut la main d'œuvre)
  • Chambres:3 000
    Rénovation chambre: 1 chambre × 3000€ = 3000€ (inclut la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GE(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 18 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 660 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 923 €/an
Calcul : 660 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 991 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 620 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 314 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 792 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 432 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 229
Revenus locatifs : +7 923
Charges déductibles : -41 229
Résultat foncier Année 1 : -33 305(Déficit de 33 305 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 905
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 529 €/an
Revenus locatifs : +7 923
Charges déductibles : -4 529
Résultat foncier Années 2+ : 3 395 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11905.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 92341 2312 993-33 30821 400 €11 908 €11 908 €
28 0824 4522 9143 630--8 278 €
38 2434 3692 8313 874--4 404 €
48 4084 2842 7464 124--280 €
58 5764 1962 6584 380---
68 7484 1052 5674 643---
78 9234 0102 4724 912---
89 1013 9132 3755 189---
99 2833 8122 2745 471---
109 4693 7072 1695 762---
119 6583 5992 0616 059---
129 8513 4881 9506 364---
1310 0483 3721 8346 676---
1410 2493 2531 7156 997---
1510 4543 1291 5917 325---
1610 6643 0011 4637 662---
1710 8772 8691 3318 008---
1811 0942 7321 1948 362---
1911 3162 5911 0538 725---
2011 5432 4449069 098---
2111 7732 2937559 480---
2212 0092 1375999 872---
2312 2491 97543710 274---
2412 4941 80726910 687---
2512 7441 6349611 110---
TOTAL253 781118 40343 254135 37821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 135 378
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 923 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 664 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 664-6 420+8 084
2+1 6640+1 664
3+1 6640+1 664
4+1 6640+1 664
5+1 664+1 230+434
6+1 664+1 393+271
7+1 664+1 474+190
8+1 664+1 557+107
9+1 664+1 641+23
10+1 664+1 728-64
11+1 664+1 818-154
12+1 664+1 909-245
13+1 664+2 003-339
14+1 664+2 099-435
15+1 664+2 198-534
16+1 664+2 299-635
17+1 664+2 402-738
18+1 664+2 509-845
19+1 664+2 618-954
20+1 664+2 729-1 065
21+1 664+2 844-1 180
22+1 664+2 962-1 298
23+1 664+3 082-1 418
24+1 664+3 206-1 542
25+1 664+3 333-1 669
Total+41 600+40 613+987
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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