Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Vente appartement T3

VilleDecazeville (12)
Surface79m²
Coût Total104 260€
Loyer Annuel6 309€
Rentabilité6.05%
Cashflow/mois-201€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 037,97 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vente appartement T3 - À vendre – Appartement T3 de 79 m² en rez-de-chaussée

Je vends un appartement T3 de 79 m² situé en rez-de-chaussée d'une copropriété calme et bien entretenue. Les parties communes ont été entièrement refaites cette année.

L'appartement se compose de :

-Une entrée. -Une belle pièce de vie lumineuse de 35 m² avec salon et cuisine ouverte. -Une cuisine entièrement équipée. -Deux chambres de 11 m², chacune équipée d'un placard. -Des WC indépendants. -Une salle d'eau avec un grand meuble vasque, une douche de 120 × 80 cm et un emplacement pour une machine à laver. -Un cellier d'environ 3 m², offrant un espace de rangement supplémentaire. -garage indépendant + cave

Confort -Chauffage au gaz de ville avec chaudière à condensation Viessmann. -Fibre optique installée.

Charges

-Charges de copropriété (2025) : 86 €/mois. -Consommation de gaz (famille de 4 personnes, chauffage à 21 °C) : 87 €/mois. -Consommation d'électricité : 31 €/mois. -Taxe foncière 2025 : 1 212 €/an (soit environ 101 €/mois).

Appartement fonctionnel, bien entretenu et prêt à accueillir ses futurs propriétaires.

N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

Ville : Decazeville
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12300
Coordonnées : 44.563480, 2.241130
Total : 104 260€
Prix d'acquisition : 82 000€
Travaux : 15 700€
Valeur du bien : 97 700€
Frais de notaire : 6 560€
Coût estimé : 6 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 6.66€/m²/mois
Fourchette : 5.34€ - 8.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 526€/mois
Loyer annuel estimé : 6309€/an
Fourchette totale : 422€ - 656€/mois
Fourchette annuelle : 5060€ - 7866€/an
Rentabilité brute :6.05%
Fourchette de rentabilité :4.85% - 7.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :862,03 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :68 100 €
Prix d'achat :82 000 €
Décote à l'achat :+13 900€ (+20.4%)
Marge achat-revente :-36 160€ (-53.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :513,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :26,07€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 539,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 820,12€
Coût de l'assurance :7 819,50€
Taxe foncière : 1 212,00€/an
Soit par mois : 101,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 86,00€/mois
Soit par an : 1 032,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 525,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 726,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-200,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Plomberie
Mise aux normes de la plomberie dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure du parquet

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 700 €(199 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 320€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Plomberie:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Électricité:2 000€
    Mise aux normes électricité: 1 salle de bain × 2000€ = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Revêtement sol:1 500€
    Rafraîchissement du parquet: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Decazeville (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 526 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 309 €/an
Calcul : 526 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 448 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 260 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 313 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 212 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 032 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 705 €
Revenus locatifs : +6 309 €
Charges déductibles : -21 705 €
Résultat foncier Année 1 : -15 396 €(Déficit de 15 396 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 4 696 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 005 €/an
Revenus locatifs : +6 309 €
Charges déductibles : -6 005 €
Résultat foncier Années 2+ : 304 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4695.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 82 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 300 €(65% de 82 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 938 €/an
Calcul : 53 300 € × 3,636% = 1 938 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 309 €21 708 €3 451 €-15 399 €10 700 €4 699 €4 699 €
26 435 €5 916 €3 359 €519 €--4 180 €
36 564 €5 820 €3 264 €743 €--3 436 €
46 695 €5 722 €3 165 €973 €--2 463 €
56 829 €5 620 €3 063 €1 209 €--1 254 €
66 966 €5 514 €2 958 €1 451 €---
77 105 €5 405 €2 849 €1 700 €---
87 247 €5 293 €2 736 €1 955 €---
97 392 €5 176 €2 619 €2 216 €---
107 540 €5 055 €2 499 €2 484 €---
117 691 €4 931 €2 374 €2 760 €---
127 844 €4 802 €2 245 €3 043 €---
138 001 €4 669 €2 112 €3 333 €---
148 161 €4 531 €1 974 €3 631 €---
158 325 €4 388 €1 831 €3 936 €---
168 491 €4 241 €1 684 €4 250 €---
178 661 €4 088 €1 532 €4 572 €---
188 834 €3 931 €1 374 €4 903 €---
199 011 €3 768 €1 211 €5 243 €---
209 191 €3 599 €1 043 €5 592 €---
219 375 €3 425 €868 €5 950 €---
229 562 €3 245 €688 €6 317 €---
239 754 €3 059 €502 €6 695 €---
249 949 €2 866 €310 €7 082 €---
2510 148 €2 667 €110 €7 480 €---
TOTAL202 079 €129 440 €49 820 €72 639 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 72 639 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 309 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 325 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 325 €-3 210 €+4 535 €
2+1 325 €0 €+1 325 €
3+1 325 €0 €+1 325 €
4+1 325 €0 €+1 325 €
5+1 325 €0 €+1 325 €
6+1 325 €+59 €+1 266 €
7+1 325 €+510 €+815 €
8+1 325 €+586 €+739 €
9+1 325 €+665 €+660 €
10+1 325 €+745 €+580 €
11+1 325 €+828 €+497 €
12+1 325 €+913 €+412 €
13+1 325 €+1 000 €+325 €
14+1 325 €+1 089 €+236 €
15+1 325 €+1 181 €+144 €
16+1 325 €+1 275 €+50 €
17+1 325 €+1 372 €-47 €
18+1 325 €+1 471 €-146 €
19+1 325 €+1 573 €-248 €
20+1 325 €+1 677 €-352 €
21+1 325 €+1 785 €-460 €
22+1 325 €+1 895 €-570 €
23+1 325 €+2 008 €-683 €
24+1 325 €+2 125 €-800 €
25+1 325 €+2 244 €-919 €
Total+33 125 €+21 792 €+11 333 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →