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Vente appartement T2/3

VilleMarseille 3e (13)
Surface47m²
Coût Total101 520€
Loyer Annuel9 119€
Rentabilité8.98%
Cashflow/mois+138€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 79 000 €
Surface : 47 m²
Prix au m² : 1 680,85 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vente appartement T2/3 - Particulier vend appartement T2/3 (double salon ouvert sur cuisine) de 47m² à la Belle de Mai. Bon état et en cours de rafraichissement. Fenêtres PVC, douche refaite à neuf. Information importante : l'immeuble a été entièrement rénové : toiture, façade, conduites d'eau et cage d'escalier.

Ville : Marseille 3e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13003
Coordonnées : 43.311180, 5.386520
Total : 101 520€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 16 200€
Valeur du bien : 95 200€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47m²
Loyer prédit : 16.17€/m²/mois
Fourchette : 12.76€ - 20.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 760€/mois
Loyer annuel estimé : 9119€/an
Fourchette totale : 600€ - 963€/mois
Fourchette annuelle : 7195€ - 11558€/an
Rentabilité brute :8.98%
Fourchette de rentabilité :7.09% - 11.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 947,37 €/m²
Basé sur :327 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :91 526 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :-12 526€ (-13.7%)
Marge achat-revente :-9 994€ (-10.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :505,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :40,61€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 546,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 134,44€
Coût de l'assurance :12 182,40€
Taxe foncière : 911,91€/an
Soit par mois : 75,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 759,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 622,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :137,81€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des toilettes et du lavabo, mise à jour de la plomberie
Quantité: salle de bain complète (2 m²)
Raison: État 2/5 - toilettes vieillissantes nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète des chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 - aucune photo fournie, état supposé mauvais

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 200 €(345 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 800€
    Cuisine complète: 8 m² × 1350€/m² = 10800€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:2 400€
    Rénovation salle de bain: 2 m² × 1200€/m² = 2400€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambres: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué pour la cuisine et la salle de bain). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 760 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 119 €/an
Calcul : 760 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 458 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 520 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 487 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 912 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 057 €
Revenus locatifs : +9 119 €
Charges déductibles : -21 057 €
Résultat foncier Année 1 : -11 938 €(Déficit de 11 938 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 1 238 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 857 €/an
Revenus locatifs : +9 119 €
Charges déductibles : -4 857 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 262 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1238.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 119 €21 061 €3 462 €-11 942 €10 700 €1 242 €1 242 €
29 302 €4 769 €3 370 €4 532 €---
39 488 €4 675 €3 276 €4 813 €---
49 677 €4 577 €3 178 €5 100 €---
59 871 €4 476 €3 077 €5 395 €---
610 068 €4 371 €2 972 €5 697 €---
710 270 €4 263 €2 863 €6 007 €---
810 475 €4 150 €2 751 €6 325 €---
910 685 €4 034 €2 635 €6 650 €---
1010 898 €3 914 €2 515 €6 984 €---
1111 116 €3 789 €2 390 €7 327 €---
1211 338 €3 661 €2 261 €7 678 €---
1311 565 €3 527 €2 128 €8 038 €---
1411 797 €3 389 €1 990 €8 407 €---
1512 033 €3 246 €1 847 €8 786 €---
1612 273 €3 098 €1 699 €9 175 €---
1712 519 €2 945 €1 546 €9 573 €---
1812 769 €2 787 €1 388 €9 982 €---
1913 024 €2 623 €1 224 €10 401 €---
2013 285 €2 453 €1 054 €10 832 €---
2113 551 €2 278 €878 €11 273 €---
2213 822 €2 096 €697 €11 726 €---
2314 098 €1 908 €508 €12 190 €---
2414 380 €1 713 €313 €12 667 €---
2514 668 €1 511 €112 €13 156 €---
TOTAL292 089 €101 315 €50 134 €190 774 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 190 774 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 119 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 915 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 915 €-3 210 €+5 125 €
2+1 915 €+987 €+928 €
3+1 915 €+1 444 €+471 €
4+1 915 €+1 530 €+385 €
5+1 915 €+1 618 €+297 €
6+1 915 €+1 709 €+206 €
7+1 915 €+1 802 €+113 €
8+1 915 €+1 897 €+18 €
9+1 915 €+1 995 €-80 €
10+1 915 €+2 095 €-180 €
11+1 915 €+2 198 €-283 €
12+1 915 €+2 303 €-388 €
13+1 915 €+2 411 €-496 €
14+1 915 €+2 522 €-607 €
15+1 915 €+2 636 €-721 €
16+1 915 €+2 752 €-837 €
17+1 915 €+2 872 €-957 €
18+1 915 €+2 995 €-1 080 €
19+1 915 €+3 120 €-1 205 €
20+1 915 €+3 249 €-1 334 €
21+1 915 €+3 382 €-1 467 €
22+1 915 €+3 518 €-1 603 €
23+1 915 €+3 657 €-1 742 €
24+1 915 €+3 800 €-1 885 €
25+1 915 €+3 947 €-2 032 €
Total+47 875 €+57 232 €+-9 357 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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