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Appartement à vendre Saint-Louis

Bien expiré
VilleSaint-Louis (68)
Surface79m²
Coût Total145 692€
Loyer Annuel12 971€
Rentabilité8.90%
Cashflow/mois+21€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 900 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 517,72 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif, Nombre d'égages : 6, Cave, Mandat exclusif

A VENDRE AVEC LOCATAIRE À vendre, bel appartement 4 pièces de 79 m² situé au 3? étage sur 5, à Saint-Louis Lumineux et offrant de beaux volumes, cet appartement se compose d'un salon, d'une salle à manger, de deux chambres spacieuses, d'une cuisine aménagée et entièrement équipée, d'une salle de bain ainsi que d'un WC séparé. Vous profiterez également de deux balcons, d'une loggia et d'une cave. La vue est dégagée, ce qui apporte une belle luminosité à l'ensemble de l'appartement tout au long de la journée. Idéalement situé, il se trouve à proximité immédiate des écoles, de la gare, des commerces, des transports en commun, d'une pharmacie et d'une boulangerie. Un emplacement pratique qui permet de tout faire à pied. Les + de l'appartement : Appartement lumineux Beaux espaces de vie Cuisine aménagée et équipée Deux balcons et une loggia Cave Vue dégagée Proche de toutes les commodités Loyer 584€ - 180€ de charge . VENTE - LOCATION - GESTION - SYNDIC www.gestion-sudalsace.fr - http://www.gestion-sudalsace.fr/honoraires.pdf

Ville : Saint-Louis
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68300
Coordonnées : 47.586047, 7.561576
Total : 145 692€
Prix d'acquisition : 119 900€
Travaux : 16 200€
Valeur du bien : 136 100€
Frais de notaire : 9 592€
Coût estimé : 9 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 13.68€/m²/mois
Fourchette : 10.76€ - 17.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 1081€/mois
Loyer annuel estimé : 12971€/an
Fourchette totale : 850€ - 1374€/mois
Fourchette annuelle : 10205€ - 16487€/an
Rentabilité brute :8.90%
Fourchette de rentabilité :7.00% - 11.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 692€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :727,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :43,71€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 771,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 650,01€
Coût de l'assurance :13 112,28€
Taxe foncière : 1 297,09€/an
Soit par mois : 108,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 180,00€/mois
Soit par an : 2 160,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 080,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 059,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :21,31€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 183 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si nécessaire (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur air/air)
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires, mais amélioration possible
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais peinture peut être rafraîchie
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais peinture peut être rafraîchie
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, joints, robinetterie)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs du salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 3/5 assumé - salon nécessite un rafraîchissement
Second œuvre généralRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 200 €(205 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:7 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine - Peinture:1 500€
    Peinture murs cuisine: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs 2 chambres: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:3 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs salon: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€
  • Second œuvre général - Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Louis (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 081 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 971 €/an
Calcul : 1 081 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 006 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 692 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 524 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 297 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 160 €/an
Calcul : 180 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 188 €
Revenus locatifs : +12 971 €
Charges déductibles : -25 188 €
Résultat foncier Année 1 : -12 217 €(Déficit de 12 217 €)
Imputable sur revenu global : 12 217 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 988 €/an
Revenus locatifs : +12 971 €
Charges déductibles : -8 988 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 983 €/an
Prix d'achat du bien : 119 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 935 €(65% de 119 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 834 €/an
Calcul : 77 935 € × 3,636% = 2 834 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 971 €25 193 €5 011 €-12 222 €12 222 €--
213 230 €8 861 €4 879 €4 369 €---
313 495 €8 725 €4 743 €4 770 €---
413 765 €8 584 €4 602 €5 181 €---
514 040 €8 438 €4 456 €5 603 €---
614 321 €8 286 €4 305 €6 035 €---
714 607 €8 130 €4 148 €6 478 €---
814 900 €7 968 €3 986 €6 932 €---
915 198 €7 800 €3 818 €7 398 €---
1015 501 €7 626 €3 644 €7 876 €---
1115 811 €7 446 €3 464 €8 366 €---
1216 128 €7 260 €3 278 €8 868 €---
1316 450 €7 067 €3 085 €9 384 €---
1416 779 €6 867 €2 885 €9 912 €---
1517 115 €6 660 €2 678 €10 455 €---
1617 457 €6 446 €2 464 €11 011 €---
1717 806 €6 224 €2 243 €11 582 €---
1818 162 €5 995 €2 013 €12 168 €---
1918 526 €5 757 €1 776 €12 769 €---
2018 896 €5 511 €1 529 €13 385 €---
2119 274 €5 256 €1 275 €14 018 €---
2219 660 €4 993 €1 011 €14 667 €---
2320 053 €4 719 €738 €15 333 €---
2420 454 €4 437 €455 €16 017 €---
2520 863 €4 144 €162 €16 719 €---
TOTAL415 463 €188 390 €72 650 €227 073 €12 222 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 667 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 227 073 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 971 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 724 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 724 €-3 667 €+6 391 €
2+2 724 €+1 311 €+1 413 €
3+2 724 €+1 431 €+1 293 €
4+2 724 €+1 554 €+1 170 €
5+2 724 €+1 681 €+1 043 €
6+2 724 €+1 810 €+914 €
7+2 724 €+1 943 €+781 €
8+2 724 €+2 080 €+644 €
9+2 724 €+2 219 €+505 €
10+2 724 €+2 363 €+361 €
11+2 724 €+2 510 €+214 €
12+2 724 €+2 660 €+64 €
13+2 724 €+2 815 €-91 €
14+2 724 €+2 974 €-250 €
15+2 724 €+3 136 €-412 €
16+2 724 €+3 303 €-579 €
17+2 724 €+3 475 €-751 €
18+2 724 €+3 650 €-926 €
19+2 724 €+3 831 €-1 107 €
20+2 724 €+4 016 €-1 292 €
21+2 724 €+4 205 €-1 481 €
22+2 724 €+4 400 €-1 676 €
23+2 724 €+4 600 €-1 876 €
24+2 724 €+4 805 €-2 081 €
25+2 724 €+5 016 €-2 292 €
Total+68 100 €+68 122 €+-22 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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