Appartement T4, 75m² Auxerre

VilleAuxerre (89)

Surface75m²

Coût Total125 531€

Loyer Annuel8 796€

Rentabilité7.01%

Cashflow/mois-239€

Prix : 72 455 €

Surface : 75 m²

Prix au m² : 966,07 €/m²

Chambres : 3

Pièces : 4

Étage : 4

Ascenseur : Oui

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : radiateur collectif, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Découvrez cet appartement au quatrième étage avec ascenseur, plein de potentiel au coeur d'Auxerre ! Composé d'une entrée, d'une cuisine indépendante, d'un séjour, d'une salle de bains et 3 chambres ; il peut accueillir une personne seule, en couple ou en famille ! Idéal pour premier achat. Appelez nous! (0.63 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 184 lots (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 2960.00 euros. Adrien BRINGAND (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 945041481 - AUXERRE. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/126953.pdf

Ville : Auxerre

Département : Yonne

Région : Bourgogne Franche Comté

Code postal : 89000

Coordonnées : 47.798290, 3.550130

Total : 125 531€

Prix d'acquisition : 72 455€

Travaux : 47 280€

Valeur du bien : 119 735€

Frais de notaire : 5 796€

Coût estimé : 5 796€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 75m²

Loyer prédit : 9.77€/m²/mois

Fourchette : 7.99€ - 11.96€/m²/mois

Loyer total estimé : 733€/mois

Loyer annuel estimé : 8796€/an

Fourchette totale : 599€ - 897€/mois

Fourchette annuelle : 7188€ - 10764€/an

Rentabilité brute :7.01%

Fourchette de rentabilité :5.73% - 8.57%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :1 386,01 €/m²

Basé sur :68 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :103 950 €

Prix d'achat :72 455 €

Décote à l'achat :-31 495€ (-30.3%)

Marge achat-revente :-21 581€ (-20.8%)

⚠ Marge négative à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :125 531€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :615,05€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.30%

Assurance emprunteur :36,61€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 651,67€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 985,10€

Coût de l'assurance :10 983,96€

Taxe foncière : 879,62€/an

Soit par mois : 73,30€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Charges de copropriété : 246,67€/mois

Soit par an : 2 960,04€/an

Extrait de l'annonce

Revenus mensuels : 733,01€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 971,64€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-238,63€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien

Quantité: 1 système pour 75 m²

Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 7 fenêtres

Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique

Eau chaudeOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel

Quantité: 1 chauffe-eau

Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement des éléments de cuisine, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager

Quantité: cuisine complète

Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments usés nécessitant rénovation

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, ainsi que carrelage et plomberie

Quantité: salle de bain complète

Raison: État 2/5 visible sur photos - fixtures datées et carrelage fissuré

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans les 3 chambres

Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)

Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres

Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)

Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

SalonOPTIONNEL

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans le salon

Quantité: 1 salon (environ 25 m²)

Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

Second œuvreOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Électricité

Mise aux normes de l'électricité, y compris tableau électrique et prises

Quantité: 1 installation complète

Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 280 €(630 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:10 200€
Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10 200€ = 10 200€ (coût moyen incluant la pose et main d'œuvre)
Menuiseries:6 300€
Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 900€ = 6300€ (coût moyen incluant la pose et main d'œuvre)
Eau chaude:3 750€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3750€ = 3750€ (coût moyen incluant la pose et main d'œuvre)
Cuisine:12 000€
Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12 000€ = 12 000€ (coût moyen incluant la pose et main d'œuvre)
Salle de bain:9 000€
Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 9 000€ = 9 000€ (coût moyen incluant la pose et main d'œuvre)
Chambres - Revêtement sol:2 700€
Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (coût moyen incluant la pose et main d'œuvre)
Chambres - Peinture:1 080€
Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (coût moyen incluant la pose et main d'œuvre)
Salon - Peinture:750€
Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (coût moyen incluant la pose et main d'œuvre)
Électricité:1 500€
Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 1500€ = 1500€ (coût moyen incluant la pose et main d'œuvre)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auxerre (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 20 250€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude

Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 733 €/mois

Revenus locatifs annuels : 8 796 €/an

Calcul : 733 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 089 €/an

Base de calcul : Emprunt de 125 531 € à 3.30% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 439 €/an

Calcul : 37 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 880 €/an

Charges de copropriété (non récupérables) : 2 960 €/an

Calcul : 247 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 280 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 648 €

Revenus locatifs : +8 796 €

Charges déductibles : -55 648 €

Résultat foncier Année 1 : -46 852 €(Déficit de 46 852 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 25 452 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 368 €/an

Revenus locatifs : +8 796 €

Charges déductibles : -8 368 €

Résultat foncier Années 2+ : 428 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25451.95 € reporté.

Prix d'achat du bien : 72 455 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 47 096 €(65% de 72 455 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 1 713 €/an

Calcul : 47 096 € × 3,636% = 1 713 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	8 796 €	55 652 €	4 093 €	-46 856 €	21 400 €	25 456 €	25 456 €
2	8 972 €	8 262 €	3 983 €	710 €	-	-	24 746 €
3	9 152 €	8 148 €	3 869 €	1 003 €	-	-	23 742 €
4	9 335 €	8 030 €	3 751 €	1 304 €	-	-	22 438 €
5	9 521 €	7 909 €	3 630 €	1 612 €	-	-	20 826 €
6	9 712 €	7 783 €	3 504 €	1 928 €	-	-	18 898 €
7	9 906 €	7 653 €	3 374 €	2 253 €	-	-	16 645 €
8	10 104 €	7 519 €	3 240 €	2 585 €	-	-	14 060 €
9	10 306 €	7 380 €	3 101 €	2 926 €	-	-	11 134 €
10	10 512 €	7 237 €	2 958 €	3 275 €	-	-	7 859 €
11	10 722 €	7 089 €	2 810 €	3 634 €	-	-	4 226 €
12	10 937 €	6 936 €	2 657 €	4 001 €	-	-	-
13	11 156 €	6 777 €	2 498 €	4 378 €	-	-	-
14	11 379 €	6 614 €	2 335 €	4 765 €	-	-	-
15	11 606 €	6 445 €	2 166 €	5 162 €	-	-	-
16	11 838 €	6 270 €	1 991 €	5 568 €	-	-	-
17	12 075 €	6 090 €	1 811 €	5 986 €	-	-	-
18	12 317 €	5 903 €	1 624 €	6 414 €	-	-	-
19	12 563 €	5 710 €	1 431 €	6 853 €	-	-	-
20	12 814 €	5 511 €	1 232 €	7 304 €	-	-	-
21	13 071 €	5 305 €	1 026 €	7 766 €	-	-	-
22	13 332 €	5 092 €	813 €	8 240 €	-	-	-
23	13 599 €	4 872 €	593 €	8 727 €	-	-	-
24	13 871 €	4 644 €	365 €	9 226 €	-	-	-
25	14 148 €	4 409 €	130 €	9 739 €	-	-	-
TOTAL	281 744 €	213 240 €	58 985 €	68 503 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 68 503 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 796 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 847 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 847 €	-6 420 €	+8 267 €
2	+1 847 €	0 €	+1 847 €
3	+1 847 €	0 €	+1 847 €
4	+1 847 €	0 €	+1 847 €
5	+1 847 €	0 €	+1 847 €
6	+1 847 €	0 €	+1 847 €
7	+1 847 €	0 €	+1 847 €
8	+1 847 €	0 €	+1 847 €
9	+1 847 €	0 €	+1 847 €
10	+1 847 €	0 €	+1 847 €
11	+1 847 €	0 €	+1 847 €
12	+1 847 €	+1 200 €	+647 €
13	+1 847 €	+1 313 €	+534 €
14	+1 847 €	+1 429 €	+418 €
15	+1 847 €	+1 548 €	+299 €
16	+1 847 €	+1 671 €	+176 €
17	+1 847 €	+1 796 €	+51 €
18	+1 847 €	+1 924 €	-77 €
19	+1 847 €	+2 056 €	-209 €
20	+1 847 €	+2 191 €	-344 €
21	+1 847 €	+2 330 €	-483 €
22	+1 847 €	+2 472 €	-625 €
23	+1 847 €	+2 618 €	-771 €
24	+1 847 €	+2 768 €	-921 €
25	+1 847 €	+2 922 €	-1 075 €
Total	+46 175 €	+21 819 €	+24 356 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Appartement T4, 75m² Auxerre

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Appartement T4, 75m² Auxerre

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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