Achat appartement

Bien expiré

VilleBordeaux (33)

Surface62m²

Coût Total183 800€

Loyer Annuel10 721€

Rentabilité5.83%

Cashflow/mois-234€

Prix : 132 500 €

Surface : 62 m²

Prix au m² : 2 137,1 €/m²

Chambres : 2

Pièces : 3

Étage : 2

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : Surface de 62 m², Bâtiment de 2 étages, 3 Pièces, 2 Chambres, Au 2ème étage, 1 Salle d'eau, Orientation Est

EXCLUSIVITE - Quartier SAINT MICHEL. Au dernier étage d'un immeuble en pierre, l'objet de cette vente est un lot de 2 logements distincts avec chacun leurs compteurs respectifs. Les deux appartements sont des petits T2 avec coin séjour et coin nuit, salle d'eau et WC. L'ensemble mesure 62m2 au sol dont 25m2 en LOI CARREZ. Les deux logements sont loués en MEUBLÉ pour un total de 855 euros CC. Le plus grand l'est depuis le 16 juin 2013 pour un loyer de 445 euros CC. Le deuxième est loué 410 euros CC. FORTE RENTABILITÉ : 7.5 % brut ! Copropriété de 12 lots - dont 10 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 948 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr

Ville : Bordeaux

Département : Gironde

Région : Nouvelle-Aquitaine

Code postal : 33800

Coordonnées : 44.832800, -0.561730

Total : 183 800€

Prix d'acquisition : 132 500€

Travaux : 40 700€

Valeur du bien : 173 200€

Frais de notaire : 10 600€

Coût estimé : 10 600€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 62m²

Loyer prédit : 14.41€/m²/mois

Fourchette : 10.55€ - 19.68€/m²/mois

Loyer total estimé : 893€/mois

Loyer annuel estimé : 10721€/an

Fourchette totale : 654€ - 1220€/mois

Fourchette annuelle : 7853€ - 14639€/an

Rentabilité brute :5.83%

Fourchette de rentabilité :4.27% - 7.96%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :183 800€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :905,43€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.35%

Assurance emprunteur :53,61€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 959,03€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 827,90€

Coût de l'assurance :16 082,50€

Taxe foncière : 1 072,15€/an

Soit par mois : 89,35€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Charges de copropriété : 79,00€/mois

Soit par an : 948,00€/an

Extrait de l'annonce

Revenus mensuels : 893,46€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 1 127,38€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-233,92€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F

Consommation : 625 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien

Quantité: 1 système pour 62 m²

Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 6 fenêtres

Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique

Eau chaudeRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel

Quantité: 1 chauffe-eau

Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Mise à jour des équipements de cuisine et peinture

Quantité: cuisine complète

Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation

Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage

Quantité: 1 salle de bain

Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé

ChambresOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation

Rénovation des deux chambres avec peinture et revêtement de sol

Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)

Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Peinture et rafraîchissement du salon

Quantité: 1 salon (environ 15 m²)

Raison: État 3/5 visible sur photos - quelques signes d'usure

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 700 €(656 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:7 800€
Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant 40% de main d'œuvre)
Menuiseries:7 200€
Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant 50% de main d'œuvre)
Eau chaude:3 500€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant 40% de main d'œuvre)
Cuisine:6 000€
Cuisine complète: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€ (incluant 50% de main d'œuvre)
Salle de bain:12 000€
Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant 50% de main d'œuvre)
Chambres:3 000€
Rénovation chambres: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (incluant 50% de main d'œuvre)
Salon:1 200€
Peinture salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant 50% de main d'œuvre)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bordeaux (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 18 500€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude

Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 893 €/mois

Revenus locatifs annuels : 10 721 €/an

Calcul : 893 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 078 €/an

Base de calcul : Emprunt de 183 800 € à 3.35% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 643 €/an

Calcul : 54 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 1 072 €/an

Charges de copropriété (non récupérables) : 948 €/an

Calcul : 79 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 700 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 442 €

Revenus locatifs : +10 721 €

Charges déductibles : -49 442 €

Résultat foncier Année 1 : -38 720 €(Déficit de 38 720 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 17 320 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 742 €/an

Revenus locatifs : +10 721 €

Charges déductibles : -8 742 €

Résultat foncier Années 2+ : 1 980 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17320.42 € reporté.

Prix d'achat du bien : 132 500 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 86 125 €(65% de 132 500 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 3 132 €/an

Calcul : 86 125 € × 3,636% = 3 132 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	10 721 €	49 448 €	6 084 €	-38 726 €	21 400 €	17 326 €	17 326 €
2	10 936 €	8 585 €	5 922 €	2 351 €	-	-	14 976 €
3	11 155 €	8 417 €	5 754 €	2 738 €	-	-	12 238 €
4	11 378 €	8 243 €	5 580 €	3 135 €	-	-	9 103 €
5	11 605 €	8 063 €	5 400 €	3 542 €	-	-	5 561 €
6	11 837 €	7 877 €	5 214 €	3 960 €	-	-	1 601 €
7	12 074 €	7 685 €	5 022 €	4 389 €	-	-	-
8	12 316 €	7 486 €	4 823 €	4 829 €	-	-	-
9	12 562 €	7 281 €	4 617 €	5 281 €	-	-	-
10	12 813 €	7 068 €	4 405 €	5 745 €	-	-	-
11	13 069 €	6 848 €	4 185 €	6 221 €	-	-	-
12	13 331 €	6 621 €	3 958 €	6 710 €	-	-	-
13	13 597 €	6 386 €	3 723 €	7 211 €	-	-	-
14	13 869 €	6 143 €	3 480 €	7 726 €	-	-	-
15	14 147 €	5 892 €	3 229 €	8 255 €	-	-	-
16	14 430 €	5 632 €	2 969 €	8 797 €	-	-	-
17	14 718 €	5 364 €	2 700 €	9 355 €	-	-	-
18	15 013 €	5 086 €	2 422 €	9 927 €	-	-	-
19	15 313 €	4 799 €	2 135 €	10 514 €	-	-	-
20	15 619 €	4 502 €	1 838 €	11 118 €	-	-	-
21	15 932 €	4 195 €	1 531 €	11 737 €	-	-	-
22	16 250 €	3 877 €	1 214 €	12 373 €	-	-	-
23	16 575 €	3 549 €	885 €	13 027 €	-	-	-
24	16 907 €	3 209 €	546 €	13 698 €	-	-	-
25	17 245 €	2 858 €	195 €	14 387 €	-	-	-
TOTAL	343 412 €	195 114 €	87 828 €	148 298 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 298 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 721 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +2 252 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+2 252 €	-6 420 €	+8 672 €
2	+2 252 €	0 €	+2 252 €
3	+2 252 €	0 €	+2 252 €
4	+2 252 €	0 €	+2 252 €
5	+2 252 €	0 €	+2 252 €
6	+2 252 €	0 €	+2 252 €
7	+2 252 €	+836 €	+1 416 €
8	+2 252 €	+1 449 €	+803 €
9	+2 252 €	+1 584 €	+668 €
10	+2 252 €	+1 723 €	+529 €
11	+2 252 €	+1 866 €	+386 €
12	+2 252 €	+2 013 €	+239 €
13	+2 252 €	+2 163 €	+89 €
14	+2 252 €	+2 318 €	-66 €
15	+2 252 €	+2 476 €	-224 €
16	+2 252 €	+2 639 €	-387 €
17	+2 252 €	+2 806 €	-554 €
18	+2 252 €	+2 978 €	-726 €
19	+2 252 €	+3 154 €	-902 €
20	+2 252 €	+3 335 €	-1 083 €
21	+2 252 €	+3 521 €	-1 269 €
22	+2 252 €	+3 712 €	-1 460 €
23	+2 252 €	+3 908 €	-1 656 €
24	+2 252 €	+4 109 €	-1 857 €
25	+2 252 €	+4 316 €	-2 064 €
Total	+56 300 €	+44 489 €	+11 811 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Achat appartement

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour