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Achat : Maison Secondigny (79130)

VilleSecondigny (79)
Surface88m²
Coût Total76 058€
Loyer Annuel6 964€
Rentabilité9.16%
Cashflow/mois+119€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 58 850 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 668,75 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 88 m², 4 pièces, 3 chambres, 819 m² de terrain, 1 garage, Structure/extérieur à rafraîchir

A proximité des commerces et écoles - Maison d'habitation de 88 m² habitables, de plain-pied, comprenant : entrée, cuisine/salle à manger, trois chambres, salle de bains, WC, buanderie, garage. Jardin de 819 m².

Ville : Secondigny
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79130
Coordonnées : 46.611247, -0.419316
Total : 76 058€
Prix d'acquisition : 58 850€
Travaux : 12 500€
Valeur du bien : 71 350€
Frais de notaire : 4 708€
Coût estimé : 4 708€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 6.59€/m²/mois
Fourchette : 5.21€ - 8.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 580€/mois
Loyer annuel estimé : 6964€/an
Fourchette totale : 458€ - 735€/mois
Fourchette annuelle : 5499€ - 8818€/an
Rentabilité brute :9.16%
Fourchette de rentabilité :7.23% - 11.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :859,09 €/m²
Basé sur :49 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :75 600 €
Prix d'achat :58 850 €
Décote à l'achat :-16 750€ (-22.2%)
Marge achat-revente :-458€ (-0.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :76 058€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :381,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :22,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 403,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 416,17€
Coût de l'assurance :6 655,07€
Taxe foncière : 696,36€/an
Soit par mois : 58,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 580,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 461,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :118,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (88 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager, et carrelage
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure visible sur les meubles et le carrelage
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et rafraîchissement de la décoration dans le salon
Quantité: salon complet (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 500 €(142 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 580 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 964 €/an
Calcul : 580 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 644 €/an
Base de calcul : Emprunt de 76 058 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 266 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 696 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 106 €
Revenus locatifs : +6 964 €
Charges déductibles : -16 106 €
Résultat foncier Année 1 : -9 143 €(Déficit de 9 143 €)
Imputable sur revenu global : 9 143 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 606 €/an
Revenus locatifs : +6 964 €
Charges déductibles : -3 606 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 357 €/an
Prix d'achat du bien : 58 850 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 253 €(65% de 58 850 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 391 €/an
Calcul : 38 253 € × 3,636% = 1 391 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 964 €16 109 €2 646 €-9 145 €9 145 €--
27 103 €3 540 €2 577 €3 563 €---
37 245 €3 468 €2 506 €3 777 €---
47 390 €3 394 €2 431 €3 996 €---
57 538 €3 317 €2 355 €4 221 €---
67 688 €3 237 €2 275 €4 451 €---
77 842 €3 155 €2 193 €4 687 €---
87 999 €3 070 €2 107 €4 929 €---
98 159 €2 981 €2 019 €5 178 €---
108 322 €2 890 €1 927 €5 432 €---
118 489 €2 795 €1 832 €5 694 €---
128 658 €2 697 €1 734 €5 962 €---
138 832 €2 595 €1 632 €6 237 €---
149 008 €2 489 €1 527 €6 519 €---
159 188 €2 380 €1 418 €6 808 €---
169 372 €2 267 €1 305 €7 105 €---
179 560 €2 150 €1 187 €7 410 €---
189 751 €2 029 €1 066 €7 722 €---
199 946 €1 903 €940 €8 043 €---
2010 145 €1 773 €810 €8 372 €---
2110 348 €1 638 €675 €8 710 €---
2210 554 €1 498 €536 €9 056 €---
2310 766 €1 354 €391 €9 412 €---
2410 981 €1 204 €241 €9 777 €---
2511 200 €1 049 €86 €10 152 €---
TOTAL223 046 €74 980 €38 416 €148 066 €9 145 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 744 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 066 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 964 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 462 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 462 €-2 744 €+4 206 €
2+1 462 €+1 069 €+393 €
3+1 462 €+1 133 €+329 €
4+1 462 €+1 199 €+263 €
5+1 462 €+1 266 €+196 €
6+1 462 €+1 335 €+127 €
7+1 462 €+1 406 €+56 €
8+1 462 €+1 479 €-17 €
9+1 462 €+1 553 €-91 €
10+1 462 €+1 630 €-168 €
11+1 462 €+1 708 €-246 €
12+1 462 €+1 789 €-327 €
13+1 462 €+1 871 €-409 €
14+1 462 €+1 956 €-494 €
15+1 462 €+2 042 €-580 €
16+1 462 €+2 131 €-669 €
17+1 462 €+2 223 €-761 €
18+1 462 €+2 317 €-855 €
19+1 462 €+2 413 €-951 €
20+1 462 €+2 512 €-1 050 €
21+1 462 €+2 613 €-1 151 €
22+1 462 €+2 717 €-1 255 €
23+1 462 €+2 824 €-1 362 €
24+1 462 €+2 933 €-1 471 €
25+1 462 €+3 046 €-1 584 €
Total+36 550 €+44 420 €+-7 870 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
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