Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison sur étage 3 chambres jardin.

VilleVilleneuve-sur-Lot (47)
Surface101m²
Coût Total178 882€
Loyer Annuel10 169€
Rentabilité5.69%
Cashflow/mois-185€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 900 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 1 187,13 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Jardin

En LOT-ET-GARONNE, sur la commune de VILLENEUVE-SUR-LOT quartier calme et agréable, maison sur deux niveaux à rénover comprenant en rez-de-chaussée garage, buanderie, chambre. A l'étage: entrée, salon/ salle à manger, cuisine séparée, deux chambres, salle d'eau et toilette indépendant. Terrain autour de 502m2 . Confort: Menuiserie en double vitrage PVC, chauffage au gaz de ville. Assainissement tout à l'égout.

  • https://www.mpgimmobilier.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Villeneuve-sur-Lot
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47300
Coordonnées : 44.394684, 0.699943
Total : 178 882€
Prix d'acquisition : 119 900€
Travaux : 49 390€
Valeur du bien : 169 290€
Frais de notaire : 9 592€
Coût estimé : 9 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101m²
Loyer prédit : 8.39€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 847€/mois
Loyer annuel estimé : 10169€/an
Fourchette totale : 662€ - 1085€/mois
Fourchette annuelle : 7940€ - 13024€/an
Rentabilité brute :5.69%
Fourchette de rentabilité :4.44% - 7.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 453,49 €/m²
Basé sur :95 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :146 802 €
Prix d'achat :119 900 €
Décote à l'achat :-26 902€ (-18.3%)
Marge achat-revente :-32 080€ (-21.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 882€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :893,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :53,66€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 947,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 200,36€
Coût de l'assurance :16 099,38€
Taxe foncière : 1 016,95€/an
Soit par mois : 84,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 847,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 032,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-184,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 342 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 101 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz de ville
Quantité: 1 système pour 101 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise aux normes de la plomberie et électricité, remplacement des meubles de cuisine si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 390 €(489 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:6 060€
    Isolation combles: 101 m² × 60€/m² = 6060€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-sur-Lot (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 860€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 847 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 169 €/an
Calcul : 847 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 147 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 882 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 644 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 017 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 390 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 198 €
Revenus locatifs : +10 169 €
Charges déductibles : -57 198 €
Résultat foncier Année 1 : -47 028 €(Déficit de 47 028 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 628 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 808 €/an
Revenus locatifs : +10 169 €
Charges déductibles : -7 808 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 362 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25628.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 935 €(65% de 119 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 834 €/an
Calcul : 77 935 € × 3,636% = 2 834 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 169 €57 204 €6 153 €-47 034 €21 400 €25 634 €25 634 €
210 373 €7 652 €5 991 €2 721 €--22 913 €
310 580 €7 485 €5 824 €3 096 €--19 817 €
410 792 €7 311 €5 650 €3 481 €--16 337 €
511 008 €7 132 €5 471 €3 876 €--12 461 €
611 228 €6 946 €5 285 €4 282 €--8 179 €
711 452 €6 754 €5 093 €4 699 €--3 481 €
811 682 €6 555 €4 894 €5 127 €---
911 915 €6 349 €4 688 €5 566 €---
1012 153 €6 135 €4 474 €6 018 €---
1112 397 €5 914 €4 253 €6 482 €---
1212 644 €5 686 €4 025 €6 959 €---
1312 897 €5 449 €3 788 €7 449 €---
1413 155 €5 203 €3 543 €7 952 €---
1513 418 €4 950 €3 289 €8 469 €---
1613 687 €4 687 €3 026 €9 000 €---
1713 961 €4 415 €2 754 €9 546 €---
1814 240 €4 133 €2 472 €10 107 €---
1914 525 €3 841 €2 180 €10 684 €---
2014 815 €3 539 €1 878 €11 276 €---
2115 111 €3 226 €1 565 €11 885 €---
2215 414 €2 902 €1 241 €12 511 €---
2315 722 €2 567 €906 €13 155 €---
2416 036 €2 220 €559 €13 816 €---
2516 357 €1 860 €199 €14 497 €---
TOTAL325 731 €180 113 €89 200 €145 618 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 145 618 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 169 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 136 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 136 €-6 420 €+8 556 €
2+2 136 €0 €+2 136 €
3+2 136 €0 €+2 136 €
4+2 136 €0 €+2 136 €
5+2 136 €0 €+2 136 €
6+2 136 €0 €+2 136 €
7+2 136 €0 €+2 136 €
8+2 136 €+494 €+1 642 €
9+2 136 €+1 670 €+466 €
10+2 136 €+1 805 €+331 €
11+2 136 €+1 945 €+191 €
12+2 136 €+2 088 €+48 €
13+2 136 €+2 235 €-99 €
14+2 136 €+2 386 €-250 €
15+2 136 €+2 541 €-405 €
16+2 136 €+2 700 €-564 €
17+2 136 €+2 864 €-728 €
18+2 136 €+3 032 €-896 €
19+2 136 €+3 205 €-1 069 €
20+2 136 €+3 383 €-1 247 €
21+2 136 €+3 566 €-1 430 €
22+2 136 €+3 753 €-1 617 €
23+2 136 €+3 946 €-1 810 €
24+2 136 €+4 145 €-2 009 €
25+2 136 €+4 349 €-2 213 €
Total+53 400 €+43 685 €+9 715 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →