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3 pièces lumineux - Quartier Saint Louis

VilleBordeaux (33)
Surface76.94m²
Coût Total161 338€
Loyer Annuel13 305€
Rentabilité8.25%
Cashflow/mois+143€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 143 350 €
Surface : 76.94 m²
Prix au m² : 1 863,14 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 5, Nombre de WC : 1

Bordeaux Saint-Louis Belle opportunité en Bail Réel Solidaire (BRS) Dans une résidence sécurisée, découvrez ce charmant appartement 3 pièces idéalement destiné à des acquéreurs en primo-accession dans le cadre d'un achat en Bail Réel Solidaire (BRS). Le bien se compose, au rez-de-chaussée, d'une entrée avec placard, d'une agréable pièce de vie lumineuse, d'un cellier ainsi que d'un WC indépendant. À l'étage, un palier dessert deux chambres et une salle de bains. Des travaux de rafraîchissement sont à prévoir, offrant un beau potentiel de personnalisation. Vous apprécierez son emplacement privilégié, au pied des commerces, des écoles et des transports. Une belle opportunité pour devenir propriétaire à Bordeaux à prix maîtrisé grâce au dispositif BRS.   Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques http://www.géorisques.gouv

  • http://jhabiteenville.fr/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Bordeaux
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33300
Coordonnées : 44.860174, -0.563031
Total : 161 338€
Prix d'acquisition : 143 350€
Travaux : 6 520€
Valeur du bien : 149 870€
Frais de notaire : 11 468€
Coût estimé : 11 468€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76.94m²
Loyer prédit : 14.41€/m²/mois
Fourchette : 10.55€ - 19.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1109€/mois
Loyer annuel estimé : 13305€/an
Fourchette totale : 812€ - 1514€/mois
Fourchette annuelle : 9745€ - 18166€/an
Rentabilité brute :8.25%
Fourchette de rentabilité :6.04% - 11.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 275,86 €/m²
Basé sur :663 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :328 985 €
Prix d'achat :143 350 €
Décote à l'achat :-185 635€ (-56.4%)
Marge achat-revente :167 647€ (51.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 338€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :807,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :47,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 854,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 970,82€
Coût de l'assurance :14 117,08€
Taxe foncière : 1 330,50€/an
Soit par mois : 110,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 108,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 965,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :143,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 130 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols usés nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du plan de travail de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - cuisine moderne mais nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des joints et peinture si nécessaire
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain bien entretenue mais peut bénéficier d'un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais peut bénéficier d'un léger rafraîchissement
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du papier peint dans la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible - usure importante nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 520 €(85 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:600€
    Rafraîchissement peinture murs: 10 m² × 60€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:420€
    Rafraîchissement peinture: 6 m² × 70€/m² = 420€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Rafraîchissement:1 200€
    Rafraîchissement murs et papier peint: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bordeaux (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 109 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 305 €/an
Calcul : 1 109 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 576 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 338 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 565 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 330 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 991 €
Revenus locatifs : +13 305 €
Charges déductibles : -13 991 €
Résultat foncier Année 1 : -686 €(Déficit de 686 €)
Imputable sur revenu global : 686 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 471 €/an
Revenus locatifs : +13 305 €
Charges déductibles : -7 471 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 834 €/an
Prix d'achat du bien : 143 350 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 93 178 €(65% de 143 350 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 388 €/an
Calcul : 93 178 € × 3,636% = 3 388 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 305 €13 996 €5 581 €-691 €691 €--
213 571 €7 330 €5 435 €6 241 €---
313 843 €7 179 €5 284 €6 664 €---
414 119 €7 022 €5 127 €7 097 €---
514 402 €6 860 €4 964 €7 542 €---
614 690 €6 692 €4 796 €7 998 €---
714 984 €6 517 €4 622 €8 466 €---
815 283 €6 337 €4 442 €8 946 €---
915 589 €6 150 €4 255 €9 439 €---
1015 901 €5 957 €4 062 €9 944 €---
1116 219 €5 757 €3 861 €10 462 €---
1216 543 €5 549 €3 654 €10 994 €---
1316 874 €5 334 €3 439 €11 539 €---
1417 211 €5 112 €3 217 €12 099 €---
1517 556 €4 882 €2 987 €12 674 €---
1617 907 €4 643 €2 748 €13 263 €---
1718 265 €4 396 €2 501 €13 869 €---
1818 630 €4 141 €2 245 €14 490 €---
1919 003 €3 876 €1 980 €15 127 €---
2019 383 €3 601 €1 706 €15 782 €---
2119 771 €3 317 €1 422 €16 453 €---
2220 166 €3 023 €1 128 €17 143 €---
2320 569 €2 719 €823 €17 851 €---
2420 981 €2 403 €508 €18 578 €---
2521 400 €2 076 €181 €19 324 €---
TOTAL426 163 €134 870 €80 971 €291 293 €691 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 207 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 291 293 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 305 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 794 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 794 €-207 €+3 001 €
2+2 794 €+1 872 €+922 €
3+2 794 €+1 999 €+795 €
4+2 794 €+2 129 €+665 €
5+2 794 €+2 263 €+531 €
6+2 794 €+2 399 €+395 €
7+2 794 €+2 540 €+254 €
8+2 794 €+2 684 €+110 €
9+2 794 €+2 832 €-38 €
10+2 794 €+2 983 €-189 €
11+2 794 €+3 139 €-345 €
12+2 794 €+3 298 €-504 €
13+2 794 €+3 462 €-668 €
14+2 794 €+3 630 €-836 €
15+2 794 €+3 802 €-1 008 €
16+2 794 €+3 979 €-1 185 €
17+2 794 €+4 161 €-1 367 €
18+2 794 €+4 347 €-1 553 €
19+2 794 €+4 538 €-1 744 €
20+2 794 €+4 734 €-1 940 €
21+2 794 €+4 936 €-2 142 €
22+2 794 €+5 143 €-2 349 €
23+2 794 €+5 355 €-2 561 €
24+2 794 €+5 573 €-2 779 €
25+2 794 €+5 797 €-3 003 €
Total+69 850 €+87 388 €+-17 538 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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