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Maison Enorme Potentiel - Volume

Bien expiré
VilleUzès (30)
Surface220m²
Coût Total355 050€
Loyer Annuel27 838€
Rentabilité7.84%
Cashflow/mois+208€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 260 000 €
Surface : 220 m²
Prix au m² : 1 181,82 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 220 m², 10 pièces, 4 chambres, Terrasse, Orientation sud, 100 m² de terrain, Mandat exclusif, Cheminée, Cave, 1 garage, 1 place de parking

Fiche Id-VIZ182444 : Située au centre du village à 15 km d 'Uzès. Venez découvrir cette maison en pierre, avec extérieur, magnifiques volumes, charme, grand garage. Proche commerces, pharmacie, médecin...Possibilité 2 logements, ou locatif 4 chambres dont 1 suite parentale, 2 salles de bain, buanderie, dégagement, cuisine, salon, salle à manger 43m2 avec cheminée, ouvert sur terrasse. Cour arborée. Elle a tout pour vous séduire.Garage de 80m2. A découvrir. Exposition Sud. Hcv. - Mentions légales : Proposé à la vente à 260000 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - Dpe réalisé le : - Affaire suivie par Mme Francoise Llamas (Agent commercial independant) - Reseau Immo-Diffusion Nimes - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale)

Ville : Uzès
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30700
Coordonnées : 44.012738, 4.423797
Total : 355 050€
Prix d'acquisition : 260 000€
Travaux : 74 250€
Valeur du bien : 334 250€
Frais de notaire : 20 800€
Coût estimé : 20 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 220m²
Loyer prédit : 10.54€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 13.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 2320€/mois
Loyer annuel estimé : 27838€/an
Fourchette totale : 1777€ - 3029€/mois
Fourchette annuelle : 21320€ - 36348€/an
Rentabilité brute :7.84%
Fourchette de rentabilité :6.00% - 10.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 372,27 €/m²
Basé sur :51 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :961 899 €
Prix d'achat :260 000 €
Décote à l'achat :-701 899€ (-73.0%)
Marge achat-revente :606 849€ (63.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :355 050€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 773,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :106,52€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 880,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :177 047,37€
Coût de l'assurance :31 954,50€
Taxe foncière : 2 783,75€/an
Soit par mois : 231,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 319,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 112,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :207,64€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 147 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 220 m²
Raison: DPE D - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 220 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Bon état général mais nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Bon état général mais nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 4/5 - Bon état mais rafraîchissement léger recommandé
AutresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Entretien extérieur
Entretien des espaces extérieurs et dalles de sol
Quantité: environ 50 m²
Raison: État 2.5/5 - Dalles de sol en mauvais état nécessitant entretien

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 250 €(338 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:13 200€
    Isolation toiture/combles: 220 m² × 60€/m² = 13200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 600€/fenêtre = 16200€, Main d'œuvre: 1800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs/plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres - Entretien extérieur:350€
    Entretien extérieur: 50 m² × 7€/m² = 350€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Uzès (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 47 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 320 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 838 €/an
Calcul : 2 320 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 200 €/an
Base de calcul : Emprunt de 355 050 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 278 €/an
Calcul : 107 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 784 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 90 512 €
Revenus locatifs : +27 838 €
Charges déductibles : -90 512 €
Résultat foncier Année 1 : -62 675 €(Déficit de 62 675 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 275 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 262 €/an
Revenus locatifs : +27 838 €
Charges déductibles : -16 262 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 575 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41274.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 260 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 169 000 €(65% de 260 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 145 €/an
Calcul : 169 000 € × 3,636% = 6 145 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 838 €90 524 €12 212 €-62 686 €21 400 €41 286 €41 286 €
228 394 €15 953 €11 891 €12 441 €--28 845 €
328 962 €15 621 €11 559 €13 341 €--15 504 €
429 541 €15 277 €11 215 €14 264 €--1 240 €
530 132 €14 921 €10 859 €15 211 €---
630 735 €14 552 €10 490 €16 182 €---
731 350 €14 171 €10 109 €17 179 €---
831 977 €13 776 €9 714 €18 201 €---
932 616 €13 366 €9 305 €19 250 €---
1033 268 €12 943 €8 881 €20 326 €---
1133 934 €12 504 €8 442 €21 429 €---
1234 612 €12 050 €7 988 €22 562 €---
1335 305 €11 580 €7 518 €23 725 €---
1436 011 €11 093 €7 031 €24 917 €---
1536 731 €10 589 €6 527 €26 142 €---
1637 466 €10 068 €6 006 €27 398 €---
1738 215 €9 527 €5 465 €28 688 €---
1838 979 €8 968 €4 906 €30 011 €---
1939 759 €8 389 €4 327 €31 370 €---
2040 554 €7 789 €3 727 €32 765 €---
2141 365 €7 168 €3 106 €34 197 €---
2242 192 €6 526 €2 464 €35 667 €---
2343 036 €5 860 €1 798 €37 176 €---
2443 897 €5 171 €1 109 €38 726 €---
2544 775 €4 458 €396 €40 317 €---
TOTAL891 644 €352 846 €177 047 €538 798 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 538 798 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 838 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 846 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 846 €-6 420 €+12 266 €
2+5 846 €0 €+5 846 €
3+5 846 €0 €+5 846 €
4+5 846 €0 €+5 846 €
5+5 846 €+4 191 €+1 655 €
6+5 846 €+4 855 €+991 €
7+5 846 €+5 154 €+692 €
8+5 846 €+5 460 €+386 €
9+5 846 €+5 775 €+71 €
10+5 846 €+6 098 €-252 €
11+5 846 €+6 429 €-583 €
12+5 846 €+6 769 €-923 €
13+5 846 €+7 117 €-1 271 €
14+5 846 €+7 475 €-1 629 €
15+5 846 €+7 842 €-1 996 €
16+5 846 €+8 219 €-2 373 €
17+5 846 €+8 606 €-2 760 €
18+5 846 €+9 003 €-3 157 €
19+5 846 €+9 411 €-3 565 €
20+5 846 €+9 829 €-3 983 €
21+5 846 €+10 259 €-4 413 €
22+5 846 €+10 700 €-4 854 €
23+5 846 €+11 153 €-5 307 €
24+5 846 €+11 618 €-5 772 €
25+5 846 €+12 095 €-6 249 €
Total+146 150 €+161 640 €+-15 490 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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